Bestandsaschutz - Schwarzbau im Außenbereich?
Folgende Situation.
Wir haben ein Grundstück in Thüringen gekauft. Auf dem Grundstück befindet sich ein Wochenendhaus das vor 1980 erbaut wurde. Das ganze wurde damals schwarz gebaut. Nach meinem aktuellen Stand hat es somit Bestandsschutz und man kann nicht verlangen dies abzureißen.
Nun möchten wir dieses auch als Ferienhaus vermieten. Es liegt jedoch im Außenbereich der Gemeinde, lediglich die Garage liegt im Innenbereich. Wie verhält sich dann die Umnutzung?
Schwarzbau zu Ferienhaus? :D
Oder gilt der Schwarzbau aufgrund des Bestandschutzes automatisch als Wohnhaus (Wasseranschluss, Strom) ?
Hat da jemand Erfahrung?
4 Antworten
Nach meinem aktuellen Stand hat es somit Bestandsschutz und man kann nicht verlangen dies abzureißen.
Nein, es hat keinen Bestandsschutz. Lediglich die Möglichkeit der Behörde, eine Beseitigungsanordnung zu erlassen, ist verjährt. Der entscheidende Unterschied zum bestandsgeschützen Gebäude ist, dass Dein Haus nach wie vor illegal dort steht und daher jegliche Veränderung ausgeschlossen ist, es sei denn, eine Neuerrichtung wäre nach heutigem Recht möglich, was nach der geschilderten Sachlage höchst unwahrscheinlich ist.
Laut Einigungsvertrag haben auch Schwarzbauten Bestandsschutz. Das mußte von Seiten der DDR so gemacht werden, weil die Grundbücher jahrzehnetalng nicht aktualisiert wurden durch die damaligen Grundbuchämter der DDR, die Liegenschaftsdienste hießen und meist mit nur 1 Person bestückt waren.und weil der Schwarzbau viel zu umfassend war. Hinzu kommt, daß der Schwarzbau geduldet worden war.
Nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ist das Eigentum der Baulichkeit inzwischen ins Eigentum des Bodens gefallen. Gesetz nachlesen, Flurkarte holen, Grundbuchauszug holen, rechtlich nachprüfen. Also einen Eigentümer dieser Baulichkeit gibt es nicht mehr, der hätte viel früher handeln müssen.
Es kommt darauf an, wie groß das Gebäude ist. Ist es unter 36 m², genügt eine Genehmigungsfreistellung. Ist es größer geht garnix, zumindest nicht im Außenbereich. Dort ist eine Genehmigung völlig aussichtslos.
Ab gesehen davon müsste eine Nutzungsänderung erfolgen. Dies bedeutet, das Landesamt für Umweltschutz und Arbeitssicherheit würde mitmischen. Aus Erfahrung kann ich euch sagen: Die machen euch die Säcke voll mit Vorschriften.
Mein Tipp (wenn es über 36 m² ist): Idee ganz schnell vergessen.
Auch ein Schwarzbau wird selbst bei Bestandsschutz, dadurch nicht legal.
Häuser gehören grundsätzlich dem Grundstück. Aber das Grundstück ist NICHT Außenbereich. Es müsste nur die offizielle Zufahrt dorthin geklärt werden. Das wird sicher ein Privatweg, aber das sollte funktionieren. Ich meine, Ihr müsst ja jetzt auch irgendwie dorthin kommen.
Nur merkwürdig, dass die Parzelle als Bauland ausgewiesen ist und kein offizieller Weg dorthin führt. Klärt das mal mit der Gemeinde oder UBA ab. Wenn das gesichert ist, ist eine Nutzungsänderung leicht möglich - bis auf die Auflagen die euch die LUA machen wird. Viel Spaß! :-)
Kannst du mir noch sagen wie du den innen- und Außenbereich erkennst? Es geht eine Treppe von der Straße bis nach oben ;)
Schweichensrosa: Bauflächen (Innenbereich)
Grün: Sport-, Freizeit + Erholungsflächen
Gelb: Landwirtschaft
Es handelt sich bei dem Bild um einen Auszug aus der Liegenschaftskarte (ALKIS). Die Einfärbungen stellen die tatsächliche Nutzung des Grundstücks dar. Sie haben keine planungsrechtliche Aussagekraft, d.h. sie geben keinerlei Hinweise darauf, ob es sich um Innen- oder Außenbereich handelt oder ob es Bauland ist. Die Zuwegung ist gesichert, da es sich um ein Flurstück (659/1) handelt, welches aus zwei Nutzungsartenflächen besteht und auf dem drei Gebäude stehen.
Was bedeutet das für uns?
Das bedeutet, dass die Wahrscheinlichkeit, baurechtliche Veränderungen - und dazu gehört neben baulichen Tätigkeiten auch eine Nutzungsänderung - durchführen zu dürfen, sehr gering ist. Erste Erkenntnisse kann ein Gepräch mit einem zuständigen Gemeindevertreter bringen, Rechtssicherheit eine Bauvoranfrage.
Ich bin kein Fachmann für das Baurecht in den neuen Bundesländern ... ist es sicher, dass es dort Bestandsschutz für Schwarzbauten gibt?! Also im Westen nicht.
Keinen Bestandsschutz, aber Schutz vor behördlicher Abrissverfügung - juristische Altlasten aus der DDR, die Schwarzbauten vor 1985 unter bestimmten Voraussetzungen vor Abriss schützen
Danke für deine Antwort. Also das wäre das Gelände, so wie ich das sehe gehört das Haus aber zum Ort?! Ich hab oben mal ein Foto angehängt, schau mal ob du es siehst.