Belastetes Haus in Wohnungen aufteilen und diese verkaufen?
Hallo Ihr lieben Hilfsbereiten,
ich hätte da eine Frage, zu der ich bisher noch keinen wirklich passenden Thread gefunden habe. Und bitte seid geduldig mit mir, ich bin in Immobiliendingen echt unbedarft!
Ich habe vor Jahren zusammen mit meiner Frau ein Haus (3 Etagen) gekauft/finanzieren lassen, von dem wir eigentlich jeweils eine Etage als Büro nutzen, vermieten und selbst bewohnen wollten. Inzwischen hat uns das Leben leider ziemlich herumgebeutelt. Der Mieter ist weggefallen (und Ersatz ist hier nur schwer zu finden), das Büro läuft nicht, wir müssen uns sehr strecken, um Zinsen und Tilgung zu bedienen, und neben der Grundschuld für das Finanzierungsdarlehen sind noch ein paar Zwangshypotheken dazugekommen (und damit die latente Angst vor Zwangsversteigerung). Die Restdarlehensschuld und die Zwangshypotheken dürften bei der Lage, der Immobiliensituation am Ort und dem Sanierungszustand (ca. 2/3 bis 3/4 des Hauses sind renoviert) bei einer Zwangsversteigerung den Verkaufserlös weitgehend aufzehren oder, im schlimmsten Fall (je nach Versteigerungsergebnis), sogar übersteigen. Alles also ziemlich schlamasselig...
Nun mein vielleicht blauäugiger Gedanke:
Wenn wir das Haus in drei Wohnungen aufteilen könnten und für die beiden komplett renovierten Wohnungen zu einem guten Preis Käufer fänden (ich weiß, zu viele Konjunktive!), dann bestünde eventuell die Chance, daß wir womöglich die dritte Etage behalten können.
Haltet Ihr das zumindest für theoretisch denkbar? Mir ist schon klar, daß diese Lösung voraussetzen würde, daß man das Haus vor dem Verkauf aufteilt, was allein ja schon sehr teuer ist wegen der hohen Notar-/Grundbuchkosten, und dafür können wir das Geld nicht vorstrecken. Ob die Bank bei sowas überhaupt mitmacht? Ob sie vielleicht sogar die Teilungskosten vorfinanzieren würde, wenn man ihr nachvollziehbar darlegen könnte, daß der Wert der beiden zu verkaufenden Etagen im Verkaufsfall deutlich über den Grundschulden liegt (und bei einem Verkauf auf dem freien Markt in der Regel erheblich höhere Erlöse zu erzielen sind als bei einer Zwangsversteigerung)? Oder bin ich hier vollkommen im Traumland gelandet? Und: müssen die (nachrangigen) Gläubiger, die uns die Zwangshypotheken reingedonnert haben, einer Teilung und einem Verkauf auch zustimmen?
Für jeden Input bin ich dankbar!!!
Herzliche und dankbare Grüße,
Mats
2 Antworten
Banken haben üblicherweise wenig Lust, schlechtem Geld gutes hinterherzuwerfen.
Woher soll die Bank glauben, dass ein auf drei Einheiten aufgeteiltes Haus mehr wert ist als das vorhandene Haus und die Teilungskosten? Warum glaubst du, dann zwei Käufer zu finden? Alleine, dass der Verkäufer klamm ist und drin bleiben will, spricht stark dagegen. Wirkt also für mich nach fixer Idee oder Strohhalm, nach dem du vor dem Ertrinken greifen willst.
Einzig gangbarer Weg für euch scheint mir, jetzt einen Käufer für das Haus zu suchen und so die (absehbar anstehende) Zwangsversteigerung zu verhindern. Ich würde eher gestern als heute mit einem Makler reden, der das Objekt bewerten soll. In vielen Ecken findet sich derzeit für die unmöglichsten Immobilien ein Käufer. Also wann, wenn nicht jetzt?
Zitat: "In vielen Ecken findet sich derzeit für die unmöglichsten Immobilien ein Käufer. Also wann, wenn nicht jetzt?"
Wohl wahr. Googel mal "Mannheim Turley", Da hat ein gerissener Baulöwe von der Stadt Mannheim für 6 Mio EUR ein Stück Brachland gekauft und dieses in unverändertem Zustand nach 6 Jahren für 36 Mio (!) an "Investoren" weiterverkauft.
"und Ersatz ist hier nur schwer zu finden"
Merkst Du den Denkfehler?
In Gegenden wo man schwer Mieter finden kann (und das in einer Zeit wo anderenorts Vermietern die Bude eingerannt wird), wird man auch schwer Interessenten für den Kauf einer Eigentumswohnung finden. Das genau wird Euch die Bank entgegen halten.