Privatmann, Kauf der Gewerbe Immobilie, wie siehts mit der MwSt. vom Kaufpreis aus?
Hallo,
ich habe von privat eine Gewerbeimmobilie gekauft. Im Kaufvertrag steht Kaufpreis netto. Immobilie wurde mit einem Mietvertrag übernommen, und ich lasse das Objekt von einem gewerblichen Anbieter verwalten. Meine Frage ist, wie sieht es mit der MwSt. vom Kaufpreis aus? Muss ich MwSt beim Finanzamt irgendwann in eine Rate nachzahlen bzw. wird es vom Finanzamt verlangt oder ich kann diese mit dem Teil der Nebenkosten oder in irgendwelcher anderer Form, sagen wir so, z.B. in zehn Jahren lang gegenrechnen?
Vielen Dank für eine Antwort!!!
4 Antworten
Im besagten Gesetz Deines Kaufvertrages heist es: (1) Für nach § 3a Absatz 2 im Inland steuerpflichtige sonstige Leistungen eines im übrigen Gemeinschaftsgebiet ansässigen Unternehmers entsteht die Steuer mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums, in dem die Leistungen ausgeführt worden sind. (2) Für folgende steuerpflichtige Umsätze entsteht die Steuer mit Ausstellung der Rechnung, spätestens jedoch mit Ablauf des der Ausführung der Leistung folgenden Kalendermonats: Abs: 3.Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen.
Frage: bist Du UST-Pflichtig? Wichtig ist, das Deine Einnahmen aus der Immobilie ebenfalls UST - PFlichtig sind. Ist das der Fall, kann Du als Privatmann auch die sogenannte Vorsteuer absetzen bei Deiner Einkommensteuererklärung. Du must dann zusätzlich eine UST-Erklärung abgeben. Heist die erhaltene UST must Du abführen und die gezahlte Vorsteuer (betrifft dann alle REchnung die der Immobilie zuzurechnen sind) kannst Du abziehen. Hoffe meine ausführungen waren verständlich.
Ich fange mal anders herum an. Wenn Du eine Vertrag hast und du UST einnimmst (also die monatliche Miete) dann muss diese an das Finanzamt abgeführt werden. Da ist es völlig egal ob Du ein angemeldetes Gewerbe hast oder Privatperson bist. Wenn Du MWST von jemanden erhälst, dann kannst Du aber die UST die Du bezahlt hast (normal Vorsteuer genannt) davon abziehen und musst die Differenze an das Finanzamt überweisen. Das tust Du je nach Größe Deiner monatlichen Einnahmen monatlich, quartalsweise oder jährlich. Das ist das Normale - Du bekommst Umsatzsteuer - Du zahst Umsatzsteuer(Vorsteuer) Verrechnest es und überweist.
Selten kommt es vor, das man etwas kauft und die Umsatzsteuer nicht an den Verkäufer zahlt sondern die Vereinbarung gilt, dass diese selber vom Käufer (Leistungsempfänger) abzuführen ist. Dies kommt hauptsächlich im Baugewerbe vor. (Lange GEschichte wieso - nicht wichtig jetzt).
Fakt ist, Du hast einen Vertrag unterschrieben indem vereinbart ist, dass auf diesem Kaufpreis die anfallenden UST von Dir an das Finanzamt zu zahlen ist. Das gibt der Verkäufer natürlich auch bei seiner UST-Erklärung an. Das bedeuted für Dich - ohne wenn und aber - Du must die zu zahlende UST anmelden und ans Finanzamt zahlen. Wann genau - kann ich Dir nicht genau sagen - entweder Steuerberater oder FA - abziehen kann man nur die Vorsteuer die mit dem Hauskauf und Folgekosten zu tun haben.
ich verstehe die Frage nicht ganz.
Du hast MWSt zzgl. zum Kaufpreis gezahlt oder musst sie noch zahlen? Dann hast du damit nix mehr zu tun, sondern der Verkäufer, der die MWSt an den Staat weiterleiten muss. Wenn du hingegen aus Mietverträgen MWSt einnimmst, brauchst du eh eine USt-ID und musst beim FA für die Umsatzsteuer votieren. Die von dir eingenommene und ausgegebene USt wird monatlich oder vierteljährlich angegeben und gezahlt (Vorsteuer).
Willst du das Ganze privat, also nicht-gewerblich oder als Kleinunternehmer machen, darfst du keine Rechnungen mit USt ausstellen und auch keine USt einnehmen (zahlen aber schon; geltend machen kannst dudann nur deine Nettoausgaben in der jährlichen Steuererklärung).
Im Kaufvertrag steht "Der Kaufpreis wird mit netto so und so EUR vereinbart" und "Die Vetragsparteien optieren zur Umsatzsteuer. Die Steuerschuld geht gemäß §13 b Abs.1 Nr. 3 UstG auf den Leistungsempfänger über. " Kaufpreis netto habe ich an Verkäufer überwiesen. Aber MwSt nicht. Jetzt an Finanzamt MwSt. überweisen oder warten bis vom Finanzamt ein Schreiben kommt?
Vielen Dank!
Das Internet hilft dir wenn du Optieren zur Umsatzsteuer abfragst. Grundstücksverkäufe sind MWST frei. Die Option beeinflusst die spätere Nutzung. Du sollest dich wirklich bei einem Steuerberater schlau machen.
Auch ich verstehe die Frage nicht. Ein Privatmann kann keine Rechnung mit MWST ausstellen, d.h. der Kaufpreis ist für dich brutto wie netto gleich. Du kannst keine Vorsteuer abziehen. Für deine gewerbliche Vermietung ist MWST an das Finanzamt zu zahlen, dafür gibt es Termine - ich glaube der 10. des jeweiligen Nachmonats für den Vormonat - zu denen du die Umsätze anmelden und die MWST überweisen musst.
Du wirst Dir doch einen Steuerberater leisten können, wenn Du eine ganze Immobile kaufst.... Die Mehrwertsteuer aus dem Kaufpreis musst Du jedenfalls in jedem Falle BEZAHLEN !
Oder musst Du keine Mehrwertsteuer bezahlen, wenn Du ein Brötchen beim Bäcker kaufst.
Also, ich habe das so verstanden. Eine nicht UST-pflichtigte Person kauft eine Gewerbeimmobilie netto und dadurch entsteht für diese Person die Steuerschuld in der Höhe von 19% vom Kaufpreis. Bei Erwerb der Immobilie war diese bereits an ein UST-pflichtigtes Unternehmen vermietet, so dass dieser Mietvertrag mit übernommen wurde und in diesem Vertrag steht auch der Mietzins mit ausgewiesener MwSt für Miete und Hausgeld. Außerdem lässt die Erwerber die Immobilie verwalten, so dass der Verwalter die Miete komplett mit UST vom Mieter einzieht und an Erwerber weiterleitet. Danach wird nur noch Hausgeld mit UST beim Erwerber abgebucht. Also beim nicht UST-pflichtigten Erwerber bleibt UST von Kaltmiete, und diese UST ist an Finanzamt abzuführen? Wann muss spätestens die UST vom Kaufpreis an Finanzamt bezahlt werden? Immobilie wurde im Juli 2010 erworben. Und unter Umständen kann zur UST optiert werden. Was heißt das für eine nicht UST-pflichtigte Person? Und egal ob zur UST optiert wird oder nicht MUSS die UST vom Kaufpreis an Finanzamt bezahlt werden. Oder gibt es Varianten? Nicht böse werden, aber ich muss diese Sache für mir selbst verstehen. Einen Steuerberater habe ich schon, aber wenn er mir das ganze schnell erzählt, kann ich irgendwie nicht so gut verstehen:-)