NachräglichTeilungserklärung bei bestehendem Kredit?
Hallo,
ich besitze ein Mehrfamilienhaus (3 Parteien) mit meinen Schwestern zusammen. Jeder bewohnt seine eigene Wohnung mit seinen Familien. Allerdings haben wir die Wohnungen unter uns aufgeteilt und haben leider keine Teilungserklärung gemacht. Wir haben eine laufende Baufinanzierung auf allen Namen gemeinsam. In 3 Jahren läuft die Zinsbindungsfrist aus.
Ab wann können wir eine Teilungserklärung machen und auch die Kreditkonten trennen, sodass wir nicht mehr gesamtschuldnerisch für die Baufinanzierung haften?
3 Antworten
Ich rate folgende Vorgehensweise:
- erst zur Bank, um zu klären, ob sie das mitmacht
- dann über einen Architekten die Abgeschlossenheitsbescheinigung besorgen
- anschließend zum Notar für die Teilungserklärung
Diesen Vorgang kannst Du im Prinzip jederzeit starten, ich würde aber für dien endgültige Umsetzung (also Verteilung der Darlehen auf die drei Parteien nach Durchführung der Teilungserklärung) den Festzinsablauf abpassen, sonst wird ggf. noch Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Mit den Vorbereitungen nach Abklärung mit der Bank könnt Ihr schon vorher anfangen.
Angenommen die Teilung geht rein sachlich, dann bleiben immer noch zwei sehr separate Aspekte:
- Die Übertragung des Eigentums von Dir auf Deine Schwestern für das jeweilige Teileigentum, also Schenkung (Schenkungsteuer!!), Verkauf oder gemischt? Wieviel Eigenkapital können die Schwestern jeweils einbringen?
- Die Bonitätsprüfung erfolgt für jeden einzelnen Schuldner getrennt. Bislang konnte sich der Kreditgeber ja mit einer starken(?) Gemeinschaft bzw. dem bonitätsstärksten Gesamtschuldner sonnen. Künftig soll er auch mit dem bonitätsschwächsten Schuldner (-in) zufrieden sein, was für den Kreditgeber eine möglw. massive Verschlechterung ist. Der Kreditgeber schielt nicht nur auf den Objektwert, sondern auch auf die individuelle Bonität!
Der von Franzl0503 angesprochene Kosteneffekt muss also noch um die Übertragungs- , Eintragungs- und Löschungskosten erhöht werden.
Die Situation würde sich vereinfachen, wenn die bestehende Finanzierung komplett aus Eigenkapital beendet werden könnte.
Je später dieser Zeitpunkt ist, desto größer dürfte aber das mögliche Schenkungsteuerproblem wegen der zwischenzeitlichen Wertsteigerung werden.
Huelva
Empfehlung
Lass von einem Architekten prüfen, ob die für die Bildung von Wohnungseigentum erforderliche Abgeschlosssenheitsbescheinigung möglich ist.
Zuvor solltest du aber erkunden, ob sich nach der Aufteilung in Wohnungseigentum der Grundpfandrechtsgläubiger mit der Aufteilung des Darlehens und der Grundschuld und der Schuldhaftentlassung (einwandfreie Bonität der drei Wohnungseigentümer vorausgesetzt) einverstanden erklärt.
Die Prozedur ist nicht billig, weshalb ich dir weiter rate, zuvor eine Kostenschätzung einzuholen.