Sind vertraglich vereinbarte Pauschalmieten tatsächlich unzulässig?
Ich bin eben über etwas gestolpert, was ich in Fachlichen Weisungen der BA an ein Jobcenter gefunden habe. Das Dokument hat den Stand: 1.10.2020.
Dort steht:
"Gemäß Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.07.2006 (VIII ZR 212/05) ist die Bildung einer Pauschalmiete bzw. Inklusivmiete bzw. Bruttowarmmiete aus der Grundmiete, den kalten Nebenkosten und den Heizkosten - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – nicht zulässig. Pauschalmieten widersprechen § 2 der Heizkostenverordnung (HeizkV). Der/Die Gebäudeeigentümer/in hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der Heizkostenverordnung auf die einzelnen Nutzer/innen zu verteilen."
Ist dies tatsächlich noch immer aktuell?
Ich frage mich nämlich in dem Zusammenhang, ob es eine Rolle spielt, ob es tatsächlich nur maximal 2 Wohnungen im Haus gibt oder ob es 3 Wohnungen im Haus gibt.
In meinem Falle ist es so: Das Haus hat 3 Wohnungen. In einer Wohnung wohnt der Vermieter selbst. In einer Wohnung wohne ich. Die andere Wohnung steht leer, lässt sich grundsätzlich aber auch nur gerade so als "Wohnung" überhaupt definieren. Aber da sind auf jeden Fall abschließbare Räumlichkeiten mit eigener Klingel. Und dort haben auch schon verschiedene Mieter im Laufe der Jahre gewohnt.
Jetzt frage ich mich: Wenn ein Verstoß gegen diese HeizkV vorliegen sollte, wer trägt dann überhaupt die Verantwortung? Und wer kann dann welche Strafen eigentlich verhängen? Wer kann das überhaupt wie kontrollieren?
Ich als Mieter muss mir keine Sorgen diesbezüglich machen! Korrekt?
Ich kann aus meiner Sicht nur sagen, dass der Vermieter noch nie, außer mit mir, einen schriftlichen Mietvertrag gemacht hat und dass der Vermieter sich auch nicht auskennt mit Mietrecht und all' diesen Dingen. Der wüsste gar nicht wie man eine Rechnung oder sowas schreibt. Es gibt also selbstverständlich keine Abrechnungen über irgendetwas. Der Vermieter hat von Anfang an ganz klar gesagt, dass er jeden Monat einen Betrag X überwiesen bekommen will. Und fertig. Und damit ist absolut alles dann bezahlt. Es gibt keine Nachforderungen oder irgendetwas. Nur eine Pauschalmiete, wo ausnahmslos alles enthalten ist (!).
Achtung (!): Es handelt sich um einen Privatvermieter. Es ist ein alter Rentner. Aber einer, der wirklich überhaupt keine Ahnung hat vom Vermieten. Der weiß nicht einmal, dass eine Heizkostenverordnung existiert. Also, der ist schon wirklich sehr "speziell". Man kann übrigens auch nicht vernünftig mit ihm reden. Er ist bekannt als jemand, für den keine Gesetze gelten.
7 Antworten
Und damit ist absolut alles dann bezahlt. Es gibt keine Nachforderungen oder irgendetwas. Nur eine Pauschalmiete, wo ausnahmslos alles enthalten ist (!).
.
Dann ist das so.
- Dein Vermieter will nichts anderes
'Solange Du das akzeptierst und keine Neben-/Betriebskostenabrechnung forderst, dann ist das auch für beide o.k.
Selbst dann, wenn der Vermieter eine Abrechnung machen müsste, der Vertragspartner bist Du. Niemand anderes.
Demzufolge kann auch niemand anderes als Du u.U. eine Abrechnung vom Vermieter fordern.
Anders sieht die Angelegenheit aus, solltest Du u,.U. SGB II - Leistungen (Hartz VI) beanspruchen.
Ja, leider bekomme ich SGB-II Leistungen. Aber es war so. Ich habe beim letzten Umzug in die jetzige Wohnung mehrere Gründe geltend gemacht weshalb der Umzug notwendig ist.
In diesem Zuge habe ich dem Jobcenter auch dargelegt, dass der Vermieter auf eine Pauschalmiete besteht, die monatlich gezahlt werden soll. Ich habe dann angegeben wie groß die Wohnung ist (die Wohnung ist vergleichsweise sehr groß) und die Miethöhe. Und dann habe ich den Mietvertrag dazu gelegt und auch in einem gesonderten Schreiben betont, dass es keinerlei Nachforderungen geben wird.
Und das Jobcenter hat das dann als angemessen anerkannt und zahlt mir seit dem die Höhe der tatsächlichen KdU.
So. Nun weiß ich nicht so genau was Rechtslage ist und was für wen gilt.
Ich bin jetzt halt nur durch Zufall quasi darüber gestolpert. Ich wollte in dem Dokument eigentlich etwas Anderes nachlesen, was ich aber auch gefunden habe.
Ich recherchiere sehr gerne. Merkt man vielleicht.
Ich gebe mich nie mit Unwissen zufrieden und mag' es nicht, wenn mir Informationen fehlen.
Was diese Heizkostenverordnung betrifft sind z.B. all' die Fragen offen: Wer kann da eigentlich welche Strafe verhängen? Wenn überhaupt... Und hat das Jobcenter auch eine Pflicht das zu prüfen? Ist bei denen dann quasi auch etwas schief gegangen? Oder war es eine Ermessensentscheidung, weil die einfach auch verstanden haben, dass der alte Mann einfach nichts auf die Reihe bekommt außer Mieteinnahmen von seinem Konto abzuheben? Und weil der Umzug eben notwendig war...
Vorbemerkungen
Zunächst sei angemerkt, daß das Urteil noch gültig ist, da § 2 der HeizkV so noch gilt - es gibt noch weitere Ausnahmen, die in § 11 HeizkV geregelt sind - nach Deinen Schilderungen handelt es sich um ein Haus mit 3 Wohnungen - daher diesbezüglich keine Ausnahme. Die von Dir erwähnten "Fachlichen Anweisungen" enthalten aktuell auch den von Dir zitierten Abschnitt - die "Fachlichen Weisungen" sind von den Jobcentern umzusetzen.
Pauschalmiete
Pauschalmieten kommen durchaus häufiger vor - das ist im Grunde auch kein Problem, wenn sich beide Parteien daran halten; die Pauschalmiete hat den Vorteil, daß keine NK-Nachzahlungen eingefordert werden können - meist ist das für den Mieter von Vorteil.
Relevant wird es nur, wenn eine Partei auf einmal nicht mehr damit einverstanden ist (z. b. man widerspricht einer Mieterhöhung und es ginge vor Gericht) oder der Mieter besteht auf einmal auf eine Heizkostenabrechnung.
Ansonsten gilt: Wo kein Kläger, da kein Richter
Es werden auch keine Bußgelder verhängt oder andere Sanktionen eingeleitet. Es läge lediglich ein zivilrechtlicher Anspruch auf eine korrekte Heizkostenabrechnung vor.
Pauschalmiete und Jobcenter
Beim Jobcenter kann die Pauschalmiete zu einem Problem werden, da in diesem Fall der Vermieter den Heizkostenanteil separat bescheinigen muß.
Er muß auch entsprechend § 7 der HeizkV abrechnen - diese Abrechnung ist dann dem Jobcenter jährlich vorzulegen. Die Heizungen benötigen dann auch entsprechende Meßvorrichtungen (Heizkostenverteiler).
Ist infolge fehlender Heizkostenverteiler die verbrauchsabhängige Abrechnung unmöglich, wird der Vermieter in der Regel nach anderen Umlegungsmaßstäben, in der Regel nach der Wohnfläche, den Energieverbrauch des Mieters abrechnen. Dann kann der Mieter die Abrechnung ohne Rücksicht auf Art und Umfang des Umlegungsmaßstabes um 15 % kürzen. Dieser Prozentsatz entspricht nach der Begründung der Heizkostenverordnung der bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zu erwartenden durchschnittlichen Energieeinsparung. Damit soll der Mieter finanziell so gestellt werden, als wenn der Vermieter verbrauchsabhängig abgerechnet hätte.
Die anderen (kalten) NK können weiterhin auch im Rahmen der Pauschalmiete übernommen werden (§ 556 (2) BGB)
Wenn das Jobcenter die Pauschalmiete bereits ohne Aufschlüsselung der Heizkostenpauschale, entgegen den Fachlichen Weisungen, anerkannt hat und auch in voller Höhe zahlt, besteht für Dich kein Anlaß irgendetwas zu unternehmen - sollte das Jobcenter eines Tages tatsächlich eine Heizkostenabrechnung verlangen, dann sollte der Vermieter das auch machen.
Merke, Beziehungen schaden also nur dem, der keine hat.
Auch wenn es eine Pauschale gibt, schuldet der Vermieter eine Heizkostenabrechnung.
Heizkosten sind aus der Pauschale herauszurechnen. Dementsprechend verringert sich diese entsprechend.
Ich weiß von folgendem Fall: Im Mietvertrag ist vereinbart, daß der Mieter keine Nebenkosten zahlt, auch nicht für Heizung. Dafür muß der Mieter sämtliche Reparaturarbeiten bezahlen, die in der Wohnung anfallen. Es handelt sich um eine vermietete Eigentumswohnung, der Vermieter hat mehrere davon.
Juristisch kann ich das nicht wirklich beurteilen, aber ich sehe nicht, was daran unzulässig sein soll, wenn der Vermieter freiwillig alle Nebenkosten trägt.
Nach BGB trägt er immer dann sämtliche Betriebskosten selbst, wenn er nichts Anderes ausdrücklich vereinbart hat. Das gilt für sämtliche Betriebskosten gem. Katalog (17).
Du hast doch selbst den Mietvertrag aufgesetzt. Der Vermieter und du haben ihn unterschrieben, das JC hat ihn bestätigt, vermutlich auf deine Aussage hin, dass hier eine Wohnung in einem ZFH an dich vermietet wurde. Die Kosten der unterkunft werden also vollunmfänglich an dich ausgezahlt. Nachforderungen durch den Vermieter gibt es nicht, also alles paletti.
In der Realität hängt diese Geschichte doch letzlich von der Einordnung des Hauses in die Kategerie MFH oder ZFH ab, wenn die Heizkostenverordnung zur Anwendung kommen sollte. Vermutlich wurde das definitiv nun nach deinen Fragen zu diesem Thema geklärt.
Im MFH ist die Abrechnung der HK nach Verbrauch zwingend vorgeschrieben, im ZFH nicht. Willst du an deinem selbstverfassten MV Änderungen vornehmen, dann muss der Vermieter einwilligen. Vermutlich will der das aber nicht, du könntest das einklagen. Aber das würde wiederum das Verhältnis zwischen euch heftig stören.
Oder du machst einen Kunstgriff: Du schreibst im Überweisungsbeleg der Miete unter Verwendungszweck. Gesamtmiete für Monat ... darin enthalten ...€ Heiz- und Warmwasserkosten.
Hinweis: Solltest du nun tatsächlich in einem MFH wohnen, könntest du die HK um 15% absenken und dich gegenüber dem Vermieter auf die HK-Verordnung § 12 berufen.
Du bist auf dem richtigen Weg, deine Überlegungen sind alle nachvollziehbar. Eine Auskunft über MFH oder ZFH könntest du von Grundsteueramt der Gemeinde erhalten, denn ZFH und MFH werden unterschiedlich eingestuft. MFH-Eigentümer bezahlen deutlich höhere Grundsteuern bei gleicher Wohnfläche. Ich vermute aber, dass hier wie so üblich der Datenschutz herausgestellt wird und du keine Auskunft erhälst. Aber versuchen solltestdu es. Nimm deinen Mietvertrag mit und erkläre, dass du nach §573 a BGB gekündigt werden könntest. Daher kannst du ein berechtigtes Interesse nachweisen....
Ok. Ja, Grundsteueramt... Das ist eigentlich die Idee. Das Problem bei all' sowas ist nur, ich will auch keine schlafenden Hunde wecken. Denn es könnte ja gut sein, dass die dann hellhörig werden und das nachprüfen wollen oder direkt im Gespräch mit mir herausfinden "Oh, hoppla, das Haus ist gar kein ZFH, sondern MFH?!"... Und dann würde ja richtig der Punkt abgehen. Dann bekäme mein Vermieter doch wahrscheinlich sofort Post von denen. Und dann würde am Ende schnell raus kommen, dass ich beim Grundsteueramt war und dann bin ich wieder der Böse. Dann werde ich als Denunziant hingestellt oder so. Das möchte ich natürlich auch nicht. Habe ich auch kein Bock drauf.
Daher ist das für mich nun so eine ganz zweischneidige Sache.
Ich habe zumindest schon mal im Grundbuchamt Auskünfte eingeholt. Aber das war eine andere Lage. Ein anderer Vermieter, ein anderes Bundesland. Und Grundsteueramt ist dann ja auch nochmal was Anderes. Inwieweit man dort als Mieter ein berechtigtes Interesse geltend machen kann - das ist nun die Preisfrage. Das würde mich brennend interessieren. Ich würde ja schon tippen, dass ich durchaus diese Info bekommen kann und auch Recht darauf habe. Ich will ja sonst nix wissen. Ich meine, den Namen des Vermieters kenne ich doch sowieso schon. Ich will ja nur wissen MFH: ja oder nein. Sonst will ich ja nix. Ich will ja auch nix machen, was gesetzeswidrig zum Nachteil des Vermieters wäre.
Ich will halt nur zuverlässige und gesicherte Informationen für mich. Zum Ablegen in der Akte. Weil sowas macht mich dann auch (für die Zukunft) "ruhiger".
Ich bin wie gesagt ein Mensch, der gerne recherchiert, gerne lernt und sich nicht zufrieden geben kann mit Unwissenheit. Da, wo ich wohne, da will ich genau wissen wo was ist und was Sache ist und einfach alles.
Ergänzung: Während das Finanzamt (Landesinstitution)die Einstufung der Immobilien in EFH; ZFH und MFH vornimmt, preist das Grundsteueramt (Kommunale Institution) nach Beschluss der SV_Versammlung die Grundsteuer nach Hebesätzen ein.
Das mit dem Kunstgriff klingt lustig.^^
Also, das Problem ist: Ich weiß es wirklich nicht. Nach meinen bisherigen Erkenntnissen, aus meiner Sicht und aus der Sicht von Nachbarn ist dieses Haus immer gewesen und bis heute ein MFH, weil ja zumindest insgesamt 3 Wohnungen vorhanden sind. Wie die dritte Wohnung aussieht, das ist nochmal eine eigene Wissenschaft für sich.
Was es nun am Ende ist, wie es von wem eingestuft wird, das hatte ich ja schon mal hinterfragt. Ob das nun vom Bauamt eingestuft wird oder vom Finanzamt oder vom Ordnungsamt.
Also, mir geht es da jetzt nicht darum Stress zu machen. Und ich will auch keine Änderung des MV, weil da gar nicht drin steht, um welche Art Haus es sich handelt.
Die Angaben sind ja an sich auch alle richtig, auch die, die ich dem Jobcenter gegenüber gemacht habe. Der Vermieter kann es halt wirklich nicht und will es auch nicht. Den interessiert nur der Gesamtbetrag. Irgendetwas abrechnen oder so, kann der einfach nicht. Selbst ich hätte auf Anhieb keine Idee wie ich da etwas "ausrechnen" sollte/könnte, weil man ja nirgendwo im Haus irgendetwas hat, was man ablesen könnte. Nur einen Wasserzähler. Sonst nichts. Man sieht ja nicht einmal wie viel Öl in den Tanks ist.
Ich frage mich aber nun welche positiven Auswirkungen dieser Kunstgriff tatsächlich für mich haben könnte im Falle des Falles. Mir geht es nur darum, dass mir nix auf die Füße fällt irgendwann, wenn auf einmal alles "raus kommt", so zu sagen. Ich will da in nichts hineingezogen werden.
Die große Preisfrage, ob MFH oder ZFH.... Das hat ja auch Folgen für bestimmte Kündigungen. Das Eine wäre für mich etwas ganz anderes als das Andere, weil mir bei der einen Kündigung Rechte fehlen und bei der anderen nicht. Das hat beides unterschiedliche Vor- und Nachteile, wie ich herausfand'.
Ich bin nun nicht sicher, ob die Frage mal geklärt wurde. Ich meine mich zu erinnern sehr unterschiedliche Antworten bekommen zu haben. Aber die Preisfrage, ob das ein MFH ist und ob das die Behörden auch so sehen, das würde ich ja unglaublich gerne mal wissen. Und zwar von den Behörden selbst. Am liebsten schriftlich, für die Akten. Ich könnte mir auch vorstellen, dass der Vermieter das alles so "eingerichtet" hat, dass sein Haus von den Behörden als ZFH offiziell geführt wird., Und dadurch hat er dann vielleicht steuerliche Vorteile und eben die anderen Vorteile wie z.B., dass er denkt, dass er jeden Mieter mal eben so von heute auf morgen rauswerfen kann, wenn er wollte. Aber de facto, physisch, ist ja eine dritte Wohnung im Haus vorhanden. Es gibt ja de facto einen Keller und dann 3 Stockwerke darüber. Und in allen 3 Stockwerken gibt es jeweils eine Wohnung, wo man wohnen kann und wo nachweislich auch immer gewohnt wurde.