Sanierungskosten Haus bei Teilungsversteigerung verloren?
2 Eigentümer - 1. hat entgegen seiner Mitwirkungspflicht nach 748 BGB nie zum Unterhalt und Erhalt des Hauses beigetragen - 2. hat das Haus aus Eigenmitteln und mit viel Eigenleistung saniert. Nun soll das Haus zur Aufhebung der Gemeinschaft versteigert werden. 2 will das Haus behalten und den Anteil von 1 eigentlich kaufen. Der 1. Eigentümer hat aber zu hohe Preisvorstellungen für seinen Anteil und nun die Teilungsversteigerung eingeleitet (das Haus ist schuldenfrei).
Wie kann 2. seine Forderungen betreffend seiner Sanierungskosten absichern, denn er hat Fenster, Heizung, Rohre, Dach etc. bezahlt (die Rechnungen sind alle auf Namen von 2) und diese Sachen werden ja wohl als zum Haus zugehörig mit versteigert?!
Es gibt keinen vollstreckbaren Titel der ins Grundbuch eingetragen werden könnte, da die Ansprüche zwar mehrfach angemahnt aber nicht eingeklagt worden und demzufolge nach 3 Jahren verjährt sind. Könnten evtl. § 755/756 BGB greifen?? Irgendeine Idee wie die Investitionen gerettet werden können - quasi als bevorrechtigte Forderungen aus dem Ersteigerungserlös??? Danke für Tipps & Hinweise!
1 Antwort
Ein klassischer Fall von "dumm gelaufen".
Die Immobilie gehört beiden Eigentümern zu gleichen Teilen.
Führt der eine Eigentümer nun am Gesamtgebäude eine Maßnahme durch, die den Wert des Hauses um 10% erhöht, so werden beide von einer 5%-Erhöhung profitieren. Der einzige Weg, die 10% "gerecht" zu verrechnen, wäre die Weiterberechnung der Hälfte der Kosten an den anderen Eigentümer gewesen. Wurde das versäumt, so kann nun nicht das Eigentumsverhältnis von 50:50 auf einen anderen Wert geändert werden, wenn Eigenleistungen und wertsteigernde Veränderungen an der Immobilie vorgenommen werden. Wertausgleiche für Kosten, die nicht symmetrisch verteilt sind, müssen eigentlich zum Zeitpunkt der Wertsteigerung verrechnet werden - nicht erst bei Veräußerung.
$755 BGB betrifft Gesamtschuldnerschaften. Das Verhältnis der Anteile ist 50:50, da die zusätzlichen Leistungen nicht in die Aufteilung der Immobilie eingingen.
$756 BGB wäre in der Tat der Ansatzpunkt für eine solche Ausgleichsrechnung, aber da zum Zeitpunkt der zusätzlichen, wertsteigernden Leistungen kein entsprechender Vertrag zur Bildung der Schuld geschlossen wurde, ist wohl davon auszugehen, dass die Maßnahmen - obwohl nur einseitig finanziert - im Innenverhältnis so vereinbart wurden, dass dies weder eine Wirkung auf die Vermögensaufteilung der Immobilie (im Grundbuch) hatte, noch eine Schuld als Forderung gegen die andere Partei festgelegt wurde (die dann bei der Auseinandersetzung entsprechend zu berücksichtigen wäre).
Im Zweifelsfall solltest Du einen Anwalt konsultieren, der die Sachlage erörtert und Möglichkeiten mit Dir diskutiert. Ich kann hier nur als Laie argumentieren.