Hotel-Immobilie verkaufen: Welche Steuern erwarten uns?
Hallo in die Runde! Meine Mutter und meine Tante betreiben zurzeit ein Hotel-Restaurant, das sie aber aus Altersgründen aufgeben möchten (das Gewerbe wird also abgemeldet). Die Hotel-Immobilie wird demnächst für rund 300.000 Euro verkauft. Als Besitzer der Immobilie sind seit rund 15 Jahren meine Mutter und ich eingetragen, das Gewerbe ist auf meine Tante angemeldet. Meine Frage: Welche Steuern kommen mit dem Verkauf auf uns zu? Handelt es sich bei dem Verkauf um Gewerbeeinnahmen, die versteuert werden müssen? Wenn ja: zu welchem Satz/in welcher Höhe? Vielen Dank! Peter
7 Antworten
Wenn du und deine Tante die Immobilie verkauft, dann müsst ihr dafür keine Steuern zahlen. Beim Verkauf stellt sich aber die Frage, ob ihr das Hausgrundstück mit oder ohne Pachtvertrag (für das Gewerbe) verkauft. Besteht denn noch ein Vertrag mit deiner Mutter ? Ohne Vertrag (lastenfrei) bekommt ihr natürlich mehr.
Wenn deine Mutter noch irgendetwas von Wert aus dem Betrieb veräußern kann, dann sind das Erlöse aus der Geschäftsaufgabe (vgl. Link von Karl37).
Nein, ist sie nicht ! Bitte mal alles lesen, was der Frager geschrieben hat:
Sorry, habe gerade gemerkt, dass ich mich in der Ausgangsfrage vertan habe: Meine Mutter ist die Inhaberin des Geschäfts; meine Tante und ich sind Inhaber der Immobilie.
Da frage mal lieber euren Steuerberater. Der kennt eure Geschäfte besser und kann entsprechend beraten.
das finanzamt, dein freund und helfer
die einkommenssteuertabelle (grundtabelle)
Es sollte unbedingt ein Steuerberater hinzugezogen werden; die Veräußerung oder das Aufgeben eines Betriebes fallen unter § 16 EStG.
Hier kann ggf. der Freibetrag über 54 Jahre bei der Mutter greifen und es muß geklärt werden welche Besteuerung günstiger ist (Fünftelregelung oder ermäßigter Steuersatz - § 34 EStG) - ferner muß überprüft werden, was mit Deinem Anteil ist, da Du ja wohl nicht direkt mit dem Gewerbetrieb zu tun hattest.
Der Fragestellung nach hat die Mutter doch ebenfalls nichts mit dem auf die Tante alleine lautenden Gewerbebetrieb zu tun!?! Folglich handelte es sich doch zumindesten in den letzten 15 Jahren um eine simple private Vermietung eines Gewerbeobjektes, die nicht einmal der Umsatzsteuer unterliegen muß, soweit die Eigentümer in der Vergangenheit objektbezogen selber nicht zur Mehrwertsteuer optiert haben..
Auf wen das Gewerbe angemeldet ist, ist für die Besteuerung nicht maßgeblich.
"Meine Mutter UND meine Tante betreiben zurzeit ein Hotel-Restaurant"
Es kommt nun darauf an, wie die Gesellschaftsverhältnisse sind oder war die Mutter angestellt? Ist sie typische/atypische stille Gesellschafterin? Ist sie zur Geschäftsführung befugt? War sie am Gewinn beteiligt?
Wenn es keine besondere Gesellschaftsform gibt, könnte es eine BGB-Gesellschaft (Gesellschaft bürgerlichen Rechts - GbR) sein. Ggf. könnte es auch eine OHG sein, die auch dann existieren würde, wenn sie die Voraussetzungen erfüllt aber nicht ins Handelsregister eingetragen wurde, denn dann hätte die Eintragung lediglich deklaratorischen Charakter.
Das Einbringen einer Immobilie durch einen Gesellschafter ist grundsätzlich als wesentliche Betriebsgrundlage anzusehen.
Wenn ein Gesellschafter eine private Immobilie an die eigene Gesellschaft vermietet, dann stellt das in diesem Fall Sonderbetriebsvermögen dar; eine Veräußerung des Sonderbetriebsvermögens fällt unter § 16 EStG.
Notwendiges Sonderbetriebsvermögen I:
Dazu gehören die Wirtschaftsgüter, die unmittelbar für betriebliche Zwecke der Personengesellschaft genutzt werden (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG). Auf die Rechtsverhältnisse zur Nutzung (zum Beispiel Mietvertrag oder im Gesellschaftsverhältnis begründete Beitragspflicht) kommt es nicht an. In der Praxis sind es vor allem Immobilien, die der Gesellschafter zur Nutzung überläßt.
Ohne Kenntnis der tatsächlichen Gesellschaftsverhältnisse kann das nicht beurteilt werden.
Nur zur Klarstellung:
Wenn die Mutter an dem Unternehmen tatsächlich beteiligt ist, dann hätte sie auch bei der Gewerbeanmeldung berücksichtigt werden müssen oder ggf., wenn sie später hinzugekommen wäre, nachträglich angemeldet werden müssen - evtl. ist das aber unterblieben...
Für die steuerliche Berücksichtigung sind allerdings nur die tatsächlichen Verhältnisse maßgeblich - evtl. ist auch hier ggf. in den ganzen Jahren nicht alles so gelaufen, wie es hätte sein sollen.
Bei Vorliegen einer GbR hätte eine gesonderte Feststellung der Gewinnanteile durch das Finanzamt erfolgen müssen.
Ergo: es muß wirklich geprüft werden welche Beziehung die Mutter tatsächlich zum Unternehmen hat...
Ich rate daher einen Steuerberater hinzuzuziehen, wenn die Gesellschafterverhältnisse irgendwie unklar sind; denn das Problem ist, daß bei der Veräußerung des Grundstücks das FA automatisch durch den Notar informiert wird - daher könnte es ggf. sein, das "schlafende Hunde" geweckt werden, da das FA nun im Rahmen der Ermittlung, wie ggf. die Veräußerung zu versteuern ist, auch die Rechts- und Gesellschafterverhältnisse überprüfen wird (Stichwort: wenn Mutter als Gesellschafterin anzusehen ist---> Mietzahlungen = vorweggenommen Gewinnanteile = ist das in der Vergangenheit so berücksichtigt worden etc)...
Das die Mutter dort für "lau" arbeitet, kann man dem FA schwer glaubhaft machen...
Wenn die Mutter dort im Angestelltenverhältnis steht, ist alles einfach: dann keine Steuer da 10 Jahresfrist überschritten...sobald sie aber am Unternehmen in irgendeiner Form beteiligt war, dann muß das genau geklärt werden.
Danke, aber auf meine Mutter - als Eigentümerin des Gewerbes - schon, oder?
Da steht doch, dass er und sein Mutter, die mit dem Gewerbe nicht zu schaffen hat, die Immobilie verkaufen und die Tante alleine den Gewerbebetreib geführt hat! Insoweit ist Ihre Antwort falsch!