Grundstück aufschütten für Hausbau. Was ist allgemein zu beachten?
Wir haben ein Grundstück das vor dem geplanten Hausbau etwas modelliert werden muss. Es besteht eine ganz leichtes Gefälle und allgemein eine Unebenheit im Grundstück. Im Bereich der Hausfläche (11x9m) soll das Grundstück ca. 1m aufgeschüttet werden.
Ein Keller ist nicht vorgesehen.
Kommt mir evtl. eine Aufschüttung teurer als ein Keller, wer kann Erfahrungswerte nennen ?
Was ist sonst noch zu beachten ?
Das Grundstück ist mit Baugerät gut zugänglich.
8 Antworten
Laut Bauordnung darf das Bodenprofil nicht wesentlich verändert werden. Es gibt schlechte Beispiele, wo das missachtet wurde und in einer Straßenzeile jemand aufschüttete. Die sitzen nebeneinander auf ihren Terrassen, der eine kann aber dem andern in den Kaffee spucken. Das sieht schlimm aus.
Da du auf dem aufgeschütteten Gelände nicht mit normalen Streifenfundamenten gründen kannst, musst du damit auf gewachsenen, tragfähigen Grund runter. Die Bodenplatte kannst du bestimmt auch nicht einfach auflegen, sondern du wirst sie als Geschossdecke ausbilden müssen.
Dadurch entstehen dir einige tausend Euro Mehrkosten, aber vom Preis eines Kellers bist du weit entfernt.
Grob geschätzt kostet dich ein durchschnittlicher Keller mit dem bißchen Aushub ca. 30.000 €, die aufwendigere Gründung mit Verfüllmaterial sollte nicht viel mehr als 10.000 € kosten.
Allerdings ist zu überlegen, ob man für ca. 20 T€ nicht doch einen Keller macht.
Da man mind. Haustechnik und Abstellflächen nach unten legen kann, lassen sich ggf. die Obergeschosse etwas reduzieren um die Kosten zu kompensieren. Da der Keller ja mind. 1 m aus dem Gelände ragen würde, sind dort auch wesentlich höherwertigere Nutzungen denkbar.
Derartige Anschüttungen laufen baurechtlich unter "Veränderung der Geländeoberfläche" und sind entweder baugenehmigungspflichtig, unzulässig oder werden später auf die Berechnungen der Abstandsflächen nicht angerechnet. Sie können im Bebauungsplan verboten sein. Manchmal ist auch einer Genehmigung nach Naturschutzgesetz erforderlich.
Privatrechtlich ist das BGB und das jeweilige Landesnachbarrecht zu beachten; insbesondere ist der "Übertritt von Oberflächenwasser" auf das Nachbargrundstück zu beachten.
Nach allen Landesbauordnungen werden Grenzabstände, Gebäudehöhen, Außenwandhöhen etc. nach dem "natürlichen Gelände" berechnet. In vielen Bauordnungen ist es auch untersagt, in der Abstandsfläche Anzuschütten. Folglich sind Geländeveränderungen vor Baubeginn baugenehmigungspflichtig.
Alle anderen Aussagen sind baurechtlich falsch.
Ein Preis zu nennen, ist nicht möglich. Das kommt auf den Baugrund (weich, fest, Stein) an. Nur geradeschieben ist meist kein Problem. Aufgeschüttetes muss gut verdämmt werden, ggf. Betoneinfassung...
Meinst Du verdichten? Oder was ist "verdämmt"?
Bei einem hanglagigen Grundstück wird dann oft ein sogen. Blindsockel gebaut. Wenn es sich um ein kleines auszugleichendes Niveau handelt, ist das nicht so teuer wie ein Keller.
Einfach so aufschütten geht nicht, weil sie die Schüttung ja setzen wird. So gut verdichten kann man das nicht. Dann werden die Fundamente eben auf unterschiedlichem Niveau ausgebaggert, so daß das Haus eben gründet.
Ich weiss nicht genau ob das in dem Fall relevant ist. Schliesslich wird ohne Keller gebaut.
Ein Keller ist ja auch oft zumindest teilweise über dem Bodenniveau. Für jedes Bauvorhaben wird der Mutterboden im Bereich der Bodenfläche und mind. drei meter um das Gebäude abgetragen - nachher wird wieder verfüllt - dabei wird doch meistens das urspüngliche Bodenniveau verändert.
Die OK bodenplatte kann wohl nicht beliebig hergestellt werden, ist also irgendwo vorgegeben. Vielleicht im Bebaungsplan ? Aber soviel ich weiss ist die OK Bodenplatte (EG) immer höher als das bestehende Gelände.