Grenzbebauung in Bayern grs. machbar?
Hallo zusammen,ich weiß, dass es immer auf den Einzelfall ankommt. Aber mir geht es grds. um die Frage, ob eine Grenzbebauuung in Bayern wie folgt überhaupt möglich ist:Zwei Nachbargrundstücke mit jeweils in der Mitte einer Garage die aneinanderstehen (wie es typischerweise der Fall ist).Wir würden gerne unser Haus über der Garage bis zur ersten Etage hoch an der Grenze erweitern. Im Prinzip hat man dann zwischen den Häusern nur noch den "Schacht" über der Garage des Nachbarn.Das Einverständnis des Nachbarn wäre kein Problem.Aber ist das baurechtlich überhaupt möglich?Besten Dank im Voraus.
4 Antworten
Nein, das ist nicht möglich.
Ich gehe jetzt nach deiner Beschreibung von Folgender Situation aus: Zwei Häuser auf eigenen Grundstücken, die einen Grenzabstand von 3 m haben. Zwischen diesen Häusern stehen auf beiden Grundstücken grenzständig jeweils eine Garage mit einer Breite von 3 m.
Nach Art. 6 Abs. 1 BayBO gehen von oberirdnuischen Gebäuden Abstandflächen aus. Nach Abs. 2 müssen diese auf dem eigenen Grundstück liegen und haben nach Abs. 5 eine Tiefe von mindestens 3 m. Daher steht dein Haus 3 m von der Grenze entfernt.
Nach Art. 6 Abs. 9 BayBO lösen bestimmte Gebäude (Garagen, Abstellräume) unter bestimmten Voraussetzungen (z.B. nicht höher als 3 m) keine eigenen Abstandflächen aus und dürfen auch in Abstandflächen von anderen Gebäuden stehen. Daher dürfen die Garagen direkt neben den Häusern an der Grundstücksgrenze stehen.
Wenn du die Garage jetzt mit Wohnräumen aufstockst entspricht sie nicht mehr den Privilegierungsvoraussetzungen des Art. 6 Abs. 9 BayBO und löst Abstandflächen aus. Diese Abstandflächen würden auf dem Nachbargrundstück liegen und sich mit denen des Nachbarhauses überdecken. Das ist unzulässig. Da hilft es auch nicht, wenn der Nachbar zustimmt.
Anders könnte es aussehen, wenn die Situation nicht so wäre wie oben beschrieben (Grenzabstände Haus jeweils 3 m). Dann solltest du die Situation noch einmal genauer beschreiben.
Eine Sicherung der Abstandfläche ist aber in der von mir genannten Grundstückssituation (Häuser jeweils 3 m von der Grundstücksgrenze) nicht möglich, weil sich die Abstandfläche der grenzständigen aufgestockten Garage mit der Abstandfläche des Wohnhauses auf dem Nachbargrundstück, die mindestens 3 m tief ist und daher bis zur Grundstücksgrenze geht, überdecken würde.
Die Abstandfläche kann nur auf dem Nachbargrundstück gesichert werden, wenn es die Grundstückssituation hergibt. Z.B. wenn der Nachbar eine 6 m breite Doppelgarage hat, die privilegiert an der Grundstücksgrenze zulässig ist. Dann wäre das Haus 6 m von der Grundstücksgrenze entfernt und zwischen der Abstandfläche des Nachbarhauses und der Grundstücksgrenze wären noch 3 m Platz für die Abstandfläche der aufgestockten Garage.
Daher habe ich geschrieben, dass es bei anderen Situation, als von mir beschrieben anders aussehen könnte.
Wenn die Brandschutzvorschriften eingehalten werden, und dazu gehört z.B., dass sich keine Öffnungen in den Wänden befinden, wäre die Überdeckung genehmigungsfähig.
Grundsätzlich wäre eine Abweichung von den Abstandflächenvorschriften mit Nachbarzustimmung denkbar, wenn eine Gebäudeabschlusswand vorliegt. Allerdings kommt eine Abweichung streng genommen nur bei einer atypischen Grundstückssituation in Betracht. Keine Bauaufsichtsbehörde wird bei einem Neubau so eine Abweichung machen. Da besteht auch kein Anspruch drauf.
Oder in Bayern ist es anders und die Abstandflächen dürfen sich tatsächlich ohne Abweichung überdecken. Das kann ich mir aber nicht vorstellen. In NRW ist es jedenfalls nicht so.
Frag beim örtlichen Bauamt nach, DIE können dir ne verbindliche Antwort geben.
Spontan würde ich "nein" sagen, aber ihr könntet dem Nachbarn seine Garage abkaufen und nachdem diese Garage dann eure ist, haltet ihr ja die grenzabstände ja wieder ein ;)
Alternativ verpachtet ihr ihm seine Garage für 1€ Pacht im jahr
Nach Fertigstellung eures Anbaus könnt ihr ihm seibe garage wieder etwas günstiger zurück verkaufen
Das wäre ein win-win Geschäft
Bei diesem Geschäft wird Dir das Bauamt aber einen Strich durch die Rechnung machen.
Meine Nachbarn haben es aber genau so gemacht!
Ok, die haben nicht AUF die Garage gebaut, hätten aber nicht den vorgeschriebenen mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten können.
Das gehörte den Eltern der Frau, die haben ihrer Tochter den an ihr eigenes Grundstück angrenzenden Teil mit Garage überschrieben.
Die Tochter hat aus den beiden Grundstücken eins machen lassen und schwups - brauchte sie keine 3 m Abstand zu IHRER Garage mehr!
Nachdem das Haus gebaut war wollte die Tochter das Grundstück wieder abtrennen und den Eltern überschreiben, die haben aber (natürlich) darauf verzichtet und stellen ihr Auto jetzt halt in die Garage der Tochter ;)
Wo ein Wille, ein bisschen Geld und ein Notar ist, ist (fast) alles möglich
Dein beschriebener Fall setzt einige Spezialitäten voraus, von denen wir nicht wissen, ob diese auch beim TE vorliegen. Aber spätestens beim "Wieder Abtrennen" hätte auch in deinem Fall das Bauamt "Nö" gesagt.
Mit welcher Berechtigung werden dann Reihenhäuser gebaut?
Fakt ist: meine Nachbarn haben es EXAKT so gemacht
Ich muss auf meinem eigenen Grundstück abstände nunmal nicht einhalten, und wenn ich ein 2-geschossiges Einfamilienhaus horizontal trenne, kann ich da auch zwei Eigentumswohnungen draus machen... es muss halt alles neu vermessen werden ...
Jetzt wird's wirr. Kommen wir besser zum Fragesteller und deiner Lösung zurück. Er soll dem Nachbarn die Garage abkaufen. Dazu müsste zunächst die Fläche, auf der die Garage steht, vom Nachbargrundstück getrennt werden, was aber nicht möglich ist, da dann das Nachbarhaus den Grenzabstand nicht mehr einhält. Ebenso wäre die Rückabwicklung illegal, weil dadurch ein baurechtwidriger Zustand entstünde, nämlich die Nichteinhalung des Grenzabstandes des Erweiterungsbaus. Wie in meinem Kommentar zu Obbk1s Antwort geschrieben, könnte unter ganz speziellen Voraussetzungen dieser Zustand geheilt werden, wobwohl Obbk1 da anderer Meinung ist, aber dazu bedarf es nicht des vorübergehenden Eigentumsübertrages der Nachbargararge.
Da hier verschiedene Meinungen vertreten werden, würde ICH mich einfach an das zuständige Bauamt wenden und dort nachfragen, was DIE darüber denken, denn DIE müssen am Ende den Stempel darunter setzen! - und wie gesagt, es geht !
- warum können sonst Reihenhäuser oder doppelhaushälften gebaut und hinterher an verschiedene Eigentümer verkauft werden?
Die haben sogar NULL Abstand zum Nachbarn!
Weil das deutsche Planungsrecht diese Bauweise entweder vorschreibt (geschlossene Bebauung) oder unter der Bedingung zulässt, dass beide Eigentümer sich verpflichten, ohne Grenzabstand zu bauen. In diesem Fall wurde aber mit Grenzabstand gebaut (Ausnahme: privilegierte Grenzgarage) und ein Eigentümer möchte jetzt eine Grenzbebauung.
Genau so sieht's ja aus!
Und wenn ich mir die Garage meines Nachbarn kaufe, die an meine grenzt, dann gehört mir auch das Grundstück auf dem für Garage steht. Und wenn ich dann auf der an nein Haus grenzenden Garage einen Aufbau setze, halte ich den Abstand zum Nachbarhaus ein!
Alternativ kann der Nachbar sich u.u. auch eine Baulast eintragen lassen, die er dich natürlich teuer bezahlen lassen kann!
Aber wie gesagt, genaue Infos gibt's das örtliche Bauamt!
Denn nur für entscheiden was geht und was nicht
Die Feststellung von @Obbk1 ist sachlich korrekt. Eine solche Überbauung ist wegen der rigiden Regelungen zu den Abstandsflächen selbst mit nachbarlicher Zustimmung schlicht nicht genehmigungsfähig.
musst du fragen, kann sein, muss nicht
ist örtlich verschieden
entscheiden die nach dem konkreten bild der straße
Blödsinn!
Kein Blödsinn!
In vielen Gegenden werden sogar die zulässigen Farben für den aussenanstrich, die Farbe der Dachziegel oder die Ausrichtung des Giebels vorgeschrieben!
Bei uns gibt es sogar eine Zaun-Satzung, die besagt das die Grundstücks- Grenze zum öffentlichen Grund (Bürgersteig) nicht mit einem Zaun oder Hecke höher als 25 (30?) cm abgetrennt werden darf, damit die Bürger auch was von den Vorgärten sehen können und sich nicht alle hinter 2 m hohen hecken verstecken.
Nachdem bekannt wurde, das diese Satzung beschlossen werden sollte, wurden alle Baumärkte 'geplündert' und alle haben sich noch vor inkraft treten hohe Zäune gezogen, um über den bestandsschutz dem aus dem Weg zu gehen!
Das ist jetzt 10 Jahre her, und wer bis jetzt keinen Zaun hatte, wird auch keinen mehr genehmigt bekommen, bzw. wird den ganz schnell wieder Rückbauen dürfen, wenn er einfach einen aufstrlkt!
Wie gesagt: das gilt nur bei grundstücksgrenzen zwischen privaten und städtischen Grundstücken!
Gestalterische Festsetzungen, wie Außenanstrich, Dachziegel oder Zäune können von Baugebiet zu Baugebiet unterschiedlich festgelegt sein, aber nicht so etwas elementares wie Abstandflächenvorschriften. Die sind grundsätzlich für jedes Bundesland einheitlich im Gesetz geregelt und können von den Gemeinden höchstens marginal beeinflusst werden.
Wenn das nachbargebäude aber auch dir gehört, gilt die Abstandsregel nicht!
Ich stimme Dir in Allem zu, bis auf den Satz, dass es nicht hilft, wenn der Nachbar zustimmt. Der Nachbar kann die Abstandfläche durch Grundbucheintragung auf sein Grundstück übernehmen, vorausgesetzt, die Brandschutzvorschriften werden eingehalten.