Auszugdatum max 2 Jahre im Kaufvertrag -was ist danach?
Hallo zusammen,
wie in meinem letzten Beitrag erklärt, hab ich nach 3 Jahren Suche meine Traumwohnung in München gefunden und möchte sie kaufen. Da ich sofort ein Zusage erteilt und die Finanzierungsbestätigung gebracht habe, würde der Verkäufer mir diese auch verkaufen. Alles läuft über eine Maklerin. Während ich anfangs happy war, scheint sich nun das mögliche Auszugsdatum immer weiter nach hinten zu schieben. Erst war es Sommer 21, dann sollte August 22 im Vertrag fixiert werden, jetzt soll ich schon mit März 23 leben.
Am Anfang hieß es, er wisse nicht in welchem Bauabschnitt seine Neubauwohnung gebaut werde und es könnte Max August 22 werden. Nun hat der Bauträger wohl den Bau verschoben und fängt erst 22 zu bauen an.
Der Verkäufer wird Vater und ich frage mich gerade, was passiert, wenn die Wohnung dann im März 23 immer noch nicht fertig ist. Dann kann ich ja wohl kaum bei einer Familie mit Kleinkind auf den Auszug bestehen oder doch?
Müssen die Verkäufer dann raus oder kann es sein, dass dies aufgrund Härtefall nicht durch geht?
Mir persönlich sind die 24 Monate ab Notar Termin viel zu lang (zumal er eine Witzmiete für München zahlen möchte) und ich würde gern so schnell wie möglich umziehen. Mir ist aber klar, dass ich so eine Wohnung in München (Dachterrasse, Maisonette, am Naturschutzgebiet) nie wieder finden werde oder auch nicht mehr bekommen werde. Habe schon die Erfahrung gemacht, überboten worden zu sein etc.
Ich weiß, dass viele sich fragen, wieso willst du die kaufen. Aber so einfach ist das für mich nach 3 Jahren erfolgloser Suche nicht. Nur weiß ich eben nicht, ob ich überhaupt die Chance habe, da nach 2 Jahren einzuziehen wenn der Bau dann auch wieder nicht fertig ist.
Muss ich dann erst mit einer Eigenbedarf Kündigung anfangen? Die würde bei 16 Jahren ja auch 9 Monate oder länger dauern. Oder ist das schon vom Tisch, weil die vertraglichen 24 Monate vereinbart sind?
Lieben Dank für eure Hilfe
4 Antworten
Wenn im Notarvertrag ein Auszugsdatum vereinbart ist, gilt dieses. Du solltest da aber zusätzlich vereinbaren, dass bei Verzug (also Nichteinhaltung des Termines), der Verkäufer dir gegenüber voll schadenersatzpflichtig ist für sämtliche Aufwendungen in diesem Zusammenhang.
Das grenzt ja an eine Lotterie. Du würdest ja nach seinem Belieben bis zum Sanktnimmerleinstag warten müssen, bis er auszieht. Du bräuchtest schon eine Sicherheit. Dein Notar kennt da bestimmt einige Kniffe, um dich abzusichern. Ohne Sicherung>>kein Kaufvertrag. Du solltest dich nicht über den Tisch ziehen lassen.
Warum besprichst du solche Vertragsdetails nicht mit deinem Notar?
Weil ich dann schon am Tisch für die Vertragsunterzeichnung sitze. Ich würde gerne im Vorfeld wissen, auf was ich mich einlasse. Natürlich habe ich die Maklerin angesprochen und sie sagte mir „die müssen dann raus“ aber irgendwo reicht mir das nicht. Weil ich mir unsicher bin, dass das in der Praxis auch so gehandhabt wird. Ich vermute der Notar wird mir das gleiche sagen und im Endeffekt ist es dann wahrsch wenn es hart auf hart kommt, eine Ermessensfrage, ob man eine Familie mit Kleinkind auf die Straße setzen will und kann
Genau so solltest du das deinen Notar vor der Unterzeichnung fragen und dann bekommst du auch eine rechtssichere Auskunft! Möglicherweise muss der Vertrag entsprechend ergänzt werden.
Das hat aber nichts mit deinen moralischen Bedenken zu tun.
was passiert, wenn die Wohnung dann im März 23 immer noch nicht fertig ist. Dann kann ich ja wohl kaum bei einer Familie mit Kleinkind auf den Auszug bestehen oder doch?
Kannst Du schon. Im Kaufvertrag muss das Übergabedatum fixiert werden und es muss drin stehen, wieviel der Verkäufer bis dahin für die Nutzung bezahlt. Am besten wird vereinbart, dass die "Miete" schon von vornherein gar nicht von Dir an ihn bezahlt werden muss.
Also bspw. 1000 € Kaltmiete je Monat. Kauf im März 2021 Übergabe Juni 2023 = 27 Monate = 27000 €, die Du aus der Kaufsumme nicht an ihn bezahlst, womit dann die Nutzung bis dahin abgegolten wäre.
Auf diese Weise könntest Du umgehen, dass ein Mietvertrag zustande kommt, der erst einmal auf Eigenbedarf unter Einhaltung aller Fristen gekündigt werden müsste und bei dem dann womöglich doch irgend jemand nach langer Zeit auf Härtefall entscheidet.
Es ist also Gegenstand des Kaufvertrags, dass die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt, der nicht aufschiebbar ist, übergeben werden muss. Vielleicht kannst Du auch erreichen, dass ein noch größerer Betrag von Dir einbehalten wird und erst bei Übergabe fällig wird.
Normalerweise wird der Kaufpreis sowieso erst bei Übergabe fällig, aber natürlich besteht Vertragsfreiheit und der Verkäufer braucht den wesentlichen Teil der Kaufsumme, um sein neues Heim zu bezahlen.
Ganz wichtig: Besprich mit dem Notar, wie man das regeln könnte und zwar nicht erst beim Beurkundungstermin, sondern schon vorab.
Fragst Du Dich, warum Du den Zuschlag erhalten hast? Meiner Meinung nach, weil die anderen Käufer längst kalte Füße bekommen haben.
Er weiß doch gar nicht wann er auszieht. Wie soll man dann Summe x vom Kaufpreis abziehen. Ich hab heute auch mit der Maklerin gesprochen, dass ich mit dem Notar vorab sprechen möchte. Bin gespannt was er sagt. Und der Verkäufer macht einen neuen Mietvertrag mit mir mit dem max Auszugdatum 24 Monate. Daher gehe ich (nach Gespräch mit der Maklerin) nicht davon aus, dass ich da noch ne Eigenbedarf Kündigung machen muss. Sind sie nach 24 Monaten nicht raus, dann bleibt mir wohl nur die Klage.
Er weiß doch gar nicht wann er auszieht.
Verstehst Du langsam, warum Du den Zuschlag bekommen hast?
Und der Verkäufer macht einen neuen Mietvertrag mit mir mit dem max Auszugdatum 24 Monate.
Ich sehe da einen Widerspruch. Er weiß also, dass er nach spätestens 24 Monaten auszieht, sonst könnte er doch nicht in diesen so befristeten Mietvertrag einwilligen. Dann hast Du auch die Grundlage für den Einbehalt eines Teils des Kaufbetrags.
Einen Mietvertrag würde ich nicht machen. Der soll ruhig verantwortlich bleiben für den Zustand der Wohnung bis zur endgültigen Übergabe. Wird was kaputt, was nicht unter Kleinreparaturen fällt, musst Du die Reparatur bezahlen. Nur mal so als Beispiel.
Der Kaufvertrag mit der max. Befristung von 24 Monaten, in der der Verkäufer noch drin wohnen darf, soll gleichzeitig auch der Räumungstitel sein. Dann musst du nicht auch noch klagen. Rede mit dem Notar darüber.
Sind sie nach 24 Monaten nicht raus, dann bleibt mir wohl nur die Klage.
Richtig. Und ein Räumungsverfahren kann sich lange hin ziehen und was, wenn ein Richter dann doch auf Härtefall erkennt? Vor Gericht kannst Du Dir nie sicher sein. Das ist meine Erfahrung.
Maklerin müsste neutral sein. Aber natürlich kann sie gar nicht neutral sein, denn der Verkaufsauftrag kommt vom Vermieter. Letztlich macht sie es doch für ihn, weil er ihr den Verkaufsauftrag gegeben hat.
die gezahlte Mite im Vergleich zur ortsüblichen sollte man vom Kaufpreis abziehen. Und dann vereinbaren, dass er ab geplantem Auszugsdatum die doppelte Miete zahlt, die von der letzen Rate vom Kaufpreis abzuziehen ist. wenn er das unterschreibt, bist du sicher
Ich kann das wohl schlecht vom Kaufpreis abziehen, da aktuell nicht klar ist, wann er auszieht. Uns der Kaufpreis ist sofort fällig
z.B. Wert des Hauses 500t€ Miete für 1 Jahr 15t€ ergibt einen Kaufpreis von 485t€ zahlbar 455t sofort und 30t bei Auszug. 1 Jahr mietfrei dann 30t€ Miete pro Jahr, mit der letzten Rate verrechnet
Da lässt sich weder der Eigentümer noch die Maklerin drauf ein (geringere Provision)
Ich glaube nicht, dass mir der Verkäufer eine Schadensersatzpflicht unterschreibt. Er macht hier ziemlich die Regeln und hat mir auch schon zu verstehen gegeben, dass wenn mir das nicht passt er einen anderen Käufer nimmt. Würde ich nicht in München wohnen, würde ich ihm den Mittelfinger zeigen. Er will weiterhin nur 1500 für eine Wohnung bezahlen, die ortsüblich eher für 300€ mehr vermietet wird, besteht auf die 24 (natürlich jetzt nicht auf ab Notar Vertrag sondern ab Eigentumsübergang also hat er nochmal zwei Monate raus geschlafen) und wenn mir das nicht passt, dann eben nicht...ich hab nur Angst selbst nichts vergleichbares mehr zu finden. Hab in 3 Jahren nichts gefunden. Und ich hab Angst, dass ich die dann raus klagen muss, wo sicher bei einem Richter nicht die guten Karten bei mir liegen, da sie ein Kleinkind haben ...