Hausübergabe zu Lebzeiten, wie regelt man dies gerecht?
Hallo zusammen,
meine Eltern wollen ihr Haus zu Lebzeiten an ihre 2 Kinder übergeben. Einer übernimmt das Haus und der andere wird dann von dem Geschwister ausbezahlt.
Doch wie ermittelt man die Höhe der Auszahlung?
Ist dies so eine individuelle Geschichte zwischen den Geschwister. Der eine wirft einen Betrag in den Raum und der andere sagt dann ja oder nein?
Bin sehr gespannt auf eure Erfahrungen und Antworten.
Liebe Grüße
Kinghouse
11 Antworten
Ich habe zwei Erfahrungen gemacht:
a) Eltern haben Kinder eröffnet, dass sie das Haus abgegeben wollen, ihre Ansprüche dargelegt und den Rest die Kinder unter sich regeln lassen. Die Geschwister können heute noch miteinander reden.
b) Vater hat Tochter Haus übertragen, hat einen Wert vorgegeben, Geschwister standen vor der Misere annehmen oder nicht, haben noch verhandelt und widerstrebend angenommen. Geschwister reden heute fast nicht mehr miteinander.
Es gibt keine Vorschriften, wie so was zu bewerten ist. Das Einzige was vorgeschrieben ist: es muss notariell beurkundet werden, es sollte ein Wohnrecht und kein Nießbrauchrecht sein, die Geschwister sollten auf die Geltendmachung weiterer Pflichtteile an dem Haus verzichten.
Der steuerliche Aspekt kommt erst in Betracht, wenn das Gebäude einen Wert oberhalb der Freibeträge hat.
Sollen hier 2 Generationen in einem Haus wohnen, sollte man auch bedenken, dass es auch bei einer intakten Familie mal zum Bruch kommen kann.
Einer übernimmt das Haus und der andere wird dann von dem Geschwister ausbezahlt.
Das entscheiden ausschl. die Beteiligten, also schenkende Eltern und das die Schenkung annehmende Kind.
Eine lebzeitige Auszahlung durch den Beschenkten scheidet aus: Erstens sind Schenkungen unentgeltlich, also ohne Verpflichtung des Beschenkten vorzunehmen. Zweitens ist ein Schenkungswiderruf möglich, etwa wenn die Eltern ihre Pflegekosten nicht aufbringen könnten oder Rückauflassungvormerkungen im Falle des Undanks, Insolvenz, Scheidung des Beschnkten greifen könnten.
Die Schenker können eine lebzeitige Ausgleichung vornehmen: Kind 1 bekommt das Haus, wenn er die Eltern dort kostenlos wohnen lässt und ggf. pflegt, Kind 2 den Schenkungswert, beides Im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge, um Immobilienbesitz in der Familie zu halten.
Es mag sein, das die Schenker hier eine Anrechnung auf das spätere Erbe des begünstigten Kindes im Zeitpunkt der beiden Erbfälle der Schenker ausdrücklich anordnen.
Der Schenkungswert bemißt sich an dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich des eingeräumten Wohnungsrechtes und einer ggf. vereinbarten Pflegepflicht. Das Wohnrecht ermittelt sich aus ortsüblicher Vergleichsmiete, die Pflegepflicht nach Sätzen der GPV für pflegende Haushaltsangehörige; beide jeweils multipliziert mit der stat. Lebenserwartung der Berechtigten in Jahren (Mann 78 ./. Lebensalter, Frau 83 ./. Lebensalter).
Da Wohnungsrecht und Pflegepflicht einen Gegenwert darstellen, kommt nur die Differenz zum Verkehrswert als Schenkung in Betracht.
Bsp: Vater (62) und Mutter (60) als gemeinsame Eigentümer zu 1/2 schenken 2018 das Haus mit eine Verkehrswert von 180.000 an K1 und bekommen unentgeltliches Wohnrecht einer Dreizimmer-Wohnung im EG. Ortsüblich für 495 EUR vermietbar, kann der Beschenkte (495 x 12 x 23 =) mind. 136.000 EUR in Abzug bringen.
Wurde Anrechnung angeordnet, muss sich der Beschenkte (180.000 ./. 136.000 =) zweimal 22.000 auf seine späteres Erbe an Vaters und Mutters Nachlass anrechnen lassen.
Ist sie es nicht, kann das Geschwisterkind innerhalb von 10 Jahren (!) nach Übertrag Ergänzung fordern, sofern sein tatsächliches Erbe ohne das Haus weniger wert wäre als der halbe (!) fiktive Nachlasswert mit (alljährlich um jeweils 10% abschmelzendem) Schenkungswert von (zweimal 22.000 =) 44.000
G imager761
Hallo,
danke für deine ausführliche Antwort.
darf ich fragen, ob du vom Fach bist?
Das ist steuerlich eine ziemlich teure Sache. Würde ich nicht machen.
Kinder haben nen Freibetrag von 400000€ ... wenn es sich hier nicht um ne millionenschwere Luxusvilla handelt, dann wird da steuerlich gar nix teuer! ;-)
Das ist leider auszuschliessen, dass es sich um ne millionenschwere Luxusvilla handelt :-)
Gibt da eine ganz faire Lösung.
Man bietet jedem das Haus an, wenn er den anderen Ausbezahlt.
Dann sagt jeder, was er bereit ist dem anderen zu zahlen. Der der die höhere Summe nennt, bekommt das Haus und zahlt die genannte Summe an den anderen.
Der Sachverhalt ist so, dass ein Geschwister das Haus nicht haben möchte, aber der andere. Somit gibt es ja kein Gegenangebot.
Die Person würde das Haus nicht mal geschenkt wollen ?
Wieso geschenkt?
Du sagst die andere Person hat kein Interesse. Daran habe ich Zweifel.
Mit keinem Interesse meine ich in diesem Fall, dass die andere Person es sich finanziell nicht leisten kann, das andere Geschwisterteil auszubezahlen. Geschweige davon, das Haus zu unterhalten. Diese Person ist Alleinerziehende Mutter eines 5 jährigen Sohnes und kann/möchte sich so einen "Klotz" nicht ans Bein binden.
Ich würde ein Gutachten anfertigen lassen. Dann kann keiner hinterher sagen, der eine hätte den anderen mutwillig übers Ohr gehauen.
Für Laien ist es einfach zu schwer, den Wert einer Immobilie und des Grundstücks sicher zu schätzen. Gerade in Angelegenheiten mit hohem finanziellen Hintergrund, sollte man auf Nummer sicher gehen, bei Geld hört ja bekanntlich die Freundschaft oft auf, auch Familien haben solche Streitigkeiten schon entzweit.
Man darf zudem auch die rechtliche Seite nicht vergessen, der Statt wittert quasi überall Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuerbetrug. Daher darf man Grundstücke, auch in der Familie, nicht einfach deutlich unter Wert übereignen.
Ja, ich gebe die bei dem was du schreibst vollkommen recht. Aber ein Gutachter ermittelt ja den Wert der Immobilie, also den Verkaufswert. Aber was das eine Geschwister dem anderen ausbezahlen "muss", dies legt ja keiner prozentual fest, oder? Deswegen frage ich, ob dies so eine individuelle Geschichte zwischen den Geschwistern ist?
Das kommt jetzt tatsächlich darauf an, wie die Person es erhält.
Geht es offiziell darum sich einen Teil des Erbes auszahlen zu lassen, hat der andere Anspruch auf dem ihm gesetzlich zustehenden Teil.
Wenn die Person es auch von den Eltern abkauft oder geschenkt bekommt, können sie an sich frei verhandeln, wie viel davon an den anderen geht. Hier würde ich aber fairnesshalber sagen, dass beide einen gleich hohen Wert bekommen sollen außer z.B. der eine hat ein gutes Verhältnis und der andere meldet sich seit Jahren nicht. Ich kann jetzt nur aus meiner Sicht sprechen, aber wäre es anders und ich würde benachteiligt werden, wäre ich extrem sauer auf meine Familie. Immerhin geht es hier ja nicht im 2€ sondern einen hohen Wert.
@
Die eine Person schätzt nach eigenem Ermessen (!) den Wert auf 160.000 €. dann wurde von der Seite dieser Person von einem Pflichtteil geredet, der 25% wäre, somit bei einer Summe von 40.000 €.
Aber wenn ich dies richtig verstehe, dann tritt ein Pflichtteil doch nur in Kraft, wenn es um das enterben geht und sonst doch nicht!?
Aber, wenn man dies mal als "ganzer Kuchen" betrachtet, warum sollte dann die auszuzahlende Person auf 75% verzichten und für die 25% zusagen und hinnehmen?
Der normale Weg wäre ja, dass im Todesfall erst mal der Ehepartner 50% erbt und beide Kinder je 25%. Das wäre die gesetzliche Erbfolge ohne Testament. Der Pflichtteil beträgt vom gesetzlichen 50%, also in diesem Falle erst mal nur 12,5%. Dieser wird tatsächlich nur benutzt, wenn jemand enterbt wurde bzw. im Testament einfach (gewollt oder ungewollt) nicht bedacht.
Da in diesem Fall ja das Erbe von beiden Eltern ausgezahlt werden soll, wäre der Pflichtteil tatsächlich 25% vom ganzen (sofern die Eltern keinen Ehevertrag hatten, der andere Besitzansprüche zu Grunde legt). Der normale Anteil nach gesetzlicher Vorgabe aber 50%. Vermutlich hat die Person einfach nicht genau gewusst, was mit Pflichtteil gemeint ist.
Aber, wenn man dies mal als "ganzer Kuchen" betrachtet, warum sollte dann die auszuzahlende Person auf 75% verzichten und für die 25% zusagen und hinnehmen
Entweder hatte wie gesagt die Person einfach keine Ahnung was ihr zu steht oder ist der Meinung, nur diesen Teil zu verdienen. Eine Möglichkeit wäre auch, das habe ich mal erlebt, dass die eine Person einfach viel Geld hat und die andere (die das Haus übernehmen wollte) nicht. Daher hat die ausbezahlte Person dem Geschwister zu liebe auf das eh "unnötige" Geld verzichtet. Sowas kann auch interessant sein, wenn beide kein Geld haben, dem Haus die Zwangsversteigerung droht und sie es als Elternhaus retten wollen.
Danke für deine detaillierte Antwort.
Aber kann man von einem Erbe reden, wenn es eine Hausübergabe zu Lebzeiten ist?
Was mir die Tage noch eingefallen ist.
Die Eltern werden ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus haben. Das Geschwisterteil, welchen den Löwenanteil bekommen wird, wäre dies dann nicht auch gerecht, das diese Person im Falle, dass die Eltern pflegebedürftig werden würden, sie sich um die häusliche Pflege der Eltern kümmert?
Im Ernstfall müsste man da ja seine Arbeit aufgeben um die Eltern oder ein Elternteil zu pflegen, wodurch man ja auch finanzielle Einbuße hat. Ich finde schon, dass dies dann auch notariell festgehalten werden sollte. Oder ist dies pietätlos?
Ja, da man sich vorzeitig sein Erbe auszahlen lassen kann. Im Falle des Todes wird das dann entsprechend bei den restlichen Gütern berücksichtigt. Daher sollte man genau aufpassen, was man abmacht. Ansonsten bekommt man vom dann verbleibenden Rest nichts.
Wichtig ist hier eben zu wissen, dass selbst Schenkungen unter des Erbe fallen, wenn diese bei Tode weniger als 10 Jahre her sind.
Daher ist Schenkungs- und Erbschaftssteuer auch zusammen geregelt...
Das Wohnrecht sollte auf jeden Fall bei Eigentümerwechsel ins Grundbuch eingetragen werden. Das mindert den Wert der Immobilie und könnte ggf. eine Bank interessieren, wenn das Wohnrecht vor einer Grundschuld stehen soll.
Das mit der Pflege würde ich persönlich niemals unterschreiben. Man weiß nie was passiert und ob man die Pflege zu Hause überhaupt leisten kann, dass kann schnell in die tausende pro Monat gehen. Ohne Job und genug Rücklagen der Eltern gar nicht bezahlbar. Zumal auch nie weiß, ob man es körperlich und psychisch überhaupt hinbekommt. Pietätlos ist das nicht, aber für die pflegende Person extrem dumm, das zu unterschreiben. Zumal man das evtl. auch am Ende als Sittenwidrig (oder was anderem) anfechten könnte.
Wie meinst du dies genau?
Das es für den Teil steuerlich teuer wird, der das Haus übernimmt und den anderen ausbezahlt?