Renovierungsbedarf: Elternhaus kaufen oder den Eltern ein Darlehen anbieten?
Meine „kleine Schwester“ möchte ganz dringend das Haus unserer Eltern kaufen. Eigentlich ein Einfamilienhaus, aber auf der mittleren Etage ist eine abgeschlossene Wohnung, die wir bei unseren Besuchen zum Übernachten nutzen konnten.
In Zwei Monaten soll alles über die Bühne sein. Gedacht hat sie sich, sie zahlt 150.000€ an die Eltern. Von diesem Geld sollen dringende Sanierungsarbeiten (nasser Keller und Wände) sowie ein Behinderten gerechter Umbau des Badezimmers finanziert werden. Evtl. soll die Nachtspeicherheizung ersetzt werden gegen was günstigeres...Das Haus hat Reparaturstau, die Eltern sollen lebenslanges Wohnrecht bekommen, deshalb kann sie das Haus nicht nutzen. Da ist auch noch die zu erwartende Pflege.
Daher findet meine Schwester den geringen Preis angemessen. Allerdings vergisst sie, das sie in den letzten 8 Jahren auf der mittleren Etage eine Massagepraxis betrieben hat, im Moment einen Bekannten ohne Mietzahlung unterbringt, und im März soll ihre Tochter dort einziehen.
Aktuell wird das Nachbarhaus verkauft. Meine Eltern waren immer stolz darauf, das sie die besseren Fenster (Doppelglas statt Einfachverglasung) die bessere Heizung (Nachtspeicheröfen statt Einzel Öl-Ofenheizung) und sowieso das größere Grundstück (Reihenendhaus statt Mittelhaus) haben. Das Mittelhaus soll 285.000€ bringen. Das das erzielt werden kann bezweifeln wir. Das Kaufangebot meiner Schwester ging nach dieser Info jedoch gleich um 10.000€ nach oben.
Nach den Reparaturen sollen mir anschließend 60.000€ überwiesen werden. 2 weitere Geschwister werden mit dem Pflichteil bedacht, wobei im Testament auch steht, das alle Enkel einen Obolus von jeweils 5000€ erhalten sollen. Auch die 5 Enkel, deren Eltern nur den Pflichtteil bekommen.
Um diesem Desaster zu entgehen haben wir uns überlegt, meinen Eltern 40.000€ als Darlehen anzubieten, und dieses soll als Grundschuld eingetragen werden. Meine Eltern sollen nichts zurückzahlen, sondern erst bei Verkauf des Hauses bzw. nach dem Tod des Länger lebenden soll die Schuld aus dem Gesamterbe beglichen werden. Seltsamerweise sträuben sich die Eltern, unser Angebot anzunehmen, und ein kleiner Mann im meiner Ohr sagt mir: das Haus wurde schon verkauft...
Nun gut, meine Frage:
Ist es rechtens meinen Eltern ein Darlehen anzubieten, das nicht zu Lebzeiten zurückgezahlt werden soll? Kann oder muss ich es verzinsen lassen? Irgendwo habe ich was von 3% gelesen, ansonsten wäre es eine Schenkung. Schenken wollen wir aber beim besten Willen nicht.
Das mir zu überweisende Geld stellt ja eine Schenkung dar, muss sich meine Schwester auch noch eine Schenkung anrechnen lassen, obwohl sie 150T bezahlt hat, wenn der Erbfall in den nächsten 10 Jahren eintritt?
Und wie und wann bekommen die Enkel das Geld.?
Kompliziert und viel zu lang, ich hoffe, ich erhalte trotzdem Antworten zu meinem Problem, und wünsche ein erholsames Wochendende.
6 Antworten
Es steht euren Eltern frei, lebzeitig über ihren Immobilienbesitz völlig frei zu verfügen, ein Gewerberaum unentgeltich zur Verfügung zu stellen sowie gesetzl. erbberechtigte Kinder auf den Pflichtteil zu setzen oder nichterbberechtigte Enkel zu bedenken.
Für einen Verkauf an eure Schwester spräche, das Haus in Familienbesitz zu halten statt es verscherbelt zu wissen, wenn es zum Erbfall käme.
Und damit ein Wohnungsrecht mit einer Pflegepflicht zu vereinbaren, also vertrgl. zu wissen wo man seinen Lebensabend verbringt und wer dafür verantwortlich ist, das es einem gutgeht..
Der Kaufpreis scheint mir angemessen, sind vom Verkehsrwert doch Wohnungswert (fiktive Jahresmieteinnahme der Wohnung mal stat. Lebenserwartung des längstlebenden Berechtigten) und Pflegepflichtwert abzuziehen, bei einer 70jährigen wäre das etwa noch einmal der gleichohe Betrag, mithin Kaufpreis über nahezu 300.000 EUR vereinbart.
Damit wäre die Immobilien außerhalb eurer erhofften Ausgleichungspflicht oder gesetzl. Miterbrecht oder Pflichtteilsergänzungsansprüchen verkauft.
Das ihr lebzeitig bereits 60.000 EUR (in Abrechnung auf euer) zukünftiges Erbrecht erhalten werdet, ist hier sogar sehr entgegenkommend.
G imager761
Die Bewertung einer Pfleverpflichtung aus der im Zuge der vorweggenommen Erbfolge übertragenen Immobilie ergibt sich
aus der ständigen rechtsprechung, etwa dem Urteil des OVG Rheinland-Pfalz vom 18.11.1985 (Az.: 12 A 55/85).
Demnach ist von monatlich 60 Einätzen einer großen Pflege nach Pflegesatz (Hilfe beim Aufstehen, Körperpflege, Toilettengang, Ankleiden, Nahrungsdarreichung usw) und 16 Stunden hauswirtschaftlicher Tätigkeit (Waschen, Bügeln, Reinigen, Einkaufen, Kochen usw.) auszugehen.
Bereits nach den alten Werten nach Pflegstufe waren das 2014 exakt 12.864 EUR/Jahr x stat. Lebenserwartung eines Berechtigten, die neueren nach Pflegegrad müsste ich selbst googlen.
Auf die tatsächliche Pflege und Dauer, etwa durch Vorversterben vor Erreichen der stat. Lebenswerwartung kommt es nicht an; gleiches gälte ja auch für ein Wohnungsrecht, dass durch notwendig vollstationäre Pflegeheimunterbringung wg. Z. n. Schlaganfall auch durchsua kürzer in Anspruch genommen werden könnte.
Vielmehr wird der geldwerte, schenkungsweise Anteil für nach stat. Lebensdauer erwartbare Dauer bei Kauf festgelegt.
Dem stünde auch nicht entgegen, das die Verpflichtete diese Aufgaben deligiert oder durch Dritte erbringen liesse: Pflegeverpflichtung meint rechtliche Zuständigkeit, nicht persönliche Erbringung.
Leider trifft es zu, das lebzeitige Schenkungen rückforderbar sind, wenn Verarmung des Bedürftigen dies innerhalb einer 10-Jahres-Frist erforderlich machen. Damit musst du rechen es sei denn, du machst Entreicherung geltend, gibst das Geld also für Kreuzfahrten, Reisen, gemietete Luxussportwagen, Sterneküche oder einen ausschweifenden Lebensstil aus. Steckst du es in Werte, wären die tatsächlich rückforderbar.
Abschliessend bliebe es den Verkäufern überlassen, sich für Komfortheizung und behindertengerechtes Bad zu entscheiden und dies zu finanzieren.
Das dich dies alles im Sinne einer gleichberechtigten Erbfolge benachteiligt, ist ebenso richtig wie es zulässig ist. Dir ist der Mindestanspruch des Pflichtteils gewährt und das sogar lebzeitig, das hat man hinzunehmen.
G imager761
Danke G imager761
"Dem stünde auch nicht entgegen, das die Verpflichtete diese Aufgaben deligiert oder durch Dritte erbringen liesse: Pflegeverpflichtung meint rechtliche Zuständigkeit, nicht persönliche Erbringung."
Ich glaube, das haben sich meine Eltern aber ganz anders vorgestellt. :O
Beim DRK oder Caritas anrufen und eine Pflege organisieren, das könnten die selbst, dafür bräuchte es Schwesterlein nicht.
Nun gut.
Bei meiner ersten Fragestellung mußte ich leider kürzen. da ging vielleicht manchmal der Zusammenhang verloren. Wir haben ein Darlehen angeboten -meinte nicht meine Schwester und mich- sondern meine Frau und mich. Die Eltern hätten Geld gehabt, um das Haus trocken zu legen und für ein behinderten gerechtes Bad hätten wir bestimmt auch noch was locker machen können. Meine Vorstellung war, das das geliehene Geld nach Versterben beider Elternteile aus dem Erlös des verkauften Hauses an uns zurückzuzahlen gewesen wäre, und danach das Erbe an alle Beteiligten auszuzahlen. Dieser Vorschlag wurde gerade eben von Mutter telefonisch abgelehnt, mit der Begründung, das sie weder mit mir, noch mit meiner Schwester Streit haben möchte.
Ich frage mich, wo denn da Streit Potenzial gewesen wäre. Die Eltern hätten das Haus weiterhin auf dem Namen gehabt, Sie hätten können renovieren, sie hätten den billigen Stromvertrag behalten können.
Mittlerweile habe ich eine neue Idee gehabt, um nicht das Gefühl haben zu müssen, der zu sein, der bei der ganzen Angelegenheit lich ordentlich über den Tisch gezogen wird. Schwesterlein soll das Haus kaufen, und die Eltern sollen mir und Ihr 60T schenken. Schwesterlein soll von ihren 60T das Haus sanieren, und wenn der Erbfall vor der Zeit eintritt, muß auch sie von ihrer Schenkung was hergeben. Vielleicht naiv gedacht, aber das hätte Mutter vielleicht gezeigt, das der geplante Weg nicht unbedingt moralisch einwandfrei gewesen wäre.
Aber und das ist der Witz an der Sache: Mutter will das Haus nun auch nicht an Schwesterlein verkaufen. Es bleibt alles beim alten und Mutter und Vater haben das Haus auf dem Namen. Die Eigentümer bleiben - das scheint ganz wichtig zu sein. Verständlich. Aber dafür auf die Reparaturen zu verzichten,...
Schwesterlein hat es mal wieder geschafft und die ganze Familie durcheinander gewirbelt. Hauptsache Unruhe und Streit stiften, scheint Ihr Lebenszweck zu sein.
Ich bedanke mich für die ausführlichen Antworten und die Geduld die mir entgegen gebracht wurde.
Ich wünschen allen und vor allem G imager761 alles Gute
mit lieben Grüßen
SchneidersJupp
Die Eintragung der Grundschuld bedeutet ja schon, dass es keine Schenkung ist.
Zinsen musst Du meines Wissens nicht verlangen.
Deine anderen Fragen kann ich leider nicht beantworten.
Aber wenn ich Dich richtig verstanden habe zahlt Deine Schwester 160.000 + 60.000 + 2x Pflichtteil + das Geld für die Erben? Das wäre dann doch aber eine ordentliche Summe, oder?
Wenn es noch nicht zu spät ist, würde ich einen Gutachter kommen lassen. Dann weiss man wenigstens, welche Zahlen realistisch sind.
Hallo Amberyll, danke für Deine Antwort.
Du hast mich leider falsch verstanden. Ihr erstes Angebot waren 140.000. Dann hab ich meiner Mutter den Ausdruck von Ebay gegeben, auf dem das Mittelhaus so schön zu erkennen ist. Am nächsten Tag hieß es dann am Telefon, das nachgelegt worden ist, und der Kaufpreis meiner Schwester nun 150T beträgt. Davon werden dann die Reparaturen und meine 60T gezahlt. Über den Rest hat noch niemand so recht gesprochen....
Bleibt angeblich auf dem Konto meiner Eltern stehen.
Ok, das hab ich wirklich falsch verstanden. Ob der Preis fürs Nachbarhaus realistisch isr, kann man so natürlich hier nicht sagen, Fakt ist aber, dass die „Endhäuser“ immer einen höheren Wert haben als die in der Reihe. Ich hoffe, Ihr könnt das zusammen klären, es ist immer schade, wenn eine Familie sich wegen dem Erbe zerstreitet.
Dein Text ist sehr verwirrend bzw. falsch.
Meine kleine Schwester möchte ganz dringend das Haus unserer Eltern kaufen. Eigentlich ein Einfamilienhaus, aber auf der mittleren Etage ist eine abgeschlossene Wohnung,
Dann handelt es sich nicht um ein Einfamilienhaus!
Elternhaus kaufen / Gedacht hat sie sich, sie zahlt 150.000 an die Eltern. Von diesem Geld sollen dringende Sanierungsarbeiten (nasser Keller und Wände) sowie ein Behinderten gerechter Umbau des Badezimmers finanziert werden.
Was denn nun - kaufen oder renovieren.
Wenn sie den Eltern 150.000 € fürs Haus zahlt, dann steht das Geld nicht mehr für Renovierungen zur Verfügung.
Das Haus hat Reparaturstau, die Eltern sollen lebenslanges Wohnrecht bekommen, deshalb kann sie das Haus nicht nutzen. Da ist auch noch die zu erwartende Pflege
Allerdings vergisst sie, das sie in den letzten 8 Jahren auf der mittleren Etage eine Massagepraxis betrieben hat, im Moment einen Bekannten ohne Mietzahlung unterbringt, und im März soll ihre Tochter dort einziehen.
Dies passt doch nicht zusammen, entweder nutzt sie das Haus - oder sie nutzt es nicht.
Entscheide dich doch einmal!
Um diesem Desaster zu entgehen haben wir uns überlegt, meinen Eltern 40.000 als Darlehen anzubieten, und dieses soll als Grundschuld eingetragen werden.
Sorry - hier geht etwas total daneben.
Ihr zahlt an die Eltern Geld für das Gebäude und die Eltern sollen dann auch noch dafür eine Hypothek aufs Haus aufnehmen und gegebenenfalls den Betrag wieder zurück zahlen.
Lasse dich mal beraten von einem Finanzierungsexperten.
Scheinbar habt ihr überhaupt keinen Plan und wollt die Eltern nur ausnutzen.
Was meinen denn überhaupt die Eltern zu den Vorschlägen von dir, bzw. von deinen Geschwistern.
Dein Text ist sehr verwirrend bzw. falsch.
Inwiefern? Ich erkenne eine lebzeitige Verfügung der Eltern über ihren Immobilienbesitz im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge.
Es wird an die Tochter unter Gewährung eines Wohnungsrechts und einer Pflegepflichtvereinbarung zu dem dann noch offenen Verkehrswert verkauft.
Sogar der Pflichtteil an den Sohn soll bezahlt werden, was er garnicht müsste - wo liegt da ein Fehler?
Hab mir hier alles durchgelesen und gemerkt, das ich ein absolut berechnendes und egoistisches A....och bin, das seinen Eltern nur böses will und Forderungen stellt, die in keinster Weise gerechtfertigt oder angemessen sind. Meine Schwester kommt bestimmt in den Himmel weil sie so ein Gutmensch ist, und den Eltern in Ihrem eigenen Haus Wohnrecht einräumt, das sie sich auch noch bezahlen lässt.
"Ist der Ruf erst ruiniert, lebts sich gänzlich ungeniert" Deshalb meine abschließende Frage:
Was passiert mit den 60.000€ die ich bekomme, wenn meine Eltern im Laufe des ersten Jahres nach dem Verkauf des Hauses versterben?
Ist das Geld geerbt oder geschenkt?
Wenn es geschenkt ist, können die beiden anderen Geschwister - die auf den Pflichteil beschränkt sind - von mir einen Ausgleich verlangen. Wie errechnet sich der?
Vielen Dank für die Hilfsbereitschaft,
mit freundlichen Grüßen
SchneidersJupp
Scheinbar erkennst du nicht die verschiedenen Aussagen, hinsichtlich Kauf, bzw. Darlehnszahlung an die Eltern.
Ich frage mich nur, weshalb möchte die Tochter den Eltern ein Darlehen gewähren?
Hat Sie Angst dass sie in eine Schuldenfalle tappt und möchte, lieber dass die Eltern dann dafür aufkommen?
"Wenn, man gebe mit der noch warmen Hand"...der Königsweg wäre eine Vererbung des Hauses zu Lebzeiten, bei gleichzeitigem lebenslangen Wohnrecht, eine Patientenverfügung der Eltern.
Weil, das letzte Hemd keine Taschen kennt.
Ebenso müßte der Erbanteil der Geschister berücksicht werden.
Hier geht es aber nicht um das, was für die erbenden Kinder das beste wäre. Sondern für die betagten Eltern.
Deren Entscheidung, ihr Haus an die nächte Generation in Form ihrer Tochter zu verkaufen, die es weiter instandsetzen und erhalten wird, dafür abzüglich des in Anspruch genommenen Wohnungsrechts und einer Pflegepflichtvereinbarung noch 150.000 EUR zu verlangen.
90.000 für ihr behindertengerechtes Bad und komfortablere Heizung herzugeben und 60.000 für den damit unbegünstigten Sohn SchneidersJupp, was genau seinem Pflichtteilsrecht an der verkauften Immobilie entspräche. Auf den er nach 10 jahren gar keinen Anspruch hätte.
Vererbt und den Enkeln vermacht wird mit kalter Hand der Rest, mit warmer Hand regelt man seinen Lebensabend selbst - Hut ab, ihr Schneider sen., alles richtig gemacht :-O
Nölt eurer Sohn da jetzt rum, behaltet die 60.000 einfach :-)
G imager761
Hallo soissesPDF, danke für Deine Antwort.
Wenn es nach uns ginge, würden wir ganz einfach abwarten was das Leben und der Tod so mit sich bringt. Schwesterlein macht Stress. Wir wollen jetzt noch gar kein Geld. Es bringt keine Zinsen und ausgeben darf man es auch nicht, weil die anderen Geschwister ja noch die Schenkung bei mir einfordern können. Jedes Jahr 10% weniger, aber stehen bleiben müssen erst mal, zumindest 30T.
Das Recht kennt nur Wert = Geld, nicht den Gegenstand (Haus).
- die Eltern haben das Haus, Schwesterlein nur Geld, die
Geschwister nur die Erwartung in das Erbe
Ließe sich lösen,wie beschrieben Übertragung zu gleichen Teilen
an die Erben, gegen lebenslanges Wohnrecht + Vorsorgeverfügung, für Pflege und Gesundheit.
Folge daraus, Einigungszwang (Erbengemeinschaft).
Schwester will investieren (barrierefrei) und wertsteigernd.
Gegen anteilige Auszahlung (10%) des jeweiligen Anteils vs. Verkehrswert.
Soweit die Skizze.
Erst die Werte aufteilen, danach die weitere Abfolge festlegen, in einem Erbfolgevertrag, per Notar.
Ihr müsst erst die Werte zuordnen.
Man kann das Fell des Bären erst teilen, wenn der Bär erlegt wurde.
Dazu müssen die Eltern dem "Erbe zu Lebzeiten" zustimmen.
Ihr könnt es doch so machen: anstatt das Haus Kauf eure Schwester die mittlere Wohnung für 150 tsd und eure Eltern können von den Geld ihre Wohnung prima renovieren.
Warum eure Eltern Schulden aufnehmen sollen nur um euch einen Gefallen zu tun, kann ich nicht nachvollziehen
Hallo G imager761
Sie schreiben:
"Der Kaufpreis scheint mir angemessen, sind vom Verkehsrwert doch Wohnungswert (fiktive Jahresmieteinnahme der Wohnung mal stat. Lebenserwartung des längstlebenden Berechtigten) und Pflegepflichtwert abzuziehen, bei einer 70jährigen wäre das etwa noch einmal der gleichohe Betrag, mithin Kaufpreis über nahezu 300.000 EUR vereinbart."
Ich empfinde den Kaufpreis als fragwürdig. Es war angeblich ein Gutachter da, der die Bewertung kostenlos vorgenommmen hat, und daher auch kein Gutachten geschrieben hat. Angeblich hat er einen Wert von 200T festgestellt. Ich finde den Vorgang sehr merkwürdig und die Summe 200T wird am Telefon auch nur geflüstert. Nun wurde ja das Wohnrecht abgezogen
die Eltern werden im Januar 81. Der Wohnwert wäre bei einer angenommen Miete von 450€ für das EG, und das Dachgeschoss ( da ist das Schlafzimmer der Eltern) nochmals 150€ bei 600€ im Monat.
6,931 x 7200€ = 49.900 € Wohnrecht. Wären wir bei 150T.
Über den Pflegepflichtteil habe ich nix im Netz gefunden, was mir geholfen hätte den zu berechnen. Und was bedeutet Pflegen?
In den letzten 25 Jahren hatte meine Schwester -die im gleichen Dorf wie meine Eltern wohnt- nicht die Zeit während der Urlaubszeit im Eltenhaus die Rolläden morgens aufzuziehen (war zu früh) und abends runter zu lassen (zu müde von der Arbeit) oder den Briefkasten zu leeren. Die 90 jährige Nachbarin hat das bisher immer getan :O
Nun ist die alte Dame gestürzt und möchte diese Aufgaben nicht mehr übernehmen. Mein Vater hat vor seinem letzten Urlaub elektrische Rolladenheber eingebaut, damit die Schwester nicht am Ärmel geleckt werden muß, um diese Gefälligkeit zu übernehmen. Da Schwesterlein erst 50 Lenze zählt, hat sie noch einige Jahre Arbeitsleben vor sich, und entsprechend viele Ausreden sind möglich, um der Pflege dann doch zu entkommen.
Noch ist Vater fit genug und zieht die Kopressionsstrümpfe sich selbst und Mutter an. Auch die Orthesen kann Mutter sich nicht selbst anziehen, Zudem erledigt Vater 3 -4 wöchentlich einen Verbandswechsel. Er duscht Mutter und wäscht ihr die Haare. Er erledigt schon seit Jahren alle hauswirtschaftlichen Aufgaben. Statistisch gesehen wird Mutter den Vater überleben, also auf jeden Fall auf "fremde" Hilfe angewiesen sein.
Ich sehe nicht, das Schwesterlein diesen Aufgaben auch nur im geringsten gewachsen ist - und diese Aufgaben wirklich übernehmen wird.
Wie wird sichergestellt, das die Pflege, die den Kaufpreis des Hauses mindert, wirklich übernommen wird??
Das ist, wenn ich das richtig verstanden habe, der Wunsch meiner Schwester: Von den 150T die meine Eltern bekommen, sollen die Reparaturen und Sanierungen bezahlt werden.
40T kostet die Trockenlegung des Hauses. Für den behindertengerechten Ausbau des Eltern-Badezimmers wären bestimmt auch 10T angemessen. Eine neue Heizungsanlage schätzungsweise 20-30T. Wenn mir schließlich 60T ausgezahlt werden, bleiben meinen Eltern noch ca. 20T übrig. Die sind schnell verbraucht, schließlich wurde vor 2 Jahren von Vater ein KFZ auf Kredit gekauft, den Vater bestimmt ablösen will.
Ergo: von dem Kaufpreis wird nichts oder kaum was übrig bleiben.
Wenn nun die Pflege meiner Mutter/Vater oder beiden im Pflegeheim unausweichlich wird. Von dem Hausverkauf nichts mehr übrig ist, das für die Pflege ausgegeben werden kann,
oder wenn beide Eltern vor Ablauf der 10 Jahre sterben, in denen eine Schenkung schmilzt?
was ist dann mit den 60T die ich bekommen habe?
Kommt da mein liebstes Schwesterlein und sagt: Ich habe das Haus gekauft, aber du hast eine Schenkung bekommen, jetzt gib mir meinen Anteil!
Oder im Pflegefall kommt das Sozialamt und sagt: gibt das geschenkte Geld zurück, deine Eltern haben sich mutwillig arm gemacht?
Wie muss was geschrieben werden das ich die 60T auch wirklich behalten kann?
Danke für eine Antwort :) mfg SchneidersJupp