Vermieter will Pauschalmiete auf Kaltmiete + Nebenkosten ändern, geht das?
Im Mietvertrag ist vereinbart: Miete: 380,- Euro, zzgl. Vorausszahlung für Heizungskosten pauschal 50,- Euro und Vorauszahlung für Betriebskosten ohne Heizungskosten pauschal 60,- Euro. Strom wird extra bezahlt, direkt an den Anbieter. Nun haben wir einen Brief bekommen, dass aufgrund gesetzlicher Änderungen eine Pauschalabrechnung der Nebenkosten nicht mehr möglich ist! Wir wohnen in dieser Wohnung seit 2008, es sind 4 Parteien, in einer Wohnung wohnt der Vermieter. Ist diese Änderung zulässig? Darf er das? Ich kann keine Gesetzesänderung finden... Vielen Dank für Eure HIlfe!
6 Antworten
Nun haben wir einen Brief bekommen, dass aufgrund gesetzlicher Änderungen eine Pauschalabrechnung der Nebenkosten nicht mehr möglich ist!
der vermieter oder sein steuerberater hatten wohl bemerkt,dass vorauszahlungen pauschal berechnet worden sind,also nicht nachträglich tatsächlich abgerechnet werden können und wollen das jetzt ändern.
nein,der vertrag gilt.
Es ist ein Formulierungsstreit. Die (pauschale) monatliche Vorauszahlung von Nebenkosten / Heizkosten stellt darauf ab, dass diese Kosten nicht exakt pro Monat berechnet werden können und deshalb pauschal pro Monat erhoben werden, was allerdings einer Abrechnung nach 12 Monaten bedarf. Diese Abrechnung hat bisher nicht stattgefunden, weil der Vermieter seinem eigenen Vertragstext nicht befolgt hat. Das Mieterhöhungsverlangen zum 1.1.14 soll diesen Lapsus korrigieren und bemäntelt es mit "Gesetzesänderungen". Dabei zielt der Vermieter vermutlich auf die Heizkostenverordnung, die zwingend vorschreibt, dass in Mehrfamilienhäusern Heizkosten nicht pauschal sondern verbrauchskonform abgerechnet werden müssen. Falls der Vermieter nun den Vertragstext ändern will, braucht er die Zustimmung der Mieter. Wird diese Zustimmung nicht erteilt, muss der Vermieter die Zustimmung einklagen. Gute Chancen hätte er also, eine Teilerfolg zu erringen, wenn er sich nur auf die Heizkosten bezieht. Für eine Erhöhung der Nebenkostenpauschale fehlt zur Zeit die beweisbare Grundlage, nämlich eine Aufstellung dieser Kosten laut 2. Betriebskostenverordnung und deren exakte Zusammenfassung für die 12 Monate des Abrechnungszeitraumes (der im Mietvertrag auch nicht benannt ist) im Vergleich zu den Gesamtkosten des Jahres 2009.
Danke für die Info, am besten wenden wir uns wohl an den Mieterbund... Wir möchten natürlich nicht, dass der Vermieter es einklagt, aber hinnehmen können wir es auch nicht...
Das Argument des V. trifft nur für Heizkosten zu. Diese müssen lt. Heizkostenverordnung zwingend nach Verbrauch abgerechnet werden, auch wenn eine Pauschale vereinbart wurde. Die Hausnebenkosten betrifft das nicht. Hier gilt fort die vereinbarte Pauschale. Diese darf auch nur dann erhöht werden, wenn das so im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.
Da der Vermieter ausdrücklich von einer Pauschale "spricht", gilt das auch, zumal bisher nie abgerechnet wurde. Die Verwendung des Begriffes "Vorauszahlung" ist ein Labsus.
Kann der Vermieter jetzt aufeinmal anfangen, eine Abrechnung zu machen, wenn seit 2008 kein Abrechnung gemacht wurde? Ich habe auch gelesen, die Vorauszahlung kann nur erhöht werden, wenn anhand der Abrechnung bewiesen wurde, das zu wenig bezahlt wurde. Also kann er ja nicht einfach erhöhen, ohne je eine Abrechnung gemacht zu haben, oder?
Wenn eine Pauschale vereinbart ist, kann der Vermieter nicht auf Vorauszahlung umstellen. Eine Pauschale darf nur erhöht werden, wenn diese Möglichkeit tatsächlich im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine Anpassung vereinbarter Vorauszahlungen ist seitens des Vermieters nur zulässig, wenn eine ordnungsgemäße Abrechnung fristgerecht zugestellt wurde. Dann ist die Erhöhung ab übernächstem Monat nach der Zustellung möglich. Eine ordnungsgemäße Abrechnung setzt die formale und inhaltliche Korrektheit der Abrechnung voraus.
Im Mietvertrag ist vereinbart: Miete: 380,- Euro, zzgl. Vorausszahlung für Heizungskosten pauschal 50,- Euro und Vorauszahlung für Betriebskosten ohne Heizungskosten pauschal 60,-
Du hast keine Pauschalmiete.
Du zahlst Kaltmiete+ NEBENKOSTENVORAUSZAHLUNG.
Nun haben wir einen Brief bekommen, dass aufgrund gesetzlicher Änderungen eine Pauschalabrechnung der Nebenkosten nicht mehr möglich ist!
Davon habe ich noch nichts gehört.
Stelle mal als Kommentar unter meiner Anwort ein, was genau im Mietvertrag zu Kaltmite und Nebenkosten, bzw. Nebenkostenvprauszahlung steht.( Oder steht dort Pauschale?)
Bitte dn genauen Text.
Ausnahme Inklusivmiete: Eine Erhöhung nach § 560 BGB wegen Steigerung der Betriebskosten ist dann nicht möglich, wenn ausdrücklich eine Inklusivmiete (auch Brutto-Warmmiete genannt) vereinbart wurde, und der Vertrag keine Klausel enthält, dass eine Mieterhöhung nach § 560 BGB nicht ausgeschlossen, also zulässig sein soll.
Quelle Mietrechtslexikon
Hier steht alles was Du wissen musst:
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/betriebskosten2.htm
Im Mietvertrag ist vereinbart: Miete: 380,- Euro, zzgl. Vorausszahlung für Heizungskosten pauschal 50,- Euro und Vorauszahlung für Betriebskosten ohne Heizungskosten pauschal 60,-
Entweder man hat eine Vorauszahlung zu leisten, dann muss auch eine Abrechnung erfolgen oder man zahlt ene Pauschale, dann muss nichts abgerechnet werden.
Also im Vertrag steht wortwörtlich: 1.) Die Miete beträgt monatlich 380,- Euro für die Wohnfläche 2.) Vorauszahlung für Heizungskosten monatlich: pauschal 50,- Euro 3.) Vorauszahlung für Betriebskosten ohne Heizungskosten monatlich: pauschal 60,- Euro 4.) Summe der monatlichen Zahlungen zur Zeit des Vertragsabschlusses: 490,- Euro
DANKE für eure Hilfe
Eine Frage noch, gab es seit 2008 eine Nebenkostenabrechnung?
Bei einer Pauschale muss keine erfolgen, bei einer Vorauszahlung schon.
Nein, seit 2008 gab es keine Nebenkostenabrechnung! Wir zahlen ja sozusagen eine Pauschale voraus, widerspricht sich das nicht?
Nein, seit 2008 gab es keine Nebenkostenabrechnung! Wir zahlen ja sozusagen eine Pauschale voraus, widerspricht sich das nicht?
Natürlich widerspricht sich das.
Bei einer NK-Vorauszahlu ng hätte der vermieter jährlich abrechnen müssen.
Ich glaube der Vermieter hat sich mit dem Wort pauschal ein Eigentor geschossen:
Er hätte im Vertrag schreiben müssen:
Der Mieter zahlt eine Miete von... und eine monatliche Vorauszahlung der Nebenkosten von...
Also können wir erstmal nur abwarten was der Vermieter genau verlangt?
Also können wir erstmal nur abwarten was der Vermieter genau verlangt?
Nein Ihr könnt zum Miterbund gehen, Euren Vertrag und das Schreiben prüfen lassen und ggf. der Erhöhung dann schriftlich widersprechen.
Also, es ist doch klar und deutlich aus den Angaben zu entnehmen, daß hier in beiden Angelegenheiten Vorauszahlungen zu leisten sind, diese aber nicht einzeln aufgefieselt (wie ja bei sozialem Wobau vorgeschrieben!), sondern pauschal zusammengefaßt wurden. Das ist doch zulässig und der Vermieter hat abzurechnen und nach einer Abrechnung kann der Vermieter und der Mieter die neuen Vorausleistungen anpassen. Alles doch ganz einfach. Und wenn ein Mieter sich die fehlenden Abrechnungen gefallen läß, ist es doch vielleicht sogar gut für ihn, oder?
Also, es ist doch klar und deutlich aus den Angaben zu entnehmen, daß hier in beiden Angelegenheiten Vorauszahlungen zu leisten sind,
Nein hier ist nichts klar.
Du unterliegst einem Irrtum.
Entweder man zahlt Vorauszahlen und dann gibt es eine Nebenkostenabrechnung oder man zahlt eine Pauschale, dann muss auch nicht abgerechnet werden.
Kann der Vermieter jetzt einfach mit der Abrechnung starten, wenn er noch nie eine gemacht hat?
Also, für mich kann da etwas nicht stimmen. Wenn ich einen Betrag "Vorausleistungen" bezahle, ergibt sich schon aus den ersten Buchstaben was damit gemeint ist und daß eine Abrechnung folgen wird. Das Wörtchen Pauschal bedeutet für mich: Der Betrag gilt zusammengefaßt und für alle Kostenstellen. Denn ansonsten müßte der Vermieter diese einzeln auffieseln und das macht er eben nicht. Zustimmung aus meiner Sicht somit: Nein!
Können Sie das ohne unsere Zustimmung einfach so ändern? Danke