Wohnungskauf durch Eltern finanzieren und dann an Eltern vermieten
Hallo,
ich spiele aktuell mit dem Gedanken eine Eigentumswohnung zu kaufen. Gehen wir mal von einem Kaufpreis von 75.000 € aus. Für die Finanzierung würde ich gerne einen Kredit von meinen Eltern aufnehmen, den ich dann zu Marktüblichen Zinsen zurückzahlen würde. Gehen wir mal von einer monatlichen Rate von 500 € aus. Nach dem Kauf würde ich die Wohnung dann gerne an meine Eltern vermieten. Auch dies zu einer Markt- und Ortsüblichen Miete. Hier gehen wir dann mal von 500 € Kaltmiete aus. Das würde also unter dem Strich bedeuten, dass meine Eltern quasi die die monatlichen Raten durch Ihre Mietzahlung selbst übernehmen, mir aber die Wohnung mit allen steuerlichen Vorteilen gehört. Gibt es bei solch einem Konstrukt irgendwelche rechtlichen Probleme?
Vielen Dank im Voraus für eure Antworten
2 Antworten
Was heißt zu marktüblichen Bedingungen?
Was sind von den 500,- Euro Zins und was ist Tilgung?
Nehme wir an 75.000,- zu 3 % = 2.250,- Zinsen.
75.000,- Kaufpreis + 8 % Nebenkosten = 81.000,- Anschaffungskosten. Grund und Bodenanteil runter gesch. 16.000,- = Gebäudeanteil 65.000,- * 2 % AfA = 1.300,- Abschreibung. Wenn Du alle Nebenkosten umlegst. Also 6.000,- Miete mit Zinsen und Abschreibung vergleichst, 2.450,- Gewinn versteuern.
DEine Eltern versteuern die 2.250,- Zinsen, denn die private Miete ist nicht abzugsfähig.
OK, die Kapitalerträge müßten sie so, oder so versteuern, aber insgesamt sehe ich für Euch keinen Vorteil insgesamt.
Dann sollen Deine Eltern die Wohnung zum Eigenbedarf lieber selbst kaufen. Die Eltern keine steuerlast. Du keine Steuerlast und später kannst Die Wohnung, wenn das übrige Erbe nciht 725.000,- überschreitet, steuerfrei von den beiden erben.
81.000,- Anschaffungskosten.
Noch eine kleine Ergänzung: Bei einer Etagenwohnung muss noch die bestehende Instandhaltungsrücklage (vielleicht € 3.000?) übernommen, also dem Verkäufer mit Cash bezahlt werden. Diese Rücklagenübernahme ist einkommensteuerlich irrelevant, erhöht aber den Finanzierungsbedarf.
die Kapitalerträge müßten sie so, oder so versteuern
Ja, aber anders und zwar zum persönlichen Grenzsteuersatz, der möglicherweise über dem Abgeltungsteuersatz von 25 % liegt. Für die Eltern kann sich diese Form der Geldanlage möglicherweise lohnen, wenn sie 5 % p.a. Zinsen (angemessen und marktüblich, da die Finanzierungsquote über 100 % liegt) erhalten.
Wie schon dargestellt ist durch die Konstruktion kein finanzieller Vorteil erreichbar der sich nicht auch durch Fremdvermietung ergeben könnte. Insbesondere beziehst Du in die Rechnung nicht ein, dass dide Eltern den Zins voll versteuern müssen. Dem Finanzamt verschweigen kannst Du die Zinszahlung und deren Gläubiger ja schon deswegen nicht, weil Du ansonsten die steuerliche Anerkennung bei Dir verlieren würdest. Da Finanzämter untereinander keinen Datenschutz einzuhalten brauchen, wird eine Mitteilung darüber in der Steuerakte Deiner Eltern landen.
Auch frage ich mich, wie Du denn die Ausgangswerte ermittelt haben magst. Für einen Kaufpreis von 75.000 Euro bekommt Du in Ballungsräumen nichts was eine Kaltmiete von 500 Euro im Monat rechtfertigen würde.
Nur mal als Beispiel: In Köln bekommst Du bei den heute üblichen Preisen für 75.000 Euro gerade mal eine knapp 30qm große Eigentumswohnung:
http://www.wohnungsboerse.net/immobilienpreise-Koeln/5333
Die Quadratmetermiete müßte also bei 16,67 Euro netto/kalt liegen um auf 500 Euro kalt zu kommen. Das wäre vielleicht bei hochwertig ausgestatteten Luxusappartements in allerbester Lage möglich. Die bekommst Du allerdings nicht für den vorgenannten Durchschnittswert, sondern mußt -so schätze ich mal- das Doppelte hinlegen.
Auf dem platten Land sind die Kaufpreise natürlich viel niedriger, leider aber auch die Mieten. Dann stimmt es schon wieder nicht.
Deine Überlegungen sind nicht nur steuerlich sinnlos, sie sind -jedenfalls auf Grund der von Dir vgenannten Zahlen- wirtschaftlich unrealistisch.
Ich hänge mich an dieses Thema ran, da bei mir eine ähnliche Situation aufgetaucht ist.
Meine Eltern würden gerne eine Eigentumwohnung kaufen. Da Sie schon Rentner sind bekommen sie von der Bank keinen Kredit. Habe es mir nun so vorgestellt:
Für die Finanzierung würde ich gerne einen zinslosen Kredit von meinen Eltern aufnehmen. Lautzeit und Tilgung wird in diesem Kreditvertrag nicht erwähnt. Ausserdem erhalte ich ca. 130.000€ von der Bank als Kredit. Nach dem Kauf würde ich die Wohnung dann gerne an meine Eltern vermieten. Hier gehen wir dann mal von 500 € Kaltmiete aus. Das würde also unter dem Strich bedeuten, dass meine Eltern die monatlichen Raten durch Ihre Mietzahlung selbst übernehmen, mir aber die Wohnung gehört. Wir haben bereits eine Wohnung in Aussicht. Kostet ca. 390.000€
Gibt es bei solch einem Vorgehen irgendwelche rechtlichen Schwierigkeiten?