Hallo die Runde, Ist eine Grundbucheintragung für eine Grunddienstbarkeit nichtig, die nach dem abgeschlossenen Kaufvertrag vom Ex-Eigentümer vollziehen ließ?
4 Antworten
Was machst du da rum: Du willst das Grundstück. Die Garagenwand wird kaum verschwinden, statt dessen kannst du eine Geldrente des Nachbarn erwarten. Also gehts nur noch um Geld. Das bekommst du aber vom Vertragspartner, nicht vom Notar. Also verhandle mit dem. Ob das Ohne Anwalt geht wage ich bezweifeln. Also Klagen bzs erst mal drohen wegen Minderung oder Wandlung. Und mal ein Schadenersatzszenario aufbauen (Umzugskosten, Kreditkosten...) Weniger Wert ist das Grundstück kaum geworden, denn bisher hast du ja nicht erkannt das die Garage auf deinem Grundstück steht. Wirst du mit dem VK einig, kann man weiter prüfen ob man die Grunddienstbarkeit doch noch los wird.
Danke Suzifried und anderen freundlichen Ratgebern! Nun ist es so, ich würde die Eintragung für die Grunddienstbarkeit im Grundbuch bleiben lassen, habe den herrschenden Eigentümern vorgeschlagen, die anfallenden öffentliche Unkosten für den Teil bzw. die Garagenwand,die die Grunddienstbarkeit beinhaltet, zu übernehmen. Es wäre ja schrecklich umständlich, so wie ich mir sagen ließ, wenn sich die ganzen Papiere nochmals von Anfang an ändern lassen müssten. Meine Frage hier wieder: gibt es dafür bestimmte Sicherungsabstand anzurechnen, wenn man es vermessen würde? Wo kann man nach dem Maßstab fragen?
Ramstein:
Dein Fachanwalt wird dir anfangs folgende Fragen stellen:
Hat die Notarin kurz vor der Beurkundung des Kaufvertrags das Grundbuch und - was mir wichtig erscheint - auch die Grundakten (wg. unerledigter Anträge) eingesehen, bejahendenfalls mit welchem Ergebnis? Oder wurde sie von von der Einsicht durch die Vertragschliessenden ausdrücklich entbunden?
Lag zum Zeitpunkt der Grundakten-Einsicht der Antrag des Eigentümers auf Eintragung der Grunddiestbarkeit bereits bei den Grundakten?
Ging der Antrag auf Eintragung der zu deinen Gunsten bestellten Auflassungsvormerkung nachweislich vor dem Eingang der Grunddienstbarkeits-Bestellung beim Grundbuchamt ein? Eine Minute Zeitdifferenz würde zur Sicherung deines Auflassungsanspruchs genügen.
Was steht hinsichtlich von Grundsücksbelastungen im Kaufvertrag? Z.B. "Das Grundstück ist in Abt. II und III des Grundbuchs lastenfrei." "Der Verkäufer sichert Lastenfreiheit zu."
Letzte Anmerkung:
Welchen Inhalt hat die Grunddienstbarkeit (z.B. Wege- und Fahrrecht, Garagenrecht, Grenzanbaurecht, Tankstellenrecht, Mastenrecht, Windenergieanlagerecht?) und welchen realist. Wert misst du und deine Bank dem Recht zu wg. einer mögl. Kaufpreisreduzierung?
Danke für die präzise Erläuterung und die damit verbundenen Fragen. Ja, im Grundbuch steht eintragsfrei. Die Notarin war auch mit der Einsicht ins Grundbuch verpflichtet. Sie hat dann nicht mir, sondern dem Verkäufer mitgeteilt, dass es kurz danach nicht eintragungsfrei war. Mir hat sie nur gesagt, dass ich erst dann die Zahlung vollziehen sollte, nachdem sie mir bzw. uns allen mitgeteilt habe, dass die alle Voraussetzungen für den Vollzug des Kaufvertrags erfüllt worden sei. Bisher hat sie mir diese Mitteilung nicht zukommen lassen. Die Grundbedienbarkeit wäre für eine Garagenwand des Nachbarn, dafür ist angeblich 40 cm auf dem/meinem Grundstück, zzgl. Sicherungsabstand. Angeblich wäre es 200 Euro wert. Das habe ich nur gesagt bekommen. Allein diese merkwürdige Eintragung stört mich schon, hinzu war die Zögerung der Bank...... Vom Amt habe ich auch erfahren, dass die Immobilien enorm weniger Wert festgesetzt wurde als der Kaufpreis. Alles in allem, möchte ich doch möglichst nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, weil ich das Haus gern als eine positive Realität wahrnehmen würde. Jetzt ist die Frage von mir, ist es ein Argument, die Eintragung der Grunddienstbarkeit als nichtig oder Amtsfehler zu bezeichnen, weil dies nicht im Kaufvertrag steht und dies erst nach dem Kaufvertrag ins Grundbuch eingetragen worden ist?
Wenns im Grundbuch steht, ist es schon mal nicht mehr nichtig. Der Rechtspfleger hat die Eintragung der Dienstbarkeit vollzogen. Die Frage ist, ob du Löschungsanspruch hast, kann dir besser der Notar beantworten oder du musst zumindest mehr Informationen mitgeben.
Wenn ich heute eine rechtskräftige Dienstbarkeit für ein Geh und Fahrrecht auf meinem Grundstück für den Nachbarn einräume beim Notar A und morgen dieses Grundstück bei Notar B verkaufe, kommt der neue Eigentümer aus der Dienstbarkeit nur noch über den Inhalt seines Kauf -Vertrages weiter. Voraussetzung Notar A hat seine Urkunde schneller beim Grundbuchamt als B, wovon auszugehen ist.
Mit nichtig kommst du hier nicht weiter. Du hast meines Erachtens 2 Möglichkeiten: Du kannst versuchen beim Grundbuchamt herauszufinden, ob es deiner Notarin theoretisch möglich war sich vor Beurkundung über den beim Grundbuchamt offenstehenden Antrag des Rechtes zu informieren.: Eingangsdatum des Antrags auf Eintragung des Rechtes beim Grundbuchamt vor Grundbucheinsicht durch die Notarin.
Oder du kannst mit dem Verkäufer über eine Wertminderung verhandeln, da er dir wichtige Details verschwiegen hat.
Die Löschung der herrschenden Eigentümer wirst du kaum erhalten, du könntest höchstens über die Notarin versuchen mit diesen über einen Rangrücktritt zu verhandeln, falls das eine Option für deine Bank ist.
Die Notarin sollte aber durchaus auch Interesse am Vollzug ihrer Urkunden haben, wäre peinlich, wenn sie die Diensnoch selbst beurkundet hat.
Ramstein:
Vor der Eigentumsumschreibung, die regelmässig erst mit einer zeitlichen Verzögerung nach dem Kaufvertragsabschluss erfolgt, ist der Veräusserer als (Noch-)Eigentümer zur Bestellung einer Grunddienstbarkeit berechtigt.
Eine vorher für den Erwerber im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung (Eigentumsverschaffungsvormerkung) schützt ihn vor der Vereitelung und Beeinträchtigung seines Anspruchs.
Dein Notar wird dir dies bestätigen und Wege aufzeigen.
Danke für die informativen Antworten.
Es war so, der Voreigentümer hat kurz vor dem Verkauf seines Hauses eine Grunddienstbarkeit mit den Nachbarn notariell gemacht. Eine Woche später habe ich das Haus besichtigt und ca. einen Monat später den Kaufvertrag abgeschlossen. ca. 20 Tage später habe ich erfahren, dass die Voraussetzung für den Vollzug des Kaufvertrags nicht erfüllt worden war, und zwar stand im Grundbuch eine frisch vollzogene Eintragung für die Grunddienstbarkeit. Ich habe für den Kauf eine Kredit mit der Bank beantragt und auch genehmigt bekommen. Als ich dies der Bank mitteilte, hätte die Bank gern diese Eintragung wieder löschen lassen gehabt, denn ich hafte mit dem Kaufobjekt für die Kredit. Mit der Eintragung wäre der Wert des Objekts weniger geworden. Die herrschenden Eigentümer wollten offenbar die Löschung nicht. Meine Frage, ist es in diesem anwaltlich abzuklären, dass so eine Art Eintragung nichtig ist? Im Kaufvertrag steht die Eintragung nicht, eine Weile danach dann eine solche Eintragung, das sieht ja wie ein Betrug aus, nicht? Auch wenn man es ein Versehen nennen darf, dürfte es sich doch in diesem Sinne korrigiert werden.
Ich habe die Notarin darum gebeten, eine Lösung möglichst für alle zu finden. Sie sagte mir, ich solle einen Anwalt nehmen, denn sie sei nur Notarin und könne keine einseitige Interessen vertreten.
Danke im Voraus für eure Tipps. Grüße von
Ramstein
Ramstein:
Der Grundstückseigentümer hat dir die Lastenfreiheit zugesichert. Den Rechtsmangel, die Grunddienstbarkeit, hat er zu beseitigen oder mit dir wegen des Grenzüberbaus eine andere zufriedenstellende Vereinbaruing zu treffen.
Anworten, die eine Wandlung (Vertragsrücktritt kommt für dich doch nicht in Frage), oder Zahlung durch den Nachbarn (gemeint ist wohl eine Überbaurente) betreffen, gehen am Thema vorbei.
Interessant finde ich die Anmerkung von Kabbes. Hat Frau Notarin auch bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit in Kenntnis der lastenfreien Veräusserung mitgewirkt?
Danke für die informativen Antworten.
Es war so, der Voreigentümer hat kurz vor dem Verkauf seines Hauses eine Grunddienstbarkeit mit den Nachbarn notariell gemacht. Eine Woche später habe ich das Haus besichtigt und ca. einen Monat später den Kaufvertrag abgeschlossen. ca. 20 Tage später habe ich erfahren, dass die Voraussetzung für den Vollzug des Kaufvertrags nicht erfüllt worden war, und zwar stand im Grundbuch eine frisch vollzogene Eintragung für die Grunddienstbarkeit. Ich habe für den Kauf eine Kredit mit der Bank beantragt und auch genehmigt bekommen. Als ich dies der Bank mitteilte, hätte die Bank gern diese Eintragung wieder löschen lassen gehabt, denn ich hafte mit dem Kaufobjekt für die Kredit. Mit der Eintragung wäre der Wert des Objekts weniger geworden. Die herrschenden Eigentümer wollten offenbar die Löschung nicht. Meine Frage, ist es in diesem anwaltlich abzuklären, dass so eine Art Eintragung nichtig ist? Im Kaufvertrag steht die Eintragung nicht, eine Weile danach dann eine solche Eintragung, das sieht ja wie ein Betrug aus, nicht? Auch wenn man es ein Versehen nennen darf, dürfte es sich doch in diesem Sinne korrigiert werden.
Ich habe die Notarin darum gebeten, eine Lösung möglichst für alle zu finden. Sie sagte mir, ich solle einen Anwalt nehmen, denn sie sei nur Notarin und könne keine einseitige Interessen vertreten.
Danke im Voraus für eure Tipps. Grüße von
Ramstein