Bebauung von landwirtschaftlichem Grundstück in Splittersiedlung
Ich habe ein 2000 m² großes Grundstück geerbt. Ich nenne dieses mal Nummer 2. Auf Grundstück Nummer 1 steht bereits ein 3 - Familienhaus (gehört auch mir) auf Grundstück Nummer 3 steht ebenfalls ein MFH (gehört nicht mir)... im klassischen Sinne ist doch dann Nummer 2 eine Baulücke, oder?
Es gibt keinen Bebauungsplan für diese Grundstücke da es als landwirtschaftliches Grundstück geführt wird jedoch sicherlich nicht landwirtschaftlich genutzt wird!
Auf eine erste vorsichtige Nachfrage bei der Stadt (Regensburg) wurde ich schnell damit abgewiesen das man hier nicht bauen kann/darf!
Wir kann ich vorgehen um evtl. doch eine Bebauung erreichen zu können? Da muss es doch Möglichkeiten geben? Es ist ja nun wirklich wie eine Baulücke und nicht auf irgendeinem Feld... in dieser Straße also von Nummer 3 weg stehen noch min. 6-10 EFH oder MFH...
Wieso durften die dort bauen und ich nicht?
Wäre um jede Hilfe dankbar...
3 Antworten
Reiche eine Bauvoranfrage entspr. Art. 71 BayBO ein. natürlich mit den notwendigen Unterlagen wie z.B. den Lageplan mit den bereits vorhandenen Bauten, sowie eine Skizze, (kein Plan) des geplanten Vorhaben.
Die Voranfrage ist an die Gemeinde zu richten in dessen Gemarkung das Flurstück liegt. Der Entscheid wird aber von der nächst höheren Behörde ausgestellt. Kosten ca. 500 Euro
Eine Ablehnung mit Begründung wirst du schriftlich bekommen und kannst ggf. Widerspruch einlegen. Deshalb erwarte ich nach deiner Schilderung der Situation keine Ablehnung sondern eine Zustimmung mit ev. Auflagen.
Ein befreundeter Architekt meinte das ich mein Anliegen einfach bei der Stadt bzw. der zuständigen Stelle vortragen soll bzw. schriftlich auf den Umstand der "Baulücke" u. ä. hinweisen soll... Eine Entscheidung würde dann evtl in einer Baukomissionssitzung getroffen werden...
Schließlich sind in der ganzen Straße bereits alte Bestandsgebäude als MFH oder EFH gebaut worden... auch ein "neueres" Gebäude ca. 15 Jahre wurde hier errichtet
Was mich eben etwas stutzig macht ist die Tatsache das es ja kein Randgrundstück ist sonder eben wie beschrieben eig. eine Baulücke zwischen zwei bereits bebauten Grundstücken ist... Das Grundstück ist gleich breit wie alle anderen also treffe ich hier nirgends auf landwirtschaftliche Nutzungsflächen...
Was für mich auch noch komisch ist das unsere Hausnummer die 2 ist... das nächste Haus Nummer 10... als hätten die es damals schon mit eingeplant das auf dem freien Grundstück noch min 3 Häuser passen (bei optimlaer Planung).. sprich Hausnummer 4-8 ... kann sowas ein Indiz sein???#
Vielen Dank!°
Eine Gemeinde kann nicht zur Aufstellung eines BPl gezwungen werden.
Wenn also tatsächlich eine Splittersiedlung im Sinne des § 35 BauGB besteht bist Du vollständig dem Willen der "Trägerin der Planungshoheit" ausgeliefert.
Und ob eine Splittersiedlung oder ein Ortsteil besteht ist ausschließlich eine Rechtsfrage, zu der Dir bei GF niemand einen Rat geben kann, zumal die Bauämter bei dieser Frage einen großen Ermessensspielraum haben.
Die Antwort des Architekten ist typisch für Leute, die nur das bauen, was den Sachbearbeitern der Bauämter gefällt. Das ist bequem und entbindet vom Nachdenken und der Befassung mit baurechtlichen Vorschriften.
Und im übrigen: Auch in BW ist es den Behörden untersagt, schriftliche Antworten auf mündliche Anfragen zu geben. Und wenn es ein Sachbearbeiter trotzdem tut, ist er von jeglicher Amtshaftung befreit.
Wenn die Stadt nicht will gibt es keine Möglichkeit. Nach § 35 BauGB gehören "Splittersiedlungen" zum Außenbereich, in dem nur die baulichen Anlagen zugelassen werden können (nicht müssen), die dort als "privilegierte Vorhaben" aufgeführt sind. Dies sind im Wesentlichen landwirtschaftliche Gebäude, keine normalen Wohnhäuser.
Die Stadt müsste den Flächennutzungsplan ändern und einen Bebauungsplan aufstellen, dem jeweils mindestens 150 "Träger öffentlicher Belange" zustimmen müssten. Selbst wenn die Stadt diese Pläne aufstellen wollte kann niemand das Ergebnis garantieren.
Wie kann es dann sein das hier bereits EFH und MFH gebaut wurden? Klar sind da paar ältere Häuser dabei aber auch sicherlich welche die nicht älter als 20 Jahre sind...
Es ist kurioser Weiße nicht ein landwirtschaftliches Gebäude in dieser STraße erbaut worden aber ca. 8-10 Wohnhäuser...
Wie sieht es da mit der Gleichberechtigung aus??? Wieso darf mein Nachbar dort sein Haus haben und ich nicht?? Noch dazu da es sich ja nicht um eine landwirtschaftliche Nutzfläche handelt... das ist ein Garten und keine Fläche wo Mais oder sonst was angebaut wird...
Wie muss ich vorgehen damit es zu einer Aufstellung des Bebauungsplanes kommt??
Die Verwaltungsrichter werden Dir den bekannten Spruch vortragen: "Gleichbehandlung im Unrecht gibt es nicht". Das heißt, Du kannst Dich im Außenbereich nicht auf frühere Genehmigungen berufen, egal ob diese zu Recht oder zu Unrecht erteilt wurden. Maßgebend ist allein das heutige Baurecht.
Bebauungspläne kann nur die Kommune nach sehr aufwendigen und detailliert vorgeschriebenen Verfahren aufstellen, die im BauGB bundeseinheitlich geregelt sind. Eine Gemeinde kann nicht zur Aufstellung eines BPl gezwungen werden. Wenn also tatsächlich eine Splittersiedlung im Sinne des § 35 BauGB besteht bist Du vollständig dem Willen der "Trägerin der Planungshoheit" ausgeliefert. Und ob eine Splittersiedlung oder ein Ortsteil besteht ist ausschließlich eine Rechtsfrage, zu der Dir bei GF niemand einen Rat geben kann, zumal die Bauämter bei dieser Frage einen großen Ermessensspielraum haben.
Vielen Dank für deine Antworten!
Wie würdest du nun vorgehen? Ich möchte nichts falsch machen nicht das es dann evtl. an mir lag das es zu keiner Genehmigung kommt...
Ich bin mir bewusst das es wohl etwas Zeit in Anspruch nimmt, jedoch kann ich mir einfach beim besten Willen nicht vorstellen das es hier keine Möglichkeit bzw. Chancen für eine Bewilligung gibt...
Soweit ich weiß ist das Grundstück sogar schon erschlossen... jedenfalls musste mein Dad damals einiges an Erschließungskosten zahlen...
Egal was du machst, es wird Dich viel Geld kosten. (Honorare, Gebühren, Gerichtskosten etc.)
Wenn Du das ausgeben willst besorge Dir einen "bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser", der die Fachgespräche mit dem Planungsamt der Stadt führen kann und ggfs. lizensiert ist, entsprechende Anträge zu stellen und zu formulieren. Rechtsanwälte sind dazu ungeeignet, da diese erst dann tätig werden, wenn eine behördliche Entscheidung überprüft werden soll; vorher sind Planer und Architekten dran. Die kosten aber alle viel Geld!
Bauvorlagenberechtigter ist ja jeder Architekt der in eine Kammer eingetragen ist, oder?
Wie bereits erwähnt ist ein guter Bekannter von mir Architekt dieser könnte das ja übernehmen... Dann werde ich ihm das mal in Auftrag geben und schauen was passiert...
Also sollte der Flächennutzungsplan eingesehen werden.
Der Fragesteller weiß doch schon, das dort "landwirtschaftliche Fläche" dargestellt ist; wozu soll er denn nun nochmal nachschauen??
Stelle ganz formal schriftlich eine BauVORanfrage. In einer Bauvoranfrage wird Dir bereits vorab mitgeteilt, ob ein möglicher späterer Bauantrag Aussicht auf Erfolg hat. Warte also die schriftliche Antwort und die Begründung der Voranfrage erst einmal ab, um reagieren zu können.
Völlig laienhafte Antwort, die nur unnötige Kosten und Gebühren verursacht.
Muss ich dazu bereits Pläne für den Neubau zeichnen lassen? Was passiert wenn der Antrag abgelehnt wird was habe ich dann für Möglichkeiten?
Dazu brauchst du einen "bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser" . Und der sollte auch ohne Bauvoranfrage wissen, ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist!
Bauvoranfrage ist völlig nutzlos und bedeutet nur, dass Kosten und Gebühren in erheblicher Höhe entstehen. Und Bauvoranfragen werden nicht von der Gemeinde oder der oberen Behörde ausgestellt, sondern der zuständigen Bauaufsicht. Und die ist in der Stadt Regensburg bei der Stadt Regensburg.
Und die "Erwartung" ist völlig aus der Luft gegriffen; im Außenbereich nach § 35 BauGB werden keine Mietwohnhäuser genehmigt, sondern nur die Anlagen, die nach § 35 BauGB privilegiert sind!