Hauskauf Härtefall Hartz IV
Angenommen, jemand möchte ein Haus kaufen. In dem Haus ist eine der zwei Wohnungen an eine alleinerziehende Hartz 4 Empfängerin mit kleinen Kindern schon lange vermietet. Das Amt zahlt ihre Miete. Der neue Eigentümer(selber alleinerziehend) hat Eigenbedarf und kündigt ihr. Der Eigenbedarf des Eigentümers kann nicht durch die leerstehende Wohnung gedeckt werden. Hat er eine Chance, sie rauszubekommen, oder scheitert sogar ein Räumungstitel am Härtefall? Sie bekommt auf dem freien Mitmarkt keine Wohnung!
16 Antworten
Da es sich wohl um ein 2 Familienhaus handelt kann der neue Eigentümer in die leerstehende Wohnung einziehen und dann nach seinem Einzug eine Kündigung gem. § 573 a BGB (erleichterte Kündigung im 2 Familienhaus) gegenüber seiner Mieterin aussprechen. Die Kündigung muß er nicht begründen, sondern er muß lediglich eine um 3 Mon. verlängerte Kündigungsfrist beachten und sich im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf § 573a BGB beziehen. Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach der Mietzeit. siehe § 573 b BGB.
Und Sie geht nicht,dann klagst Du,Die Räumungsklage kann 2 Jahre sich hinziehen.
Dieses Risiko besteht aber unabhängig vom Kündigungsgrund.
Und Sie geht nicht,dann klagst Du,Die Räumungsklage kann 2 Jahre sich hinziehen.
Allerdings mit dem Unterschied, daß ich den berechtigten Eigenbedarf, wie bei der Eigenbedarfskündigung, gegenüber dem Gericht gar nicht erst nachweisen muß.
Auch wenn man als Vermieter gem. § 573 a (ohne Begründung) das Mietverhältnis kündigen kann, hat der Mieter dennoch das Recht der Kündigung, aufgrund eines Härtefalles zu widerssprechen.
Falls es zu einer Räumungsklage kommt, muß der Mieter diesen Härtefall dann nachweisen.
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/h1/haertefall2.htm
Die Verkaufsabsicht als solche stelle für sich keinen Kündigungsgrund dar. Mit dem Verkauf geht das bestehende Mietverhältnis automatisch auf den Erwerber über. Der kann seinerseits Eigenbedarf für sich oder Angehörige geltend machen und das übernommenen Mietverhältnis, nachdem er als Eigentümer in Grundbuch eingetragen ist, kündigen.
Das ist mir bekannt, ich kenne aber die Rechtsprechung nicht... Wiegt ein solcher Härtefall schwerer als der Eigenbedarf?
Es existiert kein Härtefall! Jemand verkauft sein Haus mit einer Mietpartei darin. Das ist keine Härte, da der Erwerber dieses Mietverhältnis zu übernehmen hat. Auch für ihn wäre es im Eigenbedarfsfall keine Härte, weil er wiederum kündigen dürfte!
Unabhängig von der gestellten Frage!
Nur damit man das nicht "übersieht":
Zu "Das Amt zahlt ihre Miete":
Entweder wird die "Miete" vom Amt an den Bedürftigen zusamen mit den übrigen Beträgen überwiesen, dann ist der Vermieter auf die Gnade des Bedürftigen angewiesen, ob der Lust hat die Miete an die Vermieter zahlt
oder
wenn der Vermieter viel Glück hat, überweist das Amt die Miete direkt an den Vermieter.
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In beiden Fällen gilt:
Die Mietzahlungen an den Vermieter können ohne Vorwarnung/Vorankündigung plötzlich "versiegen"!
Das Amt kann seine Mietzahlungen (an den Bedürftigen oder direkt an den Vermieter) jederzeit einstellen!
Sie haben völlig Recht, das Risiko besteht sowieso. Das Amt überweist direkt an den Vermieter, schon seit über 5 Jahren. Dass sie nicht so leicht rausgehen will, kann ich auch verstehen. Ich bin auch alleinerziehend und "nur" in Teilzeit tätig und mich hat auch kein Vermieter akzeptiert, bzw. hatte gegenüber Paaren keine Chance. Aber ich kohne damals selber eine Wohnung kaufen. Nun, bei diesem ZFH ist der Preis heiß. Ich kann es zahlen, und ich kann, wenn auch beengt, in die leere Whg. einziehen. Jemand schreibt hier von 2 J. bei Räumungsklage. 2 Jahre ist schon ziemlich lang, ich frage mich, ob es nicht doch schneller geht, wenn der Vermieter sich auch in einer "Notlage" befindet. Meine Not ist, dass in der leeren Whg. ein Kinderzimmer fehlt. Außerdem ist es ja ein Zweifamilienhaus.
Hallo johnnymcmuff,
das ist richtig, aber
1. der Mieter kann immer einen "Härtefall" geltend machen. Gerichte sind meist geneigt dem zu folgen mit der Folge eines Aufschubes um mehrere Monate. Der Aufschub kann bei weiterhin vorliegender Härte auch mehrfach verlängert werden
2. da der kündigende Vermieter im Beispiel als Käufer in Kenntnis des Mietverhältnisses und schon beim Kauf die Kündigungsabsicht hat, weis ich nicht ob ein Richter hier Mißbräuchlichkeit gegenüber dem Mieter sieht.
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Es gab schon Fälle, da hat der Mieter zugesichert auszuziehen - ist aber dann doch geblieben.
Wenn der Fragesteller so "fixiert" auf dieses Haus mit 2 Wohneinheiten ist, dann kann er versuchen den Mieter mit zig tausenden von Euros rauszukaufen. Aufgrund der juristischen Unbeholfenheit des Fragestellers sollte er das nur mit einem erfahren Rechtsanwalt versuchen.
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Es wurde zwar schon geschreiben, aber man kann es nicht oft genug wiederholen: Was macht der schlaue Käufer, künftige Vermieter und Kündiger, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht?
Wieviel 10.000 Euroscheine hat der Käufer überflüssig rumliegen, die sehnsüchtig darauf warten für Gerichtskosten, Rechtsanwälte, Gutachter, usw. ausgegeben zu werden?
Weitere Stichpunkte sind Zeit und Gesundheit.
Selbst wenn die Kündigung der HARZ4-Familie gelingen sollte, was macht der schlaue Kaufinteressent wenn die HARZ4-Familie nicht (freiwillig) auszieht?
Wer eine vermietete Wohnung kauft, in der er selbst einziehen will, der muss entweder sehr viel Glück haben oder ein "Lerneffekt" tritt ein.
Völlig richtig, daran hatte ich gar nicht gedacht. DH.