zwei Eigentümer und die Grundschuld
Wenn eine Immobilie zwei Eigentümer hat, jedem gehört die Hälfte und die Bank für einen der Beiden Eigentümer eine Grundschuld eintragen möchte: Wird die Grundschuld dann auf die gesamte Immobilie gelegt? Oder kann man die nur auf die 50% legen welche dem Eigentümer gehören der den Kredit aufnimmt? Danke!
6 Antworten
Wenn es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, kann man aufteilen.
In allen anderen Fällen müssten alle (beide)Eigentümer zustimmen und wäre das gesamte Grundstück belastet. § 1114 BGB besagt:
Ein Bruchteil eines Grundstücks kann außer in den in § 3 Abs. 6 der Grundbuchordnung bezeichneten Fällen mit einer Hypothek nur belastet werden, wenn er in dem Anteil eines Miteigentümers besteht.
Zwar handelt es sich hierbei um eine Hypothek, jedoch gilt diese Vorschrift auch für Gundschulden gem. § 1192 Abs. 1 BGB
Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
Entscheidend ist letztlich, ob der Gläubiger den Bruchteil mittels Zwangsvollstreckung gesondert verwerten kann, ohne die Rechte der übrigen Grundstückseigentümer zu beeinträchtigen.
Wenn man widerspricht, sollte man die Argumente des Anderen widerlegen und nicht bestärken. ;-)
Ich versuche es mal einfacher:
Wenn es sich bei der Immobilie um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt und jedem der beiden Miteigentümer ein Sondereigentum zugewiesen ist, kann jeder sein Sondereigentum mit einer Grundschuld belasten, ohne dass es hierfür der Zustimmung des anderen bedarf. (BGH, NJW 81, 455) Wir sprechen hier von einem (ideellen) Bruchteilseigentum.
In allen anderen Fällen handelt es sich nicht um Bruchteilseigentum, sondern um Gesamthandseigentum. Das wäre hier der Fall, wenn es sich nicht um eine eingetragene Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Weil hier keine Bruchteile existieren, kann auch nur gemeinschaftliche darüber verfügt werden. Daher ist die Zustimmung des andern notwendig, wenn eine Grundschuld bestellt werden soll. Will der andere nicht, kann man bestenfalls die Gemeinschaft auflösen oder es so belassen wie es ist.
Vielleicht hilft dir ja die Grafik hier weiter, um es besser nachzuvollziehen:: http://de.wikipedia.org/wiki/Gesamthandseigentum
Danke für die schnellen Antworten. Wenn die Grundschuld dann nur auf einer Hälfte liegt, hätte die Bank doch dann im Falle einer Zwangsversteigerung auch nur Zugriff auf diese eine Hälfte zum begleichen der fehlenden Summe?
Die Grundschuld kann so eingetragen werden, dass diese nur am Anteil des einen Eigentümers haftet. Dann braucht auch nur ein Eigentümber die Eintragung zu beantragen. Wenn die ganze Immobilie haften soll, auch das ginge, nur muß die Eintragung dann von allen Eigentümern beantragt werden.
rgwohna
Beides ist möglich. Die Bank würde zwar gerne das gesamte Objekt beleihen, aber das muss der andere Inhaber ja nicht unbedingt mit machen. Dann wird der Darlehnsnehmer zwar höhere Zinsen zahlen müssen, aber das ist schließlich sein Problem.
Solange es keine Teilungserkärung gibt, in der festgelegt ist, was genau jedem gehört, kann die Grundschuld nur auf die gesamte Immobilie eingetragen werden.
Das ist so nicht richtig. $ 1114 BGB besagt nur, dass nur ein gesamter Miteigentumsanteil belastet werden kann und nicht nur ein Teil davon. Ein Miteigentumsanteil dabei nicht zu verwechseln mit einem Sondereigentum.
Die richtige Antwort ist also, dass das geht. Die Zweckerklärung wird dann nur auf den Miteigentumsanteil abgestellt und im Falle einer Versteigerung, falls nicht gezahlt wird, käme halt nur der ideelle Miteigentumsanteil von 1/2 zur Versteigerung.
Für Banken ist das natürlich eine schwierig verwertbare Grundschuld, weshalb -wie von meinen Vorrednern schon angesprochen- sich dies nachteilig auf die Konditionen auswirken dürfte.