Abmahnung im Mietverhältnis, wann Verjährung?
Hallo Leute,
ich bin im gleichen Haus von einer Wohnung in die andere gezogen (gleicher Vermieter) Jetzt habe ich eine Frage, ich habe vor kurzem eine Abmahnung bekommen (wegen Flurputzen), da stand direkt dran „2te Abmahnung“
Ich schaute direkt in meinen Unterlagen, wann ich die erste Abmahnung bekam. Und das war im Jahre 2009 (wegen einem Menschen der bei mir wohnte)! Verjähren Abmahnungen nicht im Mietverhältnis?
Es sind sogar zwei verschiedene Gründe. Ich schreibe auf meiner Arbeitstelle selber Abmahnungen und da gelten die Regeln, nach 3 Jahren Verjährung, muss immer die gleichen Gründe sein damit es eine Folgeabmahnung ist und das man nach zwei Wochen nachkontrolliert ob der abgemahnte Grund beseitig wurde. Gelten die Regeln nicht im Mietverhältnis auch??
5 Antworten
Aber die nächste Abmahnung ist doch die Kündigung?!
Nein das ist ein Irrtum im Mietrecht und auch im Arbeitsrecht kann man auch mehr als drei Abmahnungen bekommen; ob es Konsequenzen hat hängt alt vom Vertragspartner ab.
Und mit einer neuen Wohnung und einem neuen Mietvertrag verfällt da nicht die Abmahnung aus dem alten Mietverhältnis?
Nein, es handelt sich immer noch um die Vertragspartner;nur eben eine andere Wohnung.
Hinweis:
Sollte der Vermieter irgendwann vielleicht mal wegen Eigenbedarf kündigen, so richtet sich seine Kündigungsfrist nach dem Erstbezug in dem Haus und nicht erst seit der Anmietung der neuen Wohnung.
Zu Deinem aktuellem Fall habe ich hier ein Link:
https://www.advogarant.de/rechtsanwalt/gebiete/rechtsanwalt-fuer-mietrecht--pachtrecht/kuendigung-raeumung/abmahnung
Dort unter der Überschrift:
Die Abmahnung ist an keine Frist gebunden, insbesondere nicht an die 14-Tagesfrist des § 626 BGB etwa analog zu Arbeitsverhältnissen.
Da steht das eine Abmahnung nicht unbegrenzt ist; bezieht sich da zwar auf Mietrückstand.
Meine Ansicht:
Aber ein weiterer Verstoß müsste nach längerem Zeitraum erneut abgemahnt werden.
Es sind sogar zwei verschiedene Gründe
Wenn man nach einer Abmahnung einen weiteren Verstoß in dieser Sache macht, kann der Vermieter ggf. fristlos kündigen.
Aber auch bei mehreren Abmahnungen aus unterschiedlichen Gründen kann ein Vermieter kündigen wegen Unzumutbarkeit.
Diese finale Erkenntnis ereilt Sie mit einer Kündigung - böse hin oder her!
Es gibt keine offizielle Verjährungsfrist für Abmahnungen, auch nicht im Arbeitsrecht. Im Arbeitsrecht geht man von drei Jahren aus, doch dies ist keine gesetzliche Frist, das ist nur eine ungefähr gelebte Praxis, von der du im Einzelfall abweichen kannst.
Du kannst jetzt gegen die erste Abmahnung vorgehen, beziehungsweise verlangen, dass sie für unwirksam erklärt wird, das Problem ist aber, dass das an der zweiten Abmahnung nichts ändert und da der Vermieter offensichtlich aus der zweiten Abmahnung noch keine Rechtsfolgen zieht, ist es fraglich, ob sich ein Vorgehen dagegen lohnt.
Aber in der zweiten Abmahnung steht ditekt dran „2te Abmahnung“ sind aber auch zwei verschiedene Gründe. Also ist die zweite Abmahnung doch die erste Abmahnung.. oder auch falsch?
Nein, die zweite Abmahnung ist die zweite Abmahnung, weil sich nie jemand darum gekümmert hat, dass die erste verschwindet. Du könntest jetzt gegen die erste vorgehen, aber da dein Vermieter keine Rechtsfolgen lancieren will, wie etwa eine Kündigung, scheint mir das wenig zu bringen.
Aber die nächste Abmahnung ist doch die Kündigung?!
Und mit einer neuen Wohnung und einem neuen Mietvertrag verfällt da nicht die Abmahnung aus dem alten Mietverhältnis?
Ja, das ist ja die Frage, ist die zweite Abmahnung die Kündigung? Wenn die dritte Abmahnung die Kündigung wird (sofern du eine erhältst), kannst du immer noch dagegen vorgehen.
Wie das mit dem Umzug ist, weiss ich nicht sicher, aber da es der selbe Vermieter ist, dürfte die Abmahnung erst einmal bestehen bleiben, denn die löst sich ja auch nicht in Luft auf, wenn du zum Beispiel befördert wirst.
Danke für deine Antworten :)
Es gibt im Gesetz keine Verjährungsfristen hierfür. Genausowenig ist geregelt, ab wievielen Abmahnungen der Vermieter weitere Maßnahmen durchführen kann bis hin zur Kündigung. Daher ist die Nummerierung ohne Relevanz.
Im Streitfall ist es immer eine Abwägung des individuellen Falls. Wahrscheinlich wird der Vorfall von 2009 zu weit zurück liegen, als dass er jetzt noch von Bedeutung ist. Das mag durchaus sein. Aber allgemeingültige Regelungen gibt es da nicht.
Was das Putzen des Treppenhauses betrifft wird ein Vermieter in der Regel vermutlich eine Firma beauftragen und die Kosten werden dann den Mietern auferlegt. Das ist zulässig. Um diese Kosten zu vermeiden, sollten die Mieter ein eigenes Interesse haben, die Dinge zu erledigen.
Es gibt im Gesetz keine Verjährungsfristen hierfür.
Da bin ich mir nicht so sicher, laut meinem Link gibt es das bei Mietrückstand aber da werden andere Fälle nicht ausgeschlossen.
Dort steht:
Sie sollte aber im zeitlichen Zusammenhang zu dem Fehlverhalten der anderen Partei stehen. Die Abmahnung wirkt auch nicht unbegrenzt.
Ich glaube auch nicht das ein Vermieter damit durchkäme, wenn der 1. und 2. Verstoß so weit auseinander liegen.
In deinem Link steht wörtlich: Die Abmahnung ist an keine Frist gebunden
Das bestätigt doch geradezu, dass meine Antwort korrekt ist.
Selbstverständlich sollten Abmahnungen in einem zitlichen Zusammenhang stehen, daher habe ich ja geschrieben, dass die von 2009 wahrscheinlich keine Bedeutung mehr hat. Es kommt auf die Situation des Einzelfalls an, und um welchen Pflichtverstoß es geht. Es gibt schwerwiegende und weniger schwerwiegende.
Ich habe nicht behauptet dass deine Antwort falsch ist.
Jetzt verwechselst Du was:
Die Abmahnung ist an keine Frist gebunden
Damit ist die Frist zum Erstellen einer Abmahnung gemeint, bei Arbeitsrecht muss die Abmahnung innerhalb von 14 Tagen erfolgen.
Ich meinte in meinem Kommentar aber die Verjährungsfrist; also nach wie vielen Jahren eine Abmahnung nicht mehr zählt und da steht auch etwas in dem Link.
Ihre Gedanken sollte um die Veränderung Ihres Verhaltens und weniger die Fristen von Abmahnungen kreisen!
Die Durchnummerierung von Abmahnungen ist "Pille-Palle", selbst wenn die Ihnen scheinbar zu denken gibt!
Wird Ihnen für den Fall des neuerlichen Vrstoßes gegen den jüngsten Abmahngrund die Kündigung angedroht, fliegen Sie vollkommen unahängig von den Abmahnungen vergangener Jahre raus, sofern Sei dem keine Beachtung schenken!
In ca 10 Jahren 2 Abmahnungen bekommen.. Wow.. ich sollte mich verändern.. ich bin ein böses Mädchen 😂😂
Verjähren Abmahnungen nicht im Mietverhältnis? Gelten die Regeln nicht im Mietverhältnis auch??
Nein: Im Mietrecht meinen Abmahnungen eine gewünschte dauerhafte Verhaltensänderung mietvertraglicher Obliegenheiten.
Der M kann sich bsplsw. gem. § 543 III BGB gerade nicht auf Verjährung berufen und erneut frsitlose Kündigung n. § 543 II 2 BGB durch Aufrechnung befreiend abwenden, nur weil er nach erster Kündigung montelang pünktlich bezahlte, bevor er erneut in Rückstand geriet.
§ 573 BGB subsumiert "ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der M wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat."
Aber keine Panik: Auch wenn du dir das Fehlverhalten deines Hausgenossen vor 9 Jahren immer noch anrechnen lassen musst, ein Unterlassen der geschuldeten Flurreinigung wäre unerheblich, wenn es bei diesem einmaligen Vorfall bliebe.
Das rechtfertigt kein berechtigtes Interesse einer Kündigung, wohl aber, beim nächsten Vorfall eine Reinigungsfirma auf dein Kosten zu beauftragen.
Wow Danke, leider musste ich feststellen das wir wohl bei uns auf der Arbeit sehr sehr faire Abmahnungen rausgeben.
Wir schmeißen sogar Abmahnungen die älter als 3 Jahre sind, von selber weg, daher war ich der Annahme das es so ist wie es ist.
Vielen Dank für die ausführlichen Erklärungen :)