Kann man ein EFH mit ELW auch ohne die ELW verkaufen?
Ich wohne in einem sehr modernem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. In der ELW wohnt meine Mutter (76 Jahre, sehr rüstig). Jetzt würde ich gerne das Haus verkaufen, aber ich möchte nicht, dass meine Mutter noch einmal umziehen muss. Kann ich das ganze Haus verkaufen, ohne die Einliegerwohnung? Oder eine Vorstellung von mir wäre auch, das ganze Haus verkaufen, aber den Kaufpreis der ELW bekomme ich erst, wenn die Wohnung nicht mehr gebraucht wird. Oder wäre eine Einigung über "lebenslanges Wohnrecht" mit einer geringen Miete für meine Mutter möglich. Gibt es für solche Konstellationen Käufer, oder ist das für die Meisten zu undurchsichtig? Danke für die Antworten.
3 Antworten
Ein Verkauf des Hauses ohne die ELW ist rechtlich nur möglich, wenn zuvor Wohneigentum gebildet wurde. Ohne Wohneigentum bleibt nur, beim Verkauf ein Wohnrecht zu vereinbaren und zwar gegenständlich beschränkt auf die ELW.
Ob ein Verkauf mit einer derartigen Besonderheit gelingen wird, kann schwer vorhergesagt werden. Die meisten EFH-Käufer wollen doch gerade ihr eigenes Refugium haben. Wenn überhaupt, dann würde sich wahrscheinlich nur mit empfindlichen Preisabschlägen ein Interessent finden.
Den Weg der Aufteilung hat Privatier ja schon angedeutet. Das genaue Prozedere wäre: 1. Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzenlen Wwohneinheiten erstellen lasse und die Abgeschlossenheit bei der Behörde (Kreis oder Stadtbaubehörde) beantragen. 2. Damit sind die Wohnflächen mit den entsprechenden Sondernutzungsrechten, z.B. Garage, Gartenanteile. Daraus eine Teilung nach Wohnungseigentumsgesetz durch fürhern, also Satzung erstellen, die Teilung in einer notariellen Urkunde beglaubigen lassen und ins Grundbuch eintragen.
Das wäre die "marktwerteste" Lösung, da sich Eigentumswohnungen am einfachsten veräußern lassen.
Ein anderer Weg wäre, quasi deine Mutter gleich mit einem Mietvertrag unbestimmter Dauer mit zu verkaufen. Schränkt natürlich den möglichen Käuferkreis ein.
Die Wertmindernste Variante wäre die Eintrgagung eines Niesbrauchs deiner Mutter, bis sie auszieht. Am schlechtesten zu berechnen und mit einem schwer berchenbaren zeitlichen Risiko für den Käufer verbunden, sprich starke Preisminderung.
In erster Linie hängt es aber von der Gegend ab wo das Haus steht, in ländlichen Gegenden sind Eigentumswohnungen schwieriger zu verkaufen als in der Stadt und in den südlichen Ballungszentren natürlich noch besser.
Aber einen gewissen Wertverlust wirst du bei allen Varianten kalkulieren müssen, da nunmal die Nutzung für den zuküntigen Eigentümer wesentlich eingeschränkt ist.
Sinnvoller wäre es mit deiner Mutter die nächsten Jahre realistisch zu besprechen, auch hinsichtlich pflegebedürftigkeit, zukünftige Bedürfnisse was die Bewegungsfreiheit betrifft und evt. eine Mittellösung zu finden, Wohnung in der Nachbarschaft z.B. Ich möchte Ihr nicht zu nahe treten, aber mit 76 kann sich gerade in den nächsten 10 Jahren sehr viel verändern und ich kenne das Szenario zur Genüge. Wenn sie noch so rüstig ist, wäre jetzt der Zeitpunkt für eine realistische Auseinandersetzung. mit o,g. Thematiken.
Die Häuser sind in der Regel schwerer zu verkaufen, wenn jemand fremdes ein "lebenslanges Wohnrecht" inne hat. Weitere Kriterien sind die Lage und der Zustand des Hauses, ob man wirklich das Risiko eingeht, ein "lebenslanges Wohnrecht" zu akzeptieren. Deine andere Frage bzw. Gedanke sind eher unüblich.