Firma gründen um Immobilie zu kaufen und zu vermieten?
Hallo,
lohnt es sich eine GmbH zu gründen um ein gebrauchtes Mehrfamilienhaus mit Hilfe eines Kredites zu ca. 20 % zu finanzieren und zu vermieten? Dabei würde sich das Haus selbst abbezahlen. Wenn man die Gewinne nutzt um den Kredit zurückzuzahlen muss ich weniger Steuern zahlen wie wenn ich es als privatperson kaufen würde, da ich im Spitzensteuersatz bin. Das Haus soll langfristig im Besitz bleiben, höhere Besteuern beim Verkauf und Kosten für GmbH sind vernachlässigbar. Lohnt sich dieses Modell für ein MFH im wert von 4 - 6 Mio. Euro? Und wie viel Zinsen müsste diese GmbH zahlen? Wie hoch müsste das Eigenkapital mindestens sein? Sind 20% realistisch?
Vielen Dank im Vorraus
8 Antworten
hallo fragant911 ++++++die Antworten von wfwbinder decken sich mit meinen Überlegungen. <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<nur ein Problem bleibt. Du musst 80% finanzieren also 4 mio bei der Bank Deines Vertrauens und da hätte ich im Moment keine die bei Deinem Plan mitspielt. Mach also zuerst einen Darlehens-Rückführungs-Plan" und geh mit 'Deinem Steuerberater zusammen in die erste Verhandlungsrunde- Bestehe darauf dass die Anfrage nicht in die Schufa eingetragen wird. Mit diesem '''''''''''''Erstkonzept sollten wir zusammentreffen damit ich Dir eine Alternative o h n e Bank aufzeige und Du im Rahmen einer GmbH das MFH Objekt erfolgreich stemmen kannst.
Ein weiterer Gesichtspunkt ist die Bewirtschaftung der Immobilie - das werden dann ja wohl einige Wohnungen sein. Wer macht das? Wie sieht der Plan langfristig aus? Willst du noch mehr Immobilien kaufen. Wenn das ganze auf lange Sicht geplant ist, eine Firma werden soll mit mehreren Häuseren würden ich mit einem Steuerberater wohl darüber nachdenken. Allerdings sind allein die Steuerberatungskosten, bei einer Bilanzsumme von über 5 Mio, schon nicht von schlechten Eltern. Auch hier Vorsicht vor dem Steuerberater (sorry an alle anwesenden)!
Es ist eher von Vorteil wenn Du das als Privatmann machst. Du hast dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kannst alle Kosten absetzen natürlich auch die Zinsen. Du kaufst dieses Haus ja aus Gewinnerzielungsabsicht (ist das einWort?) Damit gibt es keine Diskussion beim Finanzamt. Wenn Du das ganze einer Hausverwaltungsgesellschaft anvertraust, macht die Dir auch noch eine Aufstellung der Einnahmen und der Kosten. Sollten es dann mehrere werden und das Risiko begrenzen willst - dann ja, dann gründe die GmbH. Dann kannst Du sowieso auch schon davon leben und Sie selber bewirtschaften. Aber im Moment ist das ganze nur ein Rechenexempel. Was kostet Dich das ganze, wenn Du nun zusätzlich eine GmbH gründest. GmbH Gründungskosten sind teuer, Steuerberater für die GmbH ist teuer .... und die Gewinne die abgeführt werden, müssen auch versteuert werden. Außerdem ist es doch auch wohl noch heute so, dass ein Haus nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann - eine Firma kann das nicht. Sie muss den Erlös aus dem Verkauf versteuern.
Nach meiner Ansicht geht das Modell auf Dauer nciht auf.
Beispiel:
Nach Deinem Sachverhalt brauchst Du nur 20 % Finanzierung. nehmen wir an es wäre ein Objekt für 100.000,-, dann hättest Du 80.000,- selbst. De bringen ggf. 3 %, also 2.400,- für die Du etwas über 600,- Euro Abgeltungssteuer und Nebensteuern zahlst.
Dann bringst Du die 80.000,- als Stammkapital in eine GmbH ein. Dazuleihste Du 20.000,- (für die Du vermutlich persönlich trotzdem bürgen mußt).
100.000,- Immobilie. jährliche Miete 8.000,-. für den Kredit zahlst Du 800,- Euro Zinsen, weitere Kosten die nicht umgelegt werden können, sagen wir im Schnitt 1.000,-. dann die Abschreibung, geschätzt 1.600,-.
steuerlicher Gewinn 4.500,-. die sind mit 15 % zu versteuern. dazu hast Du noch die transaktionskosten der GmbH, die ja allein durch Buchführungs- und Bilanzierungspflicht schon mal 1.500,- euo pro Jahr Minimum kostet. Ist zar Steuerlich abzugsfähig, aber das Geld ist trotzdem weg.
Alternativ wäre eventuell zu überlegen ob Du selbst aufst, aber voll finanzierst. so bleiben die Erträge aus dem Eigenkapital ermäßigt mit der Abgeltungssteuer belastet, Du sparst die Kosten der gmbH und kommst bei der Steuer so ziemlich auf 0,- euro, weil ja die Zinsen voll abzugsfähig sind.
Oh, entschuldige, ich meinte natürlcih 20 % Eigenkapital und 80 % leihe ich mir. Das Objekt kostet z.B. 5 Mio. Euro, ich selbst übernehme 1 Mio. Euro + Nebenkosten. Die miteinnahmen betragen 500.000 Euro. Ich leihe mir also 4 Mio. Euro und zahle diesen Betrag ab. Das Objekt ist neuwertig, also habe ich in den ersten Jahren keine Renovierungskosten. Im ersten Jahr sind die Ausgaben so hoch, dass ich keinen Gewinn mache, also zahle ich keine Steuer. Dann würde ich auf ca. 350.000 Euro Gewinn kommen, im zweiten Jahr auf 300.000 Euro.
Um Deine Zahlen hinzubekommen, müßtest Du extre billig kaufen. denn 350.000,- Gewinn aus dem Objekt, sind bei einer Finanzierung von 4 Mio. (mindestens 160.000,- Zinsen) nur bei einem Kaufpreis zu erzielen, der unter dem 10fachen der Jahresmiete liegt.
Trotzdem sollte man mein obiges Beispiel mit den echten Zahlen durchrechnen, auch unter dem Gesichtspunkt Abgeltungssteuer.
Dann auch die Frage, wie hoch ist die Tilgung?, was passiert mit dem Thesaurierten Gewinnen? Denn wenn die Ausschüttung erfogen soll, wird es teurer.
Ich mache ja gelegentlich solche Modellrechnungen für die Mandantschaft. Da liegen dann auch die übrigen Daten vor (Art der anderen Einkünfte, höhe usw).
Ich wäre auf jeden Fall vorsichtig udn die Idee mit der GmbH würde ich sterben lassen.
Es gäbe da schon noch Möglichkeiten, aber irgendeinen Vorteil müssen meine Mandanten ja für das Honorar haben, sonst fragen sie mich in Zukunft auch nur noch hier.
"wfwbinder" bringt es auf den Punkt. Besser ist (von den Umständen abhängig) eine Vollfinanzierung ohne GmbH.
Wenn Du die Immobilie als Bestandsimmobilie halten möchtest, sind die Belastungen einer GmbH wesentlich zu hoch. Eine GmbH lohnt sich lediglich um mit einer Immobilie zu handeln. Darunter versteht sich natürlich auch die Sanierung. Da ich Deine persönlichen Verhältnisse nicht kenne, ist es aber am Besten, Du lässt Dir von einem Steuerberater zwei Modelle vorrechnen. Dann bist Du auf der sicheren Seite.
Der Plan sieht so aus: Es wird jährlich 100.000 € bis 500.000 € eingezahlt um den Kredit schneller abzubezahlen. Wenn der Kredit komplett abbezahlt ist und ein wenig Geld zur Seite gelegt wurde, würde ich ein weiteres Haus kaufen und dieses auch zum größten Teil finanzieren. Die Verwaltung soll eine externe Firma übernehmen. Durch die steuerliche Begünstigung der Einnahmen einer Firma dachte ich, dass das die bessere Wahl ist. Stimmt das?