Mieterhöhung wegen Modernisierung, zurecht ?
Guten Abend,
Wir sind am 1.7.2017 in eine neue Wohnung gezogen, die Wohnung wurde kurz davor noch renoviert und die hausaussenfassade(7 etagen) wurde erneuert. Im Mietvertrag steht dass sie grundmiete sich im Rahmen einer Staffelmiete(jedes Jahr 2%) erhöht. Allerdings haben wir heute ein schreiben bekommen, dass die Miete sich um 139.87€. Also von 855€ auf 994.87€ erhöht. Ist das rechtens? Es stand nichts im Mietvertrag von dieser hohen Erhöhung. Hab mal ein Bild vom Mietvertrag und das schreiben von heute angehängt.
6 Antworten
Das verlangt nach einer genaueren Überprüfung. Nach der Sachlage scheint nicht alles korrekt zu laufen. Ich empfehle dir, zu einem Anwalt zu gehen, nicht zum Mieterverein. Ich denke, das hier ist etwas spezieller. Es wäre zu prüfen, wie der Vermieter auf die Erhöhung kommt. Das wurde vermutlich im Schreiben vom 27.12.16 erläutert. Ich möchte kurz ein paar Stichpunkte geben, was meines Erachtens nicht stimmig ist.
Der Vermieter darf 11% der Kosten für die Modernisierung als Mieterhöhung pro Jahr ansetzen. In der Liste sind aber nicht alle Dinge Modernisierung, da ist auch Instandhaltung dabei, was man heraus rechnen muss. Nun bin ich mal von 21 Wohnungen ausgegangen, da du geschrieben hast, 7 Etagen, angenommen 3 Whg pro Etage. Dann müßten die Modernisierungsmaßnahmen (ohne Instandhaltung) 320.000€ ausgemacht haben. Das erscheint mir etwas unglaubwürdig.
Nächster Punkt. In §557a Abs2 BGB (Staffelmiete) steht, dass die Miete für 1 Jahr fix bleiben muss und dabei auch Erhöhungen wegen Modernisierung ausgeschlossen sind. Vor dem 1.7.18 wäre schon von daher keine Erhöhung möglich.
Dann die Situation, dass die Ankündigung bereits am 27.12.16 war und ihr am 1.7.17 eingezogen seid. Das bedeutet, dass der Vermieter bei eurem Einzug bereits von der Erhöhung wußte und dies bereits mit euch vertraglich hätte fixieren können. Somit kann er aufgrund dieser Umstände meines Erachtens jetzt nicht eine Erhöhung geltend machen, und zwar aufgrund von §557 Abs.3 BGB. Dort heißt es:
Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.
Und wenn doch die Erhöhung gerechtfertigt sein sollte, was ich nach den bisherigen Ausführungen nicht glaube, dann würde diese nach §559b Abs.2 BGB erst in 9 Monaten greifen, weil der Vermieter euch bislang nicht die gesetzlich vorgeschriebenen Informationen über die Maßnahmen gegeben hat.
ich danke dir für die lange und ausführliche antwort :) das hat mir echt weitergeholfen, ich werde auf jeden fall zum anwalt gehen wenn die es nicht einsehen.
Das meiste davon klingt für mich für reine Instandhaltungsmaßnahmen, zu denen der Vermieter ohnehin verpflichtet ist und dafür keine Mieterhöhung fordern darf.
Lediglich die Wärmeschutzmaßnahmen können als Modernisierung durchgehen. Jedoch müßte dies dann in deinem Mietvertrag genannt sein, um daraus eine für dich gültige Mieterhöhung zu rechtfertigen. Liegt diese Vereinbarung nicht vor, dann würde ich das zunächst als arglistige Täuschung ansehen.
Die Maßnahmen wurden den anderen Mietern am 27.12.2016 bekannt gegeben, dein Mietvertrag läuft jedoch ab dem 1.7.2017, so daß es keinen nachvollziehbaren Grund gibt, daß dein Vermieter dies nicht im Mietvertrag aufgenommen hat.
Doch was nun genau vorliegt und was nicht, läßt sich nicht aus der Ferne wirklich bewerten, und meine persönliche Meinung dazu ist nicht relevant. Der beste Weg ist, wenn du dich mit der Sache an den örtlichen Mieterverein wendest.
Schau ins örtliche Telefonbuch, da sollte es drinstehen. Ebenso kannst du es aber auch mit Google versuchen mit dem Stichwort "Mieterverein" und deinem Wohnort.
Wenn ihr einen Staffelmietvertrag habt, dann ist diese Mieterhöhung nicht zulässig. Nach § 557 BGB sind bei Staffelmietverträgen Mieterhöhungen nach Modernisierung (also Mieterhöhungen nach §559 BGB) nicht gestattet.
Des Weiteren fällt der Großteil der im Schreiben aufgeführten Maßnahmen unter Instandhaltung und die entsprechenden Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Lediglich die Wärmedämmfassade und vielleicht die Erneuerung der Haustüranlage (aber die auch nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen und je nachdem was für Arbeiten ausgeführt wurden) sind Modernisierungen im Sinne des § 555b BGB.
Geht mir den Schreiben zum nächsten Anwalt für Mietrecht oder zum örtlichen Mieterverein (Adresse kann man google. Einfach "Mieterverein" und den Namen deines Wohnorts eingeben). Die sollen einen Widerspruch schreiben.
Bei einer Staffelmietvereinbarung muß ein Geldbetrag angegeben sein um den sich die Miete nach den vereinbarten Abständen erhöht.
Steht in deinem Vertrag tatsächliche Prozent wäre die Vereinbarung unwirksam.
In der Auflistung stehen Dinge die keine Modernisierungen sind.
Zudem darf bei Staffelmiete die Miete nicht wegen Modernisierung erhöht werden:
https://www.promeda.de/blog/mieterhoehungsmoeglichkeiten/
Ich rate unbedingt dass Du zum Anwalt gehst.
wie finde ich heraus Wer der örtliche mietverein ist?