Finanzierung eines Hauses mit 3 Kreditnehmern/ Bürgen?

Dass das Zitat von Nobbi Blüm nicht so ganz den Wirklichkeiten entsprach bzw. entspricht, dürfte sich mittlerweile in ganz Deutschland herumgesprochen haben.

Wenn zwei Kreditnehmer 51 und 54 Jahre alt einen Kredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren unterschreiben, dann sind sie mit 71 bzw. mit 74 Jahren fertig. Wir haben jedoch in Deutschland viele Arbeitnehmer, die mit Ende 50 arbeitsunfähig werden. Wenn ich mich hoch verschulde, dann mache ich mir darüber Gedanken. Ich bewerte das Risiko und bin mir dessen bewusst. Ist mir das Risiko zu hoch, dann lasse ich es bleiben. Meine ich, das Risiko sei nicht so hoch, dann mache ich es. Allerdings darf ich mich hinterher auch nicht beschweren, wenn es schief geht.

1. Bei den heutigen niedrigen Zinsen sind Finanzierungen über 100% für die Banken zwar nicht unüblich, aber doch problematisch, da die Sicherheiten einfach nicht da sind und dies bei niedrigen Zinsen vor allem in den ersten 10 Jahren ein hohes Ausfallrisiko darstellt. Hier wird die Bank auf zusätzlichen Sicherheiten wie z.B. Lebensversicherungen bestehen. Diese kosten bzw. binden zusätzliches Geld.

2. Bei Renteneintritt wird das Einkommen sinken. Wieviel die private Pflegeversicherung im Pflegefall zahlt und wieviel Geld dann noch zur Kreditbedienung übrig bliebe, wäre zu klären. Du darfst jedoch nicht davon ausgehen, dass die jetzigen Einkommen in Stein gemeisselt sind.

3. Es kommt nicht darauf an, wie du das siehst, sondern wie die Bank das sieht. Insbesondere in Familien kommt es unter einem Dach immer wieder zu Streitigkeiten. Diese Möglichkeit wird die Bank einkalkulieren und von euch Lösungsansätze zur Kompensation eines evtl. Ausfalles fordern.

Unterm Strich könnte ich mir gut vorstellen, dass die Bank mitspielt. Ihr müsst jedoch damit rechnen, dass zusätzliche Sicherheiten gefordert werden. Ich tippe hier auf Kapital-Lebensversicherungen. Weiter glaube ich nicht, dass bei einer Finanzierung über 100 % mit 2,3 % eff. zu rechnen ist. Für realistisch halte ich einen Zinssatz zwischen 2,6 und 3,0%.

In eurer Situation würde ich auch dazu raten, die Anfangstilgung höher anzusetzen und sie mit dem geplanten Renteneintritt zu senken.

Was bisher nicht thematisiert wurde, wäre ein früher Todesfall eines Kreditnehmers und der damit verbundene Erbfall. Wären in diesem Fall die verbleibenden Pesonen die alleinigen Erben oder würde das Erbe evtl. ganz oder teilweise auf bisher unbeteiligte Personen übergehen? Dies würde die Situation verkomplizieren.

Was auch noch nicht angesprochen wurde, wären Kosten für Umzug, Möblierung, etwaige (altersgerechte) Umbauten, eine Einbauküche, Sanierungen oder eine Rücklage für künftige Sanierungsmaßnahmen. Auch darüber solltet ihr euch vor dem Gespräch mit der Bank Gedanken machen und Pläne ausarbeiten.

Je besser ihr vorbereitet seid und je mehr Antworten ihr auf die oben aufgeworfenen Fragen zu bieten habt, umso grösser sind die Chancen auf eine Kreditzusage.

1. Da gebe ich dir recht, allerdings ist ja ein Haus bei einer BauFi schonmal eine Sicherheit, die man nicht außer acht lassen sollte. Wird nicht gerne bei der Prüfung die aktuelle Miete miteinbezogen? Diese liegt aktuell Kalt bei ca. 1300 EUR, wäre also fast 1 zu 1 zur monatlichen Rate.

2. Bin vom Fach, Pflege würde ausreichend abgesichert werden. Im Endeffekt stünde also die Rente noch zur Verfügung... Auch ist meine Frau nicht berufstätig, könnte sich also im zweifelsfall auch noch um einen Pflegefall in häuslicher Pflege kümmern.

3. Ja, man muss natürlich die Ansicht der Bank in Betracht ziehen. Das war auch eher eine allgemeine Stellungsnahme zur Situation, aber ich weiß, dass hier nichts anbrennen würde. Wie gesagt, die Argumentation müsste man sich dann natürlich nochmal durch den Kopf gehen lassen.

Ja, der Zins wäre vermutlich höher, war auch nur eine Beispielrechnung. Aber selbst mit einer monatlichen Ratenbelastung von 1.500 EUR würde man noch gut fahren, da Netto um die 6300 EUR zur Verfügung stehen würden. Die Problematik eines Todesfalls sehe ich auch als größtes Risiko, allerdings könnte man für die ersten 15 Jahre der Finanzierung eine Risiko-LV abschließen. Gepaart mit einer höheren anfänglichen Tilgung wäre dies eine Option. Die Erbfrage könnte man anhand eines Testaments klären. Umzug und Möbilierung würden keine hohen Kosten verursachen. Es steht aktuell noch kein festes Objekt fest, also könnte man hier auch nach Renovierungs- bzw. Sanierungszustand selektieren.

Wie sieht es mit mir, 26, als einzigen Kreditnehmer aus? Mit den Eltern als Vollbürgen? Wäre dies eine bessere Alternative?

Danke, dass du dir die Zeit nimmst. Ich werde dir, sobald ich kann, die Hilfreichste Antwort zuweisen... Viele Grüße!

Natürlich dient das Haus als Pfand. Wenn jedoch die Kreditsumme den zu erwartenden Verkaufserlös übersteigt, reicht das als Sicherheit nicht aus. Die Bank wird zusätzliche Sicherheiten fordern, um diese Lücke zu schliessen. Die Miete wird bei der Beurteilung von Sicherheiten nicht herangezogen sondern nur bei der Schuldentragfähigkeitsanalyse.

Wenn einer der "Zahler" zum Pflegefall wird, wird auch sein Einkommen zumindest in der jetzigen Höhe nicht mehr zur Verfügung stehen. Damit müssten die verbleibenden entsprechend mehr aufbringen. Da deine Eltern als Gemeinschaft angesehen werden, könnte es hier im schlimmsten Fall zum Totalausfall kommen. Dann wären die Raten für dich alleine nicht mehr tragbar. Auch das Thema Arbeitsplatzverlust sollte zumindest thematisiert werden.

Da noch kein Objekt ausgewählt wurde, ist die Frage nach etwaigen Sanierungen oder sonstigen Ausgaben natürlich noch offen. Allerdings darfst du davon ausgehen, dass Objekte, die in den nächsten Jahren keinen Aufwand erfordern, auch entsprechend teuer sein werden, während Objekte, an denen was zu richten wäre, entsprechend billiger angeboten werden.

Natürlich kann man die Erbfrage anhand eines Testamentes klären. Allerdings musst du dabei die Pflichtteilsregelungen beachten. Je nach Familienkonstellation könnten da Fußangeln liegen.

Mit 26 bist du noch sehr jung. Falls z.B. deine Ehe schief geht, würden deine Eltern als Vollbürgen für ihren Lebensabend voll im Regen stehen. Auch an dieses Risiko musst du denken.

Um die Sache in Angriff zu nehmen, müsste zuerst mal ein entsprechendes Objekt gesucht und gefunden werden. Wenn dieses in Sicht ist, käme eine genaue Kalkulation und der Besuch bei der Bank dran. Es ist sicherlich sinnvoll, sich vorher alle Eventualitäten mal durch den Kopf gehen zu lassen und zu Papier zu bringen. Damit könnt ihr dann die Chancen und Risiken gemeinsam bewerten. Wenn ihr so planvoll vorgeht, müsste die Sache schon funktionieren. Die Banken sehen es gerne, wenn man sich schon vorher über alle möglichen Dinge Gedanken gemacht hat und diese Gedanken auch mal mit Zahlen unterfüttert während des Gespräches über den Tisch schieben kann. Eine gute Vorbereitung ist für den Banktermin sehr wichtig. Das öffnet so manche Türe und schützt vor bösen Überraschungen.

Ich wünsche Euch viel Glück bei der Suche nach eurem neuen Eigenheim.