Investitions- und Finanzierungsdilemma, Hauskauf was ist optimal?
Hallo,
ich befinde mich in der angenehmen Position, dass ich mir (mittels Aktien) ein Aktienportfolio im Wert von ca. 350.000 Euro aufbauen konnte. Nun möchte ich mir eine Wohnung kaufen, die etwa 350.000 Euro kostet. Daher stelle ich mir die Frage, wie viel von meinem Aktienportfolio ich verkaufen sollte, um die Wohnung zu finanzieren.
Mein Ziel ist es, ein optimales Verhältnis zwischen Schulden (Hypothek) und Eigenkapital zu finden. Ich möchte nämlich nicht mein gesamtes Aktienportfolio auflösen. Dazu habe ich folgende Überlegung angestellt:
Ich gehe davon aus, dass ich für eine Hypothek einen jährlichen Zinssatz von 4 % zahlen müsste. Das wären etwa 14.000 Euro Zinskosten pro Jahr. Außerdem nehme ich an, dass ich am Aktienmarkt eine jährliche Rendite von 11 % erzielen kann.
Daraus habe ich versucht, ein „optimales Verhältnis“ zu berechnen, bei dem mindestens die anfallenden Zinskosten durch die Erträge aus dem verbleibenden Aktienportfolio gedeckt werden:
Nettorendite = 11 % × (1 − 0,26) = 8,14 % (unter Annahme einer Abgeltungssteuer von 26 %).
Kapitalbedarf, um die Zinskosten aus der Aktienrendite zu decken:
X= 14.000Euro/0,0814=171.990Euro
Demnach müsste ich etwa 171.990 Euro im Aktienportfolio investiert lassen und rund 178.010 Euro verkaufen.
Ich wollte fragen, ob meine Überlegung sinnvoll ist oder ob es in meinem Fall eine bessere Strategie gäbe.
Vielen Dank!
4 Antworten
Zu der erwarteten Rendite sage ich mal nichts.
Zur aktuellen Zeit solltest Du es evtl. schaffen, einen Zins bei 3% auszuhandeln, rund die Hälfte der Kaufsumme als Eigenkapital beizusteuern ist schließlich ein Argument.
Vergessen solltest Du aber nicht, dass je nach Wohnort/Bundesland und Einbeziehung eines Maklers unterschiedlich hohe Kaufnebenkosten anfallen. Das können (bei dieser Kaufsumme) nur gut 30k sein oder auch über 70k.
Was ich in Deiner Beschreibung vermisse, wie hoch aktuell Deine Miete beträgt, die mit dem Umzug durch das niedrigere Hausgeld ersetzt wird.
Das kann man leider nicht pauschal beantworten, die Antwort hängt zu sehr von Deiner persönlichen Situation, Risikobereitschaft und Einschätzung der Zukunftsentwicklung ab, was gerade im Moment nicht sehr einfach ist.
Eine zukünftige Aktienmarktrendite von 11% anzunehmen, ist nach meiner Meinung z.B. viel zu optimistisch und auch nicht durch langfristige Rückschau zu rechtfertigen. Aber das ist natürlich eine sehr persönliche Sache.
Du bist in einer sehr angenehmen Position, so eine Entscheidung treffen zu können. Aber gleich, was Du für Dich berechnest und welche Zahlen Du als Basis nimmst, letztlich reduziert sich die Frage darauf, ob man auf Kredit mit Aktien spekulieren möchte oder nicht.
Nimmst Du 50% Kredit für Dein Haus auf, obwohl Du es mit dem Verkauf Deiner Aktien bezahlen könntest und behältst 50% Deiner Aktien, ist es letztlich nichs als eine kreditfinanzierte Aktienspekulation.
Für mich persönlich ist das nie ein Denkmodell gewesen und schon gar nicht würde ich das anderen empfehlen.
Die erwartete Rendite entspricht in etwa der Performance des MSCI World der letzten 10 Jahre. Eine Zeit endlosen Gelddruckens der Notenbanken und Konjunkturpakete der Regierungen. Es ist keineswegs sicher, eher sogar unwahrscheinlich, dass es so weiter gehen kann.
Erstmal sollte ermittelt werden, wieviel von dem Aktiendepot beim Verkauf nach Steuern übrig bleibt. Dann sollte berücksichtigt werden, dass die Zinsersparnis gegenüber der erwarteten Rendite REAL und SICHER ist. Das Depot komplett oder teilweise zu behalten, stellt eine indirekte Risikoanlage auf Kredit dar. Würdest du aktuell einen Kredit zu 4% aufnehmen, um das Geld in Aktien anzulegen?
Deine Berechnung der Zinsen basiert auf eine Vollfinanzierung der 350.000 Euro!
Was Du ja aber überhaupt nicht vorhast!?!