Wie bereechnet sich eine Immo-Rendite mit Hausgeld?
Gerne möchte ich eine vermietete Immobilie kaufen. Die Mietrendite lässt sich mit der folgenden Formel berechnen. FORMEL: Monats-Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche mal zwölf Monate multipliziert mit 100, geteilt durch den Kaufpreis pro Quadratmeter. Bsp. Kaufpreis 100.000€ und Nettokaltmiete 400€ = 4,8% Mietrendite. Laut Medien sind dabei vier bis sechs Prozent Brutto-Mietrendite optimal. ABER eins wird bei der Renditen-Berechnung außer Acht gelassen --> das Hausgeld. Wenn z.B. 2 Whg. jeweils 100.000€ kosten und die Nettokaltmieten bei jeweils 400€ liegen, aber das Hausgeld unterschiedlich hoch ist, dann ist der "Gewinn" mit der Whg. mit dem niedrigeren Hausgeld höher. Richtig? Wie wird es berechnet? Gibt es dafür eine Formel?
3 Antworten
Diese Frage wird sehr unterschiedlich betrachte.
Gebräuchlich in Deutschland ist der Multiplikator. Hier wird schlicht der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete dividiert. Der Kehrwert ist die sogenannte BRUTTOMIETRENDITE. Eine Bruttomietrendite von 5 Prozent entspricht einem Multiplikator von 20.
Um die wahre Rendite einer Immobilie zu erhalten, müssen noch vor der Berechnung zwei Elemente einbezogen werden. Die Jahresnettokaltmiete muss um die nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten (idR Verwaltung, Instandhaltung usw.) reduziert und der Kaufpreis um die Erwerbskosten erhöht werden. Die sich hieraus ergebende Rendite ist die NETTOMIETRENDITE.
Beste Grüße
Das Hausgeld bleibt bei der Renditeberechnung unberücksichtigt., somit ist Deine Berechnung völlig richtig.
Der grösste Teil des Hausgeldes setzt sich aus Kosten zusammen, welche auf den Mieter umlegbar sind und somit für den Eigentümer der Immobilie, also dem Vermieter, keine Kosten darstellen.
Das hängt vom Mietvertrag ab. In der Regel werden die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung als Umlegbar vereinbart.
Die Frage ist schon etwas älter, aber aktuell in meinen Augen sehr wichtig, weil die Renditen ja immer weiter fallen.
Die Nettomietrendite, häufig auch Nettoanfangsrendite bezeichnet, berechnet sich, wie blumenauer schon beschrieben hat. Grob gesagt: (Nettokaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung - Hausgeldvorauszahlung) / (Kaufpreis + Ankaufsnebenkosten) Allerdings ist diese Angabe immer mit Vorsicht zu genießen, weil sie nur eine Momentaufnahme ist und nichts über den baulichen Zustand, Instandhaltungsstau oder die zukünftige Vermietbarkeit aussagt.
In meinem Blog gehe ich etwas genauer auf die Renditeberechnung von Immobilien und die verschiedenen Angaben ein:
https://www.betonrendite.de/renditeberechnung-von-immobilien-exposes-sind-oft-falsch/
Danke für die Antwort. Welche Kosten vom "Hausgeld" sind umlegbar?