Ist das eine übliche Vorgehensweise für Erschließung von Baugebiet?
Hallo,
die Stadt will auf einer Wiese von mir neues Baugebiet erschließen.
Die Hälfte der Fläche gehört einem anderen Besitzer und die wurde bereits 2018 von der Stadt gekauft. Die andere Hälfte gehört mir und habe ich noch nicht verkauft, da das private Angebot vom Bürgermeister meist unter aller Sau war.
Auf meiner Wiese sollen ca. 12 Bauplätze entstehen. Die Stadt will mir für 9 Bauplätze 38€ pro m² als Bauerwartungsland zahlen. Der erschlossene Bodenrichtwert liegt bei uns ca. bei 125€. 3 Parzellen wollen wir für mich und meine 2 Geschwister rausnehmen quasi als Eigenbehalt übernehmen. Die Stadt will uns aber nun 89€x1800m² (für die 3 Parzellen) berechnen. Diese 180.000€ sollen also vom Gesamtverkaufspreis abgezogen werden. Ich soll mir also meinen Baugrund von der Stadt zurückkaufen wenn ich das richtig verstanden habe. Zusätzlich muss ich alles noch aus der Landwirtschaft steuerlich entnehmen was nochmals 150.000€ für den Staat sind. Im Endeffekt bleibt mir so gut wie nichts übrig und ich komme mir etwas verarscht vor. Die Stadt sieht sich hier als großer Wohltäter, da ja meine 3 Grundstücke eine fiktive Wertsteigerung erhalten haben, die sie mir dann berechnen und vom Gesamtverkaufspreis abziehen.
Ich habe mich mal umgehört und bin drauf gekommen, dass das eher unüblich ist und es sogar normal ist, dass der Verkäufer sich ein Drittel zur eigenen Vermarktung behalten darf. Die Stadt darf dann den Rest verkaufen.
Wie seht ihr das? Bzw. wie wird es wo anders in Deutschland oder Bayern gehandhabt?
6 Antworten
Solange du dich im Bereich des freiwilligen Grundstücksgeschäftes befindest: liegt es in deinem Verhandlungsgeschick und es gibt keine Regel.
Die Stadt kann höchstens die Idee mit der Ausweisung als Bebauungsgebiet nicht weiter verfolgen.
Sollte die Stadt im Zuge BauGB auch die Einleitung eines Enteignungsverfahrens beantragen können, hast du Anspruch auf eine Entschädigung in Geld, nur müssten dann meines Wissens auch deine steuerlichen Nachteile wegen der Betriebsabschreibung berücksichtigt werden.
Mein Ansprechpartner wäre mal der Bauernverband oder sonstige Vertretungen von Landwirten.
Wenn du dich auf das Angebot einlässt, solltest du den Vertragsentwurf prüfen lassen. Hier sollte explizit erwähnt sein, dass dann keine weiteren Erschließungskosten auf dich zukommen.
Dass sie die Idee des Baugebiets nicht weiter verfolgen kann ich mir nicht vorstellen, denn die Hälfte wurde ja bereits gekauft, was sollen sie nun mit einem halben Baugebiet. Es macht auch keinen Sinn nur den Teil zu bebauen.
Die Amtszeit des Bürgermeisters geht nur noch bis März, wir werden ihn wohl aussitzen und hoffen dass wir dann ein ordentliches Angebot bekommen.
die Erschließungskosten erhebt die Gemeinde: wenn sie dir 38€/qm bezahlt für alles und dir als Gegenleistung 3 parzellierte Flurstücke für 89 €/qm zugesteht: die Vermessung ist nicht so teuer. Für welche Leistung verlangt sie also diesen Differenz- Betrag?
Du könntest also im Vertrag vereinbaren, dass die Erschließungskosten zu Lasten der Gemeinde gehen.
Sie verlangen den Aufpreis einfach aufgrund der Aufwertung der Grundstücke. Der Bürgermeister hat es uns immer gerechnet, "die Grundstücke haben jetzt eine fiiktive Aufwertung von 180.000€ welche dann vom Gesamtkaufpreis abgezogen werden. Er sieht sich als Wohltäter, da die Grundstücke in meinem Besitz ja dann mehr wert sind und wollen da Geld kassieren, bzw. sparen. Das sind für mich faule Tricks, denn Leistung wurde ja garkeine erbracht dadurch. Die 89€ wären dann sozusagen die normalen Grundstückskosten ohne die Erschließung. Die Erschließung mit aufzunehmen im Vertrag haben wir schon mal bei einer Verhandlung angesprochen, doch das wurde sofort abgeblockt, denn schließlich müssten alle Grundstückseigentümer dafür selbst aufkommen.
Ich denke kaum, dass man 180.000€ für anfallende Nebenleistungen verlangen kann...
Das Land gehört Dir. Wenn Die Stadt es in Bauland umwandeln will, so kann sie das tun. An wen Du Dein Land verkaufst bestimmst allerdings Du.
Die Stadt kann Dir doch gar keinen Grund verkaufen, der ihr gar nicht gehört; wer hat sich denn dort sowas ausgedacht? Das ginge doch nur, wenn Du den gesamten Grund an die Stadt verkaufst und dann, wenn die Stadt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, Du die drei gewünschten Grundstücke zurückkaufen müsstest; das würde doch zudem bedeuten, dass die Stadt einen zusätzlichen Spekulationsgewinn einstreicht;
der Regelfall ist doch der, dass die Stadt eine noch zu vermessende Teilfläche aus Deinem Grundstück erwirbt und die restliche Dir verbleibende Grundfläche im Kaufvertrag in der Anlage der Flurkarte entsprechend eingezeichnet wird;
die noch zu vermessenden Grundstücke verbleiben dann in Deinem Eigentum; ein Mehr- oder Minderbetrag ist nach der Vermessung auszugleichen;
Erschließung geht natürlich auf Dich; dagegen bist Du ja gar nicht;
natürlich ist der Gemeinde der Zwischenerwerb erlaubt; das führt aber dazu, dass die Gemeinde zur Erfüllung sozialer kommunaler Aufgaben den Grund UNTER der Kaufpreis ohne kommunalaufsichtliche Beanstandung verkaufen darf;
die von Dir geschilderte Vorgehensweise halte ich für höchst bedenklich;
Na ja,
das ist eine Problematik, die schon FAST - wenigstens gefühlt - sehr oft einem rechtsfreiem Raum gleicht. Behörden und Ämter haben nicht umsonst hauseigene Rechtsvertreter ( oft Verdreher genannt )
Bedenke jedoch immer, die Zeiten wo man zu einer Behörde ging, und von fleißigen STAATSDIENERN ehrlich beraten und bedient wurde, gehören schon lange der VERGANGENHEIT AN !
Betrachte es lieber als einen KRUMMEN . DEAL . MIT . EINER . MAFIA, und du bist auf FAST alle Hinterhältigkeiten vorbereitet.
STICHWORT:
Eigener Winkel-Advokat - nimm den FACH-Anwalt, der den besten Ruf als Halsabschneider hat, und du hast die besten Chancen, selbst dann, wenn er ein Zusatz-Honorar unter dem Tisch möchte, denn das ist nur einmalig versenkte Kohle die schmerzt. Den Schaden, den dir die Obrigkeit liebevoll unterjubelt, der währt EWIG und ist garantiert !
ERKENNTNIS / Volksmund:
Je höher der Posten, je größer der LUMP !
Clevere Stadt. Versuchen kann man's ja mal^^
Was meinst du damit, dass dann keine Erschließungskosten auf ich zukommen? Die Erschließungskosten müssen ja meines Wissens die Grundstückseigentümer der Bauparzellen übernehmen, bzw. werden sie auf den Preis daraufgerechnet.