Gewerblicher Kauf und Sanierung eines Mehrfamilienhauses, Vorsteuerabzugsberechtigt?
Ich möchte eine GmbH gründen und mit dieser ein Mehrfamilienhaus kaufen und sanieren. Ist die GmbH hinsichtlich der Sanierungskosten zum Vorsteuerabzug berechtigt ?
9 Antworten
Vermietungen von Wohnraum sind gem § 4 Nr 12 a UStG steuerfrei. Eine Option scheidet aus, da es an keinen Unternehmer (ist ja Wohnraum) vermietet wird. Da der Bau mit steuerfreien Einkünften in Zusammenhang steht, scheidet der Vorsteuerabzug aus § 15(2) UStG. Dabei bleibt es auch nach Prüfung des §15(3) UStG, da in dieser Ausnahmeregel der § 4 Nr 12a nicht genannt ist.
Es scheinen viele die Frage "N I C H T" gelesen zu haben, oder plappern einfach drauf los. Es geht, wenn ich es richtig verstanden habe, darum, ob der Bauherr, der gleichzeitig auch der Unternehmer ist, die, aus der Sanierung und damit verbundene "Märchensteuer" verrechnen kann/darf/soll. Aber selbstserständlich!!! Er kauft als Unternehmer und saniert als Unternehmer. Die MwSt die bei der Sanierung anfällt -Isolierung, Ziegel, Mörtel, Fesnster, Türen etc.- kann selbstverständlich mit sonst noch anfallender MwST verrechnet werden. Das hat mit den späteren Mieteinnahmen nichts zu tun. Bei einem Sanierungsvolumen von 100.000€ fallen immerhin 19.000 € MwSt an!!! Wenn er entsprechende Zahlen dagegen halten kann, kann er verrechnen. Aber: wer schon so weit denk, der sollte das alles über einen Steuerberater "seines Vertrauens" klären und regeln lassen.
Das kommt darauf an. Gemäß §4 Abs. sowieso des Umsatzsteuergesetzes sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerbefreit. Du kannst aber zur Umsatzsteuer optionieren, so dass Du Vorsteuer in Abzug bringen kannst, auf der anderen Seite aber auch Mehrwertsteuer zahlen musst. Das macht nur dann einen Sinn, wenn das Haus nachher an Gewerbemieter vermietet wird. Normale Wohnungsmieter werden Dir kaum eine Wohnung mit Mehrwertsteuerbelastung abnehmen. Dementsprechend must Du abwägen, welches Mieterklientel in das Objekt einzieht. Weiterhin ist zu überlegen, ob man vielleicht eine Teiloption beantragt. Auch das macht Sinn, wenn zum Beispiel im Erdgeschoss ein großes Ladenlokal entsteht.
Das Umsatzsteuerrecht kennt keine Einkünfte. Und wenn ich eine Yacht vermiete, so ist das ebenfalls V+V, hat aber umsatzsteuerlich eine gaaaanz andere Wirkung.
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Bitte streng auseinanderhalten: Blau und Rosa, Einkommensteuer und Umnsatzsteuer, Mercedes und Fahrrad.
Zum Vorsteuerabzug sollte je jetzt alles klar sein. Aber mal ganz dumm ertragsteuerrechtlich nachgefragt: Warum soll denn eine Einkunftsart, die isoliert betrachtet Vermietung und Verpachtung ist, hier in die Gewerblichkeit gebracht werden? Habt ihr zuviel Geld?
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Die laufenden Einkünfte unterliegen der Gewerbesteuer, da hilft dann auch die erweiterte Kürzung nicht - und die Wohnobjekte sind Betriebsvermögen.
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Was soll da also eine Kapitalgesellschaft?
gibt es da nicht die möglichkeit der vermögensverwaltenden gesellschaft?!
Ganz ehrlich:
Rede mal mit einem Steuerberater.
Es wäre ja auch eine Alternative, wenn du das Haus privat kaufst und deine GmbH mit der Sanierung beauftragst.
Gerdae im Hinblick auf einen möglichen späteren Verkauf solltest du das nicht kurzfristig unter dem Aspekt der Erstattung der Mehrwersteuer sehen.
Das kann dich später so viel Geld kosten!
Ehrlich lass dich besser professionell beraten!