"Ich würde mir drei oder vier Makler ins Haus bestellen und dann den mit der höchsten Preisvorstellung nehmen. Du kannst davon ausgehen, dass sie keine Mondpreise nennen werden, denn schließlich wollen sie nicht monatelang mit Deiner Immobilie rumhökern."

Das ist genau der Trugschluss und Grund dafür warum viele Makler eben einen zu hohen Preis angeben. Eben deshalb weil es genügend gibt und derjenige mit der höchsten Preisschätzung dann den Auftrag bekommt, nach der Kalkulation, "hab ich das Mandat, dann bekomm ich ihn auch mit dem Preis runter". Das ist genau so wie für eine andere hochqualifizierte Arbeit den billigsten Bieter zu nehmen.

wirklich qualifizierter Makler erstellt eine sauber Einwertung des Objekts nach den Richtlinien der "Immobilienwertermittlungsverordung" und nach Marktvergleich, wofür er eine langfristig alle Angebote auf dem Markt erfassende Datenbank nutzt.

so wie es eben auch ein Gutachter macht, plus etwas Gefühl für das Objekt und die aktuelle Marktsituation, siehe Preisentwicklung in den Ballungsgebieten.

Damit erreicht er auch die Marktfähigste Preisfindung und verkauft die Immobilie in einem angemessenen Zeitraum.

Um die frage zu beantworten: Mit einem qualifizierten, professionellen und erfahrenen Makler in jedem Falle, mit einem glücksritternden Dilettanten der jedem Geschäft hinterher hechtet mit Sicherheit nicht.

Ein guter Makler ist auch mal unbequem und stellt unangenehme Fragen.

gar nichts!

der Multiplikator ist ja nur die umgerechnete Bruttorendite in %. Das ist allerdings nur ein Faktor, neben einige anderen wie: - Nettorendite, also die um Unterhaltskosten und Abrschreibung bereinigte Rendite. - Alter der Immobilie - Vermietungsrisiko - Art der Nutzung, Gewerbe oder Wohnen - Lage - Wertsteigerungs- oder Erhaltungs potential etc.

In München oder den anderen angesagten Ballungszentren wirst du froh sein eine akzeptable Wohnimmobilie mit 3% Bruttorendite oder ca. 30 facher Jahresmiete zu finden. Wo anders mögen die angegebenen 7% (Faktor 14%) schon zu viel sein, weil das Vermietrisiko zu hoch ist, oder der Unterhalt kein Netto vom Brutto übrig läßt.

in dem Moment wo es wirklich ans Verkaufen geht sind alle Richtwerte nur Makulatur, ob nun Bodenrichtwert, Marktübersicht auf den Immobilienportalen oder einfach Nachfragen bei Marktteilnehmern.

In aller Regel sind Wohnungen und Häuser jedes ein Einzelfall für sich weil sie sich nicht nur in Größe und Fläche unterscheiden sondern eben auch nach:

-Mikrolage, oftmals ist eine Strassenecke entscheidend für eine erhebliche Wertsteigerung oder Absenkung. - Baujahr - Ausstattung - Pflegezustand

Diese Details können schon mal 30 % Auf oder Abschlag von den Richtwerten ausmachen, im Extrem sogar mehr.

Eine verlässliche Aussage kann nur eine individuelle Einwertung geben, dafür gibt es Leute die das gelernt haben, aber definitiv nicht die Gemeinde. Die amtlichen Richtwerte an sich, inkl. Durchschnitte für Neubauten, erheben die Gutachter Ausschüsse der Landkreise oder Städte. Diese laufen aber naturbedingt dem Markt um 2 Jahre hinterher, sind also bei starken Veränderungen mit Vorsicht zu geniessen.

Steuern zahlt ihr nur auf den Veräusserungsgewinn, also wenn das Haus mehr wert ist als zum Zeitpunkt der Erstellung.

Verkaufspreis - (Anschaffungskosten - Abschreibung) = zu versteuernder Gewinn.

Sollte ein Gewinn entstanden sein so wird das als "Einkünfte aus Kapitalerträgen" gewertet und mit dem entsprechenden Steuersatz beaufschlagt.

Das fällt weg wenn ihr die Immobilie mehr als 3 Jahre privat genutzt habt.

Eine Immobilie als Altervorsorge würde ich sowieso nie bedenkenlos kaufen. Sie ist nämlich keine. Außer man bewohnt sie selbst. Immobilien sind genau so wertschwankungen unterworfen wie Aktien oder andere Wertpapiere. Nur sind sie wesentlich unhantlicher und pflegebedürftiger.

Deshalb: Immobilien immer nur in persönlicher Nähe, außer du hast ein Vermögen das die Einstellung eines professionellen Verwalters erlaubt.

Anders falls du spekulieren willst, da gäbe es derzeit einige Länder in denen es sich umzusehen lohnte. Aber als Alterversorgung, bestenfalls an einem Ort an dem du dich niederlassen willst.

Den Weg der Aufteilung hat Privatier ja schon angedeutet. Das genaue Prozedere wäre: 1. Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzenlen Wwohneinheiten erstellen lasse und die Abgeschlossenheit bei der Behörde (Kreis oder Stadtbaubehörde) beantragen. 2. Damit sind die Wohnflächen mit den entsprechenden Sondernutzungsrechten, z.B. Garage, Gartenanteile. Daraus eine Teilung nach Wohnungseigentumsgesetz durch fürhern, also Satzung erstellen, die Teilung in einer notariellen Urkunde beglaubigen lassen und ins Grundbuch eintragen.

Das wäre die "marktwerteste" Lösung, da sich Eigentumswohnungen am einfachsten veräußern lassen.

Ein anderer Weg wäre, quasi deine Mutter gleich mit einem Mietvertrag unbestimmter Dauer mit zu verkaufen. Schränkt natürlich den möglichen Käuferkreis ein.

Die Wertmindernste Variante wäre die Eintrgagung eines Niesbrauchs deiner Mutter, bis sie auszieht. Am schlechtesten zu berechnen und mit einem schwer berchenbaren zeitlichen Risiko für den Käufer verbunden, sprich starke Preisminderung.

In erster Linie hängt es aber von der Gegend ab wo das Haus steht, in ländlichen Gegenden sind Eigentumswohnungen schwieriger zu verkaufen als in der Stadt und in den südlichen Ballungszentren natürlich noch besser.

Aber einen gewissen Wertverlust wirst du bei allen Varianten kalkulieren müssen, da nunmal die Nutzung für den zuküntigen Eigentümer wesentlich eingeschränkt ist.

Sinnvoller wäre es mit deiner Mutter die nächsten Jahre realistisch zu besprechen, auch hinsichtlich pflegebedürftigkeit, zukünftige Bedürfnisse was die Bewegungsfreiheit betrifft und evt. eine Mittellösung zu finden, Wohnung in der Nachbarschaft z.B. Ich möchte Ihr nicht zu nahe treten, aber mit 76 kann sich gerade in den nächsten 10 Jahren sehr viel verändern und ich kenne das Szenario zur Genüge. Wenn sie noch so rüstig ist, wäre jetzt der Zeitpunkt für eine realistische Auseinandersetzung. mit o,g. Thematiken.

Der Makler hat euch die Wohnung nachgewiesen, erster Fakt. Er ist für euch tätig geworden indem ihr die Wohnung besichtigt hab, zweiter Fakt. Hat er euch ein Expose zugeschickt oder irgendeinene Information aus der sein Provisionsanspruch hervorgeht. In der Internetanzeige dürfte er zumindest genannt gewesen sein. Wenn diese drei Fakten klar sind. Dann werdet Ihr um eien Provisionszahlung nicht herumkommen. Klar meine ich, kann der Makler nachweisen, dass er mit euch die Wohnung besichtigt hat (Maklerbuch etc.) Wenn er also seine Klamotten beieinander hat und sein Geschäft professionell betreibt. Dafür, dass ihr seine Mitwirkung beim Kauf nicht in Anspruch genommen habt kann der Makler nichts.

Ein mögliches Vertragsverhältnis des Maklers mit dem Verkäufer ist erst einmal sekundär. Da der Provisionsanspruch gegen euch besteht. Der Verkäufer kann allerhöchstens Schadenersatzpflichtig sein, wenn er seine Pflichten aus so einem Vetrag gegenüber dem Makler verletzt hat, z.B. nachgewiesene Besichtiger, nicht an den Makler weiter verwiesen.

Zwei Fragen sind für Banken entscheidend, da sie das von Basel 2 auch so vorgegeben bekommen und dies, noch viel wichtiger in den gegenwärtigen Zeiten, entsprechend für Ihre eigene Risikoklassierung benötigen.

Sicherheiten und deren Belastungshöhe, offensichtlich bei dir kein Problem, vorausgesetzt die Bestandimmobilien sind werthaltig genud und derzeit unbelastet und

Bonität, sprich Einkommensverhältnisse. Damit muss kein Arbeitseinkommen gemeint sein. Kapitaleinkünfte, Mieteinnahmen etc. zählen natürlich auch dazu. Wenn noch jemand anders zusätzlich in die Besicherung geht, auch gut.

Insgesamt muss eben sicher gestellt, dass nach Abzug der normalen Lebenshaltung noch genug für Zins und Tilgung übrig bleibt. Kannst du das nicht glaubhaft nachweisen, siehts eher duster aus.

Kann man natürlich nicht. Geld gegen Risiko und da das Risiko für den Geldgeber bei einer 100% Finanzierung nun mal höher ist, gibts dafür Geld.

Verständlicher Grundzusammenhang oder?

die Grundlage, dass das Geschäft abwickelbar wird ist die Lastenfreistellung durch die Bank. Kein Notar würde einen Vertragstext billigen der das nicht berücksichtigt, damit fängt es an. In aller Regel sind deshalb zwei Passi im Vertrag formuliert.

• Der Verkaufserlös wird vollständig auf das Darlehenskonte der Bank eingezahlt und
• Die Bank muss der Lastenfreistellung vorab zustimmen, das wird sie nicht tun, wenn bezüglich der Unterdeckung durch den Kaufpreis ein Rest bleibt. Sie wäre dazu auc nicht gezwungen.

Der noch fehlende Rest des Darlehensbetrages zzgl. evt. Kosten muss anderweitig dargestellt werden.

die Frage ist leider schon so banal, dass man sie nur ähnlich beantworten kann wie die nach dem Sinn des Lebens nur dass die Antwort darauf anstatt 42, JA lauten muss.

Was sollte ansonsten der Falle sein wenn es um die Eigentümerschaft eines Billionenvermögens geht?

Die Einflüsse sind so vielfältig, dass es müssig wäre hier überhaupt damit anzufangen. Genau so wie die Anzahl der erforderlichen Differenzierungen. Nur ein Punkt: Eigentum ist nur eine Frage, die nächste, die sämtliche Auslegungen ändern würde wäre die nach der Höhe der Fremdfinanzierung.

Dabei nehme ich einfach mal an, du meinst Immobilien und KEINE Fahrräder oder Autos.

Grundsätzlich habt ihr doch erst einmal einen Vertrag geschlossen den beide unterzeichnet haben, da wäre doch zu erwarten, dass sich jeder dran hält. Der Mieter an seine Verpflichtung keine Tiere zu halten und der Vermieter daran, dass er einen bestimmten Mietzins erhebt. Ein Vertragsbruch der einen Seite wegen eines Vertragsbruchs der anderen kann erst mal nicht sein.

Dieses Vertragsrecht wird durch das Mietrecht entsprechend eingeschränkt und durch die Rechtsprechung ausgelegt. So weit so gut.

Diese Rechtsprechung ist mittlerweile doch sehr eindeutig was diesen Punkt betrifft. Kleintiere wie Nager oder Vögel können nicht untersagt werden, da es dadurch in aller Regel zu keiner Schädigung der Mietsache kommen kann und eine Belästigung anderer Mieter dadurch in aller Regel ausgeschlossen ist. Katzen und Hunde sind davon ganz klar nicht betroffen, ein Verbot ist also rechtens.

Eine Erhöhung der Miete aus diesem Grund ist aber genau so ausgeschlossen, weil unbillig. Auch die zulässigen Gründe für eine Mieterhöhung sind klar geregelt.

Könnt ihr schon, aber die Provisionspflicht bleibt bestehen, da euch der Makler zuerst die Wohnung nachgewiesen hat und das zählt. Vorausgesetzt, das Provisionsverlangen war in der Anzeige klar dargestellt.

NAch BGB wäre das ein Nachweisgeschäft. Eine Provision wird also erst fällig wenn 1. Der Makler dir eine Kaufmöglichkeit nachweist, sprich eine Immobilie mit Nachweise des Verkäufers aufweist, die dir noch nicht bekannt war und es 2. zu einem Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer kommt.

Der Nachweis der Immobilie muss mit Hinweis auf die Provision und deren Höhe erfolgen. Also keine Angst, er bekommt Geld erst bei Erfolg.

DER Deutsche wenn Steuerersparnis hört ist meist sowieso erblindet auf mindestens einem Auge. Deshalb finde ich die Frage allein schon wunderbar.

Allerdings dürfte eine solch vereinachte Gegenüberstellung nicht wirklich weiter helfen. Am ende wird es immer eine Grenzkostenrechnung werden in die folgende Faktoren einfliessen sollten. 1. Was für andere Abschreibungen kann ich auf das Gebäude geltend machen, z.B. Erwerbsnebenkosten, Renovierungen im Rahmen des Erwerbs, sonstige Kosten die im Betrieb ausgelöst werden. Da gibt es einen weiten Gestaltungsspielraum jenseits der reinen Zinsabschreibung die, im Falle einer Wahlmöglichkeit sehr viel mehr Sinn machen können. Seit dem Verbot der Gegenrechnung von Verlusten aus verschiedenen Einnahmequellen ist ein über die Erträge hinausgehender Verlust nicht mehr verrechenbar, verpufft also.

2.tens stellt sich die Frage, was mache ich mit der Liquidität die ich nicht in der Immoblie anlege. Bin ich z.B. bereit diese in einen alternativen Energienfonds anzulegen, gibt es einige Angebote die jenseits der 6% rentieren wäre das kontraproduktiv. Was zu der Frage führt:

3tens welches Risikoprofil will ich für die Geldanlage. Soll in erster Linie ein Werterhalt sicher gestellt werden (auch wieder die Frage wo ist dieser größer, ich teile die derzeitige Panikmache nicht) oder mische ich.

4tens ist der Bonitätszuschlag zu sehen welcher den Zinssatz steigert sobald ich über die 50% Beleihungsgrenze gehe, im Extremfall leicht 1%.

Finanzierung ist immer ein Hebel den ich einsetzen kann, wenn die entsprechende Liquidität vorhanden ist, damit hebele ich aber auch immer das Risiko. Andererseits, eine Immobilie ist auch immer eine Sicherheit, die ich jederzeit heranziehen kann, falls diese unbelastet ist, um andere Investitionen zu tätigen.

Die Reduktion der Sichtweise alleine auf die Steuerersparnis macht also mit Sicherheit keinen Sinn. Das Gesamtkonzept ist entscheidend und das sollte bei solch einer Investition immer vorab und auf die jeweilige Immobilie bezogen vorhanden sein.

Pauschaler Rat hilft da nie weiter. Aber der Mittelweg düfte bei einer Finanzierung mit dem niedrigst möglichen Zinssatz liegen, also irgendwo bei 50% Finanzierung. Erst mal gehen ja die Zinsen weg vom Konto. Es gibt genügend Beispiele von sehr gut verdienenden Investoren die über die Steuereinsparungsgier pleite gegangen sind.

nur um noch einmal die Voraussetzungen für eine Provisionszahlung zusammen zu fassen: 1. Die Wohnung muss von der Maklerin angeboten worden und nachgewiesen worden sein. 2. Im Angebot muss der Provisionsanspruch und dessen Höhe kenntlich gemacht worden sein, hinterher eine Provision zu fordern geht nicht. 3. die Maklerin muss, wie schon oben erwähnt ein Gewerbe nach § 34c betreiben. Ganz so einfach ist das nicht, da dazu ein Führungszeugnis erforderlich ist und auch das Finanzamt sein Plazet gibt, Das kostet alleine schon, abhängig von der lokalen Behörde, bis zu € 500,- 4. Eine Rechnung würde ich mir in diesem Falle immer ausstellen lassen. (die MwSt. muss bei der Provisionsangabe inkludiert sein)

Im Nachhinein eine Provision zu verlangen ohne diese vorher angegeben zu haben geht gar nicht. Ein Anwalt kann dir die einzelnen Schritte die Zahlung zurück zu erlangen im Detail erläutern. Besser wäre es immer die Provision erst einmal nicht zu zahlen, bevor diese Unklarheiten nicht beseitigt sind.

Wenn ihr das unterschreibt erklärt ihr euch natürlich mit der Aufwandsentschädigung einverstanden. Er betrifft ja keine Provisionsleistung, sondern nur das zeigen der Wohnung und ihr akzpetiert die Leistung durch eure Unterschrift.

Anders sieht das schon wieder mit der evt. folgenden Provision aus. Diese muss vorher klar angegeben werden und zwar inkl. MwSt., also der tatsächlich zu zahlende Betrag und darf zwei Monatskaltmieten nicht überchreiten, bei Mietwohnungen.

Wichtig ist, dass ihr mit der Selbstauskunft kein bestimmtes Provisionsverlangen (% vom Mietzins o.ä.) mit in der Vereinbarung habt.

Den Absatz musst du wohl eher von hinten her lesen: Wenn der Insolvenzverwalter als Sicherungsgeber fungiert, müssen sowohl A als auch Insolvenzverwalter in Vertretung für B zustimmen, dass die Sicherheit an C übertragen werden kann. Ich nehme an du hilfst B aus der Patsche? Im Endergebnis ist das eine Verhandlungssache. Die Rangfolge der Ansprüche muss geklärt werden. Ohne Freigabe des Insolvenzverwalters wird ansonsten nichts passieren. Der Passus mit dem Dritten ist z.B. auf einen Verkauf der Immobilie hin gemünzt. Der Käufer befriedigt die Bank, diese gibt die Grundschuld frei (Lastenfreistellung für einen ungehinderten Eigentumsübergang). In diesem Fall bleiben aber offensichtlich die Eigentümer die gleichen, deshalb haben diese auch das Recht über die weitere Verwendung der Grundschuld zu bestimmen. Der Sparkasse ist das Jacke wie Hose. Sie geben die Grundschuld frei und lösen quasi die Zweckbestimmung auf. Erst danach kann das neue Verpflichtungsgeschäft, bzw eine evt. neuer Zweck bestimmt werden. Also eine evt. Verplichtung der Eigentümer an C und die Besicherung durch die Grundschuld.

danke für den Hinweis Herr Lehrer, aber auf den bin ich selbst gekommen. Es hätte allerdings sein können dass die Fachkunde der wichtigen Antworter hier jenseits der Belanglosigkeit liegt und eine Idee aufkommt die der übliche Berater nicht unbedingt parat hat.

Im deutschen Gesetzesdjungel ja nicht untbedingt abwegig. Außerdem würde dies der Qualität des Forums wohl nicht unbedingt schaden.

Die Betonung, dass die Stars hier keine Ahnung von all den Themen haben zu denen sie Stellung beziehen hätte es nicht gebraucht, so wenig, wie unnötige Massregelungen

aaaalos, ich nehme einmal an es geht dir um einen evt. steuerlichen Veräußerungsgewinn wenn du die Wohnung aus dem Betriebsvermögen entnimmst?

Dazu ist zu klären ob du die Wohnung von vornherein als Büro gekauft hast und damit auch bilanziert? in diesem Falle wird aus dem notwendigen Betriebsvermögen bei Fremdvermietung privates Vermögen, weil sie dann nicht mehr zur Erzielung betrieblicher Einkünfte erforderlich ist, also kein NOTWENDIGES Betriebsvermögen mehr. Versteuert wird in diesem Falle die Differenz vom aktuellen Buchwert zum Marktwert.

Solltest du die Wohnung aber auch bisher schon im Privatvermögen haben, was bei Wohnraum das üblichere wäre, vor allem wenn sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden gäbe es kaum eine andere. sollte dem so sein musst du natürlich keinen Veräusserungsgewinn versteuern, da das natürlich nicht der Fall ist.
die Mieteinnahmen fallen dann natürlich unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Anhang in der persönlichen Steuererklärung, wie EnnoBecker so charmant nicht erklärt hat.