Darf ein Haus verkauft werden, obwohl es später vererbt wird?

Das ist nicht leicht zu beantworten: Zunächst: Grundsätzlich hat Dein Opa das Recht, das Haus zu verkaufen; es ist in seinem Besitz. Ein Testament (über das er zu Lebzeiten niemandem Rechenschaft schuldig ist!!!) tut dem keinen Abbruch. Da er an Demenz erkrankt ist, könnten allerdings Zweifel an seiner Zurechnungsfähigkeit aufkommen. Hier würde ich lieber Erkundungen einholen, als nach dem Tode meines Großvaters Kalamitäten mit den Verwandten riskieren.

Das Haus würde ja auch ggf. verwertet wenn er einfach in ein Heim eingewiesen wird, weil er sich nciht mehr helfen kann.

Der Verkauf als solcher ist also in Ordnung.

Ein Problem sehe ich ggf. auch in der beginnenden Demenz. Der Notar sollte vorbereitet werden und dokumentieren, dass sich der alte Herr im Moment wo er unterschreibt wirklich darüber im klaren ist, was er macht, warum er das will (Finanzierung der Pflege) und das er sich über die Tragweite im klaren ist. Ggf. Wegen des Kaufpreises auch einen Schätzer beauftragen.

Grundsätzlich kann man ja nur das vererben, was zum Zeitpunkt des Ablebens an Erbe da ist.....(Besitz und Schulden)

Wenn dein Opa Verkäufer wird und du das Haus  kaufen möchtest, solltest du ohnehin auch alle formellen Wege gehen, dazu ist ein Fachanwalt für Immobilienrecht der richtige Ansprechpartner.

Es müsste auch geklärt werden, ob der aktuelle geisitge Zustand deines Opas den Verkauf zulässt, damit der Kauf später von niemandem angefochten werden kann.

Er ist nun über 80 Jahre alt und an Demenz erkrankt.

Zunächstmal ist entscheidend, ob er noch geschäftsfähig und noch testierfähig ist. Solange das gegeben ist, ist ein Verkauf kein Problem.

Er hat vor vielen Jahren bereits ein Testament geschrieben.

Ein Testament kann, sofern der Erblasser noch testierfähig ist, jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Ferner beschränkt ein (Einzel-) Testment den Erblasser selbst in keinster Weise. Wenn Gegenstände nicht mehr im Nachlass sind, werden sie logischerweise nicht vererbt. ( Es gibt andere Konstruktionen, wie das gemeinsame Testament, Nacherbschaft etc. bei denen das komplizierter wird.)

Das Haus soll mit seinem Ableben sein einziger Sohn bekommen.

Das wäre dann ein Vermächtnis. Ein Vermächtnis ist dabei ein Anspruch gegen den Erben. Ein Vermächtnis ist nur dann sinnvoll, wenn der Sohn nicht der alleinige Erbe ist. Sonst würde nämlich eine Konfusion (Zusammenfall der Person von Schuldner und Gläubiger) eintreten und das Vermächtnis gegenstandslos.

Ist das Testament somit „ungültig“?

In der Regel wäre nach §2169 BGB davon auszugehen, das das Vermächtnis erlöscht. Das Testament kann das aber auch anders regeln und ein Verschaffungsvermächtnis anordnen. Da es den Erben u.U. nicht möglich ist, das Haus zu verschaffen, wäre stattdessen der Wert zu zahlen.

Ich, sein Enkel, habe Interesse an dem Haus und würde es kaufen!

Das Testament steht den nicht entgegen.

Und hat mein Onkel ein Mitspracherecht wenn das Haus verkauft wird?

Nein. Das Testament entfaltet seine Wirkung erst mit den Tod des Erblassers. Lebzeitige Verfügungen des Erblasser müssen die Erben gegen sich gelten lassen. Eine Verpflichtung ein möglichst fettes Erbe zu hinterlassen gibt es nicht.

Er kann, solange er noch lebt und Eigentümer der Immobilie ist, das Haus jederzeit verkaufen oder verschenken - wie er möchte. So gesehen gilt das für all seine Besitztümer - wenn er sie vorher verschenkt/verkauft, kann er sie natürlich nicht vererben.

Ein Testament ist eine Verfügung für den Todesfall. Was nach dem Ableben noch als Erbmasse zur Verfügung steht, wird nach den Vorgaben des Testaments an die Hinterbliebenen verteilt.

Wenn er dir das Haus verkauft und das Eigentum somit auf dich über geht, kann er es natürlich auch nicht mehr vererben (da es nicht mehr ihm gehört).

Dein Onkel wirds sicher nicht prickelnd finden, wenn er auf das Haus gehofft hat, aber er wird sich wohl oder übel damit abfinden müssen.