Durchbruch tragende Wand in der Eigentumswohnung
Hallo :-)
Wir werden demnächst den Vertrag für unserer erste Eigentumswohnung unterschreiben.
Nun eine Frage: Wenn ich im Wohnzimmer einen Durchbruch zur Küche machen möchte (tragende Wand - Küchenanschlüsse sind alle NICHT an dieser Wand!), brauche ich dann die Genehmigung aller Eigentümer bzw. könnte dies zu Problemen führen?
Es geht wirklich lediglich um zwei Ausschnitte - wie Fenster halt :-) Damit das WZ noch heller und freundlicher ist und alles ein wenig offener gestaltet ist...
Mit welchen Kosten muss man bei so etwas rechnen?
5 Antworten
Ja, du brauchst dazu die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
Denn alles, was der Sicherheit und dem Bestand des Gebäudes dient (und dazu gehört selbstverständlich auch eine tragende Wand) ist gem. § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Da die Wand der Gemeinschaft (allen Wohnungseigentümern) gehört, mußt du diese um Erlaubnis bitten und müssen alle schriftlich zugestimmt haben, damit du deinen Durchbruch machen kannst.
Am sinnvollsten ist die Zustimmung mittels eines Umlaufbeschlusses zu organisieren. Sinnvoller Weise solltest du hierzu die Verwaltung gegen Kostenerstattung um Mithilfe bitten. Die Höhe der Kosten hängt von der Größe der WEG und somit vom Verwaltungsaufwand ab.
Einspruch abgewiesen!
Lieber @geige,
es war mir ja so klar, dass du mit unserem verstorbenen Freund Dr. Wenzel und seinem Urteil kommst. Ich hätte darauf wetten sollen. ;-)
§ 22 Nr. 1 WEG besagt,
dass bauliche Veränderungen... beschlossen oder verlangt werden können, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.
In dem von dir zitierten Urteil hat sich der BGH u. a. mit der Frage beschäftigt, ob ein Wohnungseigentümer einen nicht hinnehmbaren Nachteil hat, wenn ein Durchbruch durch eine tragende Wand vorgenommen wurde.
Wird eine tragende, in Gemeinschaftseigentum stehende Wand durchbrochen, so ist ein nicht hinnehmbarer Nachteil allerdings erst dann ausgeschlossen, wenn kein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums erfolgt, insbesondere keine Gefahr für die konsturktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen worden ist.
Soweit dakor. Die Feststellung, ob es sich um einen wesentlichen Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums handelt, ebenso wie die Feststellung ob jemand nachteilig durch diese Maßnahme betroffen ist, obliegt allerdings nicht dem Ermessen der Wohnungseigentümer, sondern dem zuständigen Gericht (BGH V ZB 58/99 vom 20.09.2000 "Zitterbeschluß), weil es der Wohnungseigentümergemeinschaft hierzu regelmäßig an der Beschlußkompetenz fehlt.
Daraus folgt, dass nach wie vor bauliche Veränderungen allstimmig beschlossen werden müssen. Erst im Nachgang zu diesem Beschluss, kann und muß festgestellt werden, ob die ggf. abgegebenen Nein-Stimmen relevant sind (§ 22 Nr. 1 Satz 2). Das ist zunächst eine Frage der Feststellung des Beschlußergebnisses und keine Frage der Beschlussfassung. Denn der Anspruch des Einzelnen richtet sich primär gegen die Gemeinschafter auf Fassung eines Beschlusses, durch den die beabsichtigte bauliche Maßnahme gestattet wird (Palandt-Bassenge, § 22 Rz. 6; Bärmann-Merle, § 22 Rz. 153).
Das Urteil, wie auch das WEG-Gesetz haben mit ihrem Duktus, keinen Freibrief für ungefragte Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum gegeben, sondern beharren nach wie vor auf den formalen Weg. Das macht auch Sinn, weil ein Wohnungseigentümer andernfalls gar nicht von der Massnahme erfahren würde, keine Prüfung vornehmen könnte und letztlich auch keine eigene Bewertung der Betroffenheit.
Daher war der Einspruch abzuweisen. ;-)
LG Immofachwirt
Schau Dir nochmal die div. Urteile an (so z.B. OLG Köln v. 27.06 2005 - 16 Wx 58/05), worauf hier abgestellt wurde.
Wanddurchbrüche innerhalb eines Sondereigentums oder zur Verbindung zweier Sondereigentume ohne Nutzungsänderung dürften weiterhin ohne Zustimmung der Eigentümer zulässig sein.
-Natürlich immer unter der Voraussetzung, daß den übrigen WEern kein, wie auch immer gearteter- Nachteil entsteht.
Normalerweise steht in der Teilungserklärung, was zum Sondereigentum (deinem Eigentum) gehört. Tragende Wände sind das aber auf gar keinen Fall, d.h. es handelt sich um Gemeinschaftseigentum (genauso ist es übrigens bei Fenstern und Wohnungsabschlusstüren) und darüber muss die ganze WEG entscheiden.
Insgesamt kann man sagen, dass alle Teile der Immobilie Gemeinschaftseigentum sind, die nicht ohne Beinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums verändert, eingefügt oder beseitigt werden können.
Zu den Kosten kann ich leider nichts genaues sagen, dürfte aber teuer werden :(.
DH! Endlich mal einer, der Ahnung von dem hat, was Sache ist.
Vielen Dank!
.Da muss auf jeden Fall vorher ein Statiker zu Rate gezopgen werden. Sonst müsstet Ihr später für alle etwaigen Schäden aufkommen. 2 kleinere Öffnungen dürften aber kein Problem sein, wenn das fachmännisch gemacht wird..
Der User kann seine Öffnungen gleich wieder schließen mit dem entsprechenden Ärger im Nachgang, wenn er sich nicht die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer einholt. Tragende Wände gehören nicht zu seinem Sondereigentum. Dies auch dann nicht, wenn sie sich innerhalb des Sondereigentums befinden.
Insofern hast du nur aus bautechnischer Sicht recht.
Wie definierst du denn kleinere Öffnungen? Bis zu welcher Größe könnte man dies machen? Ich = Frau und hab keine Ahnung :-D
Wie teuer ist denn ein Statiker?
Es kommt drauf an, dass nicht auf ganzer Breite die Wand entfernt wird, so dass man ausreichend stabile Träger einbauen kann, mit einer Stütze dazwischen.
Preise für Statiker (Architekten) dürften variieren, mann kann ja vorher nachfragen, bevor man den Auftrag vergibt.
Ich glaube nicht, dass die anderen Eigentümer das Problem sind, sondern die Statiker. Die tragende Wand soll ja nicht geschwächt werden und sich auch in der Zeit des Umbaus nicht senken. Sicher werden sich die Ziegel gegenseitig verkeilen und nicht gleich alles zusammenstürzen. Durch die andersartige Belastung aber könnten sich Risse ergeben.
Auf jeden Fall muss ein Fenstersturz oder Rundbogen eingebaut werden, der die darüber liegende Last aufnehmen und ableiten kann. Während des Einbaus müsste das Material darüber angehoben bzw. gestützt werden.
Bei einer tragenden Wand muß das ein Statiker kontrollieren. Mit 3000 Euro hast du die Durchbrüche drin.
Einspruch Euer Ehren!
Lt. Urteil des BGH entsteht auch beim Durchbruch einer tragenden Wand kein Nachteil, wenn keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes oder dessen Brandsicherheit bestehe. Davon sei auszugehen, wenn der Durchbruch fachkundig geplant, statisch berechnet und nach den Regeln der Baukunst durch ein Fachunternehmen ausgeführt worden sei.
BGH Beschluß vom 21.12.2000 - V ZB 45/00
Nichtsdestotrotz sollte die Verwaltung informiert werden, da es zu einem Problem führen könnte, wenn alle übereinanderliegenden WEer an der gleichen Stelle Wände entfernten.