Ex- Freundin aus dem Grundbuch austragen. Fallen Kosten ausser den Notar und Gerichtsgebühren an?
Liebe Community,
prinzipiell gibt es einige Informationen zu diesem Sachverhalt im Internet. Dennoch finde ich widersprüchliche Informationen und bevor ich einen Anwalt für Steuerrecht aufsuche kann mir vielleicht auch jetzt schon jemand die Sorgen nehmen. Es geht um folgenden Fall:
2012 haben meine jetztige Ex-Freundin und ich ein Haus gebaut. Der Kredit (ca. 250 000 Euro) läuft auf uns beide und auch im Grundbuch stehen wir beide. Dennoch ist es so, dass ich von Anfang an alles alleine bezahlt habe. Bei unserer Trennung vor 2 Jahren haben wir alles sachlich geregelt und es bestehen keinerlei Verfplichtungen zwischen uns mehr. Es geht also nur noch darum, dass sie aus dem Grundbuch und aus dem Kredit kommt. Mit der Bank ist schon alles geregelt und wir könnne den Kredit auf mich umschreiben sobald das mit dem Grundbuch geregelt ist.
Damals habe ich auch den Notar vom Kauf des Grundstückes augesucht und der schockierte mich mit der Aussage, dass Grunderwerbssteuer auf die Hälfte des Hauses anfallen wird. Seit dem habe ich die knapp 10.000 Euro vor Augen. Jetzt wollte ich das Thema nochmal angehen und habe im Internet und in diesem Forum recherchiert. Die Frage wurde öfters gestellt aber in den seltensten Fällen wird von Grunderwerbssteuer berichtet. Auf einer Anwaltsseite habe ich von §23 gelesen, dass sowieso keine Steuer anfällt wenn das Haus in den letzten Jahren privat genutzt wurde.
Was ist denn jetzt richtig? Wird Grunderwerssteuer/Schenkungssteuer anfallen oder kann ich das umgehen?
Vielen Vielen Dank KE
5 Antworten
1. WAs ist das Haus wert? Der Kredit ist 250.000,-. Kaum Eine Bank finanziert 100 %. Gehen wir mal von 300.000,- aus.
2. Dann wäre der normale Kaufpreis 150.000,-. Bei der Schuldübernahme des Kredites sind das 125.000,-, bleiben also 25.000,-.
3. Dabei ist es ziemlich egal, ob Dir die Ex nun die 25.000,- Schenkt, oder ihr den Kaufpreis auf 125.000,- runter setzt für eine Haushälfte die 150.000,- Wert ist, das wäre dann eine gemischte Schenkung. Also auch eine Schenkung von 25.000,- wovon nur 20.000,- Freibetrag sind. auf die 5.000,- 1.500,- Schenkungssteuer.
4. die 125.000,- kosten Grunderwerbsteuer. also je nach Bundesland bis zu 8.125,- Euro.
Das war eine Beispielrechnung, was aus der Formulierung hervor geht. Und es handelt sich um Mindestbeträge. Natürlich könnten die nur 50 % finanziert haben, was dann auf einen Gebäudewert von 500.000,- schließen lassen würde. Aber wie verträgt sich das mit den 10.000,- GrdErwSt die man ihm schon angedroht hatte? Da gehe ich doch davon aus, dass ich mit meiner Rechnung der Wirklichkeit schon relativ Nahe komme.
Ausserdem wollte ich, wie schon geschrieben, auf den Gesamtkomplex hinweisen, dass nämlich nicht nur auf Kaufpreis und Schulden abgestellt werden darf, sondern es eben auch auf Wertsteigerungen, Eigenkapitalanteile usw. ankommt.
Die FRagestellung mit der ich einleite, soll sensibilisieren.
Wie ich auf eine Gemischte Schenkung komme, ganz einfach, "mit der Bank ist alles geklärt" also Schuldübernahme. Von Barausgleich wurde nciht geschrieben, aber der übliche Baranteil und die Wertsteigerungen der letzten Jahre lassen das erwarten.
Ich werde nie behaupten einen Fall hier komplett lösen zu können, so auf Entfernung, aber nach 43 Jahre in steuer-, rechts- und wirtschaftsberatenden Berufen, habe ich eine Vielzahl solcher Fälle auf dem Tisch gehabt. Nie war es so, das der Wert des übernommenen Kredites exakt mit dem Grundstückswert übereinstimmte. Immer gab es Verwicklungen.
Die Annahmen sind schon relativ korrekt. Haus hat 140T gekostet, Grundstueck 80T, Keller 40T, Küche, Böden .... so dass wir auf ca 300T kommen. Es war alles mein Kapital was ich über den Kredit mit eingebracht habe. Restschuld sind aktuell noch 240T.
Danke
Wenn Du die Differenz zwischen Kredit und Gesamtkosten aus der eigenen Tasche gezahlt hast und das nachweisen kannst, dann entfällt zum Glück der Teil mit der gemischten Schenkung.
Aber es sollte unbedingt im Notarvertrag erwähnt werden, damit man damit nicht in Konflikt kommt. Lasse den Vertragsentwurf sicherheitshalber von einem StB daraufhin prüfen.
Vielen Dank, ich möchte Sie nicht überstrapazieren. Das mit dem "entfällt zum Glück" klingt vorteilhaft aber dieser Vorteil wird mir noch nicht klar.
Es bedeutet also das es nur um eine "Schuldübernahme" der Restschuld (240T) geht? Heisst Grunderwerbssteuer auf 120T? Wenn ich die Restschuld auf 230T Sondertilge bringt mit das jetzt eine Steuerersparniss? Ich habe es sicherlich nicht komplett verstanden und werde wohl Ihrem Rat eines Steuerberaters aufsuchen.
Es ist ja so, das beim Bau des Hauses kosten von ca. 300.000,- angefallen sind (es kommt auf den Tausender nicht an). Das gesamte Eigenkapital 50-60.000,- hast Du gebracht.
Jetzt könnte man auf die Idee kommen, dass Du Deiner Ex die Differenz geschenkt hättest, also halbes Eigenkapital, aber das ist bestimmt nicht vereinbart worden. Du hast es Ihr geliehen.
Also kommt in den notariellen Kaufvertrag für die Hälfte:
Kaufpreisentrichtung Schuldübernahme von ......(ca. 120.000,-)... und das verauslagte Eigenkapital von .......
Damit hat sich das dann. keine Schenkung mehr im Raum.
Aber wie gesagt, bitte einem Kollegen vorlegen, der hat dann alle Infos komplett, was man hier nicht schreiben kann.
Das würde ich auch nicht ohne Steuerberater machen. Grundsätzlich aber mal folgendes:
Grunderwerbsteuer hat mit dem EStG nichts zu tun. § 23 EStG stellt lediglich Verkäufe von eigengenutztem Wohnraum innerhalb der sonst geltenden 10-Jahres-Frist von der Einkommensteuer frei. Ihr verkauft ja aber nichts.
Die Grunderwerbsteuer würde nicht anfallen, wenn ihr verheiratet (gewesen) wäret, dies scheint ja aber nicht der Fall zu sein. Die fällt also an.
Ich denke, dass bei euch außerdem ein schenkungsteuerlicher Tatbestand vorliegt. Wer von euch was bezahlt hat, ist für das Eigentumsrecht an sich egal, das müsst ihr dann gesondert unter Euch klären. Freibetrag sind 20.000 EUR.
Evtl. braucht ihr noch ein Verkehrswertgutachten um die Besteuerungsgrundlagen festzustellen bzw. die Grundbesitzwertberechnung von eurem Steuerberater. Je nachdem, wo ihr wohnt, kann der steuerliche Wert oder der Verkehrswert günstiger sein. Das sollte euer Steuerberater wissen.
Auch, was Gestaltungen angeht, müsst ihr mal mit eurem Berater vor Ort sprechen... ggf. kann man den Wert der Schenkung aufrechnen mit dem, was du (nachweislich?) alles für sie übernommen hast an Kosten. Oder man vereinbart doch eine kleine Abfindung oder, oder, oder...
das kommt ganz auf die Immobilie (Lage, Zustand, Wertentwicklung) an.
Viel Erfolg!
Danke für die Ausführliche Antwort. Ja wir waren nicht verheiratet - korrekt. Was ich nicht verstehe du sagst wir verkaufen nichts- aber das stimmt doch nicht. Ich muss ihr doch "virtuell" das halbe Haus abkaufen und nur deswegen soll doch angeblich Grunderwerbssteuer anfallen obwohl kein Geld fliesen wird.
Ne, die Grunderwerbsteuer knüpft in diesem Fall an den Schenkungstatbestand an. Sie wird ja einfach ausgetragen ohne den Gegenwert zu erhalten... das ist keine Veräußerung, sondern eine Schenkung.
Was anderes wäre es, wenn sie nachweislich Schulden bei dir hätte, auf die du verzichten würdest (z.B. ein Schuldanerkenntnis unterschreibt in Höhe der von dir für ihren Teil bezahlten Kosten). Je nachdem wie hoch die sind im Verhältnis zum Wert des (halben Hauses)... naja, das sind dann Einzelheiten, die vor Ort zu klären sind... Bei sowas muss man immer vorsichtig sein, wie man es dem Finanzamt verkauft, dass das von Anfang an so gedacht war und nicht erst hinterher erfunden um Steuern zu sparen. Deshalb bitte nur mit Berater (der haftet nämlich auch, wenn er euch was falsches erzählt).
Ich hoffe, dass ihr noch vernünftig miteinander reden könnt und eine Lösung findet, die für beide tragbar ist!
Sie wird ja einfach ausgetragen ohne den Gegenwert zu erhalten... das ist keine Veräußerung, sondern eine Schenkung.
Entschuldige, aber das ist ja leider völlig verkehrt. Wo ist denn der Zuwendungscharakter § 516 BGB?
§ 516 Abs. 1 BGB (1) Eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ist Schenkung, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt.
Die Ex wird hier von Schulden in Höhe von 125.000,- Euro befreit. Das ist doch keine Schenkung. Lediglich wird der Kaufpreis durch Schuldübernahme beglichen.
Hallo,
du braucht einen Kaufvertrag bei einem Notar, denn "Austragen" gibt es nicht. Dann folgen Gebühren der Grundbuchänderung und die Grunderwerbsteuer.
Gegenleistung für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich die Hälfte des Valutastandes der Belastung, weil in dieser Höhe die Ex-Freundin von eigenen Verbindlichkeiten freigestellt wird. So eine Valutabescheinigung stellt die Bank aus.
Das verstehe ich leider komplett nicht. Gegenleistung für die Grunderwerbssteuer bedeutet auf diesen Wert muss die Grunderwerbssteuer gezahlt werden?
Heisst wenn ich eine Restschuld von 230.000 habe muss auf 115.000 die Steuer gezahlt werden ohne die ganzen vorherigen beschriebenen Faktoren wie Verkehrswert, Schenkung, Eigenkapital...?
Das ist eine komplizierte Frage. Ich würde mich an einen guten!!! Steuerberater wenden. Antworten, hier, von "Halbjuristen" würde ich nicht über den Weg trauen.
Dir ist aber schon bekannt, dass hier mindestens 4 Volljuristen und mindestens 3 fertig ausgebildete Steuerberater unterwegs sind. Dazu noch erfahrene Finanzamtsleute.
oh oh, das ist aber sehr pauschal gerechnet... steuerlicher Grundbesitzwert, aktueller Verkehrswert und damaliger Kaufpreis des Hauses können je nach Lage und Zustand (Qualität und Ausstattungsgüte) extrem auseinanderfallen. Und von der Kreditsumme auf den Kaufpreis schließen, finde ich auch gewagt... viellecht haben sie auch 50% eigenfinanziert?
und wie kommen Sie hier nun auf eine gemischte Schenkung? es soll ja kein Geld fließen und die Sache mit den Schulden ist vorerst rein hypothetisch und ein Fall für die Beratung...
Desweiteren glaube ich nicht, dass ein Laie mit ihrer heruntergebrochenen Antwort, die leider nur auf Vermutungen und Vereinfachungen basiert, etwas anfangen kann... sorry, aber so sollte keine "Expertenantwort" aussehen...