Hohe Sonderumlage - geringe Mieteinnahme - wie absetzen?
Hallo,
ich bin Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes in einer WEG. Der Stellplatz ist vermietet und es steht eine Sanierung der TG an, die eine Sonderumlage in Höhe von ca 8000.- Euro pro Stellplatz erfordert. Dem stehen Mieteinnahmen von monatlich etwa 8 Euro gegenüber (35 Euro Miete abzgl. ca 27 Euro Nebenkosten).
- Gibts da nun irgendwas zu beachten in der Steuererklärung?
- Kann/muß ich den kompletten Betrag in einem Jahr absetzen oder kann/muß ich das auf mehrere Jahre verteilen? Wenn ja wieviele?
- Könnte das offensichtliche Mißverhältnis zwischen Einnahmen und Kosten Probleme machen? (Ich kann ja nix dafür, daß die Renovierung so teuer ist und auf der anderen Seite keiner mehr Miete zahlen will).
Fragen über Fragen.... Würde mich freuen wenn jemand mit sowas schon Erfahrung hat. Danke
ghm PS: Mir ist klar, daß nicht der Zeitpunkt der Zahlung der Sonderumlage steuerlich relevant ist, sondern dann wenn die Maßnahme durchgeführt wird und der Verwalter die Umlage ausgibt um die Rechnungen zu bezahlen.
3 Antworten
Die Zahlung der Sonderumlage ebenso wie die jährliche Rücklagenzuführung durch dich an die Hausverwaltung lässt noch keine Werbungskosten entstehen. Erst, wenn davon tats. Rep./Instandhaltungen durchgeführt werden, stellt das dann abzugsfähige Werbungskosten dar. Du erkennst das, wenn du dir in der Abrechnung der Hausverwaltung die Entwicklung der Rücklagen anschaust. Deine Zahlung wird als Rücklage eingestellt und du kannst genau sehen, wann welche Reparatur davon bezahlt (gegengerechnet) wurde. Es kann also gut möglich sein, dass du dieses Jahr 8.000 € einzahlst, aber erst nächstes Jahr eine steuerliche Auswirkung hast.
Zunächst bin ich doch reichlich erstaunt über die NK für den Stellplatz. € 27.--/mtl. sind exorbitant teuer. Habt ihr eine TG mit Fussbodenheizung?? Normale NK belaufen sich so auf im Schnitt € 5.-- bis € 10.--!
Die Sonderumlage führt zu einer Belastung im Jahr der Bezahlung; sie wird in die Anlage V+V in voller Höhe eingetragen und führt daher ggfs. zu einem Verlust im Veranlagungsjahr. Achtung (wie Du auch im Nachsatz noch schreibst): Bezahlung bedeutet in diesem speziellen Fall, wenn der Verwalter die Sonderumlage auch abgerufen respektive ausgegeben hat, nicht schon bei Erhebung der Umlage! Das hat der BFH schon 2005 geklärt. (AZ IX B 144/05)
Nachdem es dazu einen Beschluss der WEG geben muss, kann man dem FA ja eine Kopie als Beleg beilegen, das erspart Rückfragen.
Also ich hab in einem anderen Objekt auch noch einen Stellplatz, da sind die NK sogar 29 Euro im Monat und auch da ist keine Heizung verbaut - aber das nur nebenbei.
Horrend überteuert.
Du meinst also, ich kann den anfallenden Verlust in diesem Jahr vollständig geltend machen?!
Ja.
Meine nächste Frage wäre: Muß ich das auch? Oder könnte ich den Verlust auf mehrere Jahre verteilen, was evtl steuerlich günstiger wäre für mich wegen der Progression?
->StB.
M.W. muss der Verlust in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem er entsand, aber das FA würde dann einen wohl Verlustvortrag erstellen, der im nächsten Jahr mit den Einkünften aus V+V zu verrechnen wäre.
Also bei dieser Rendite von 8 EUR würde ich mich ganz schnell von dem Einstellplatz trennen!
Mit Verlaub: Ich brauche hier keine Anlageberatung sondern einen allgemeinen Ratschlag zur steuerlichen Behandlung der Situation (um hier niemanden zu rechtswidriger Steuerberatung zu verleiten).
Also ich hab in einem anderen Objekt auch noch einen Stellplatz, da sind die NK sogar 29 Euro im Monat und auch da ist keine Heizung verbaut - aber das nur nebenbei.
Du meinst also, ich kann den anfallenden Verlust in diesem Jahr vollständig geltend machen?!
Meine nächste Frage wäre: Muß ich das auch? Oder könnte ich den Verlust auf mehrere Jahre verteilen, was evtl steuerlich günstiger wäre für mich wegen der Progression?