Mieterhöhungsverlangen nach § 558 vollumfänglich gerechtfertigt?
Es handelt sich um ein Hochhaus in Meck/Pomm. Der Vermieter begehrt nach dem aktuellen Mietspiegel die Grundmiete anzuheben auf die Obergrenze (siehe fettgedruckt modernisiert) von 5,80€/m² von jetzt 4,95€/m², für angebliche Modernisierungsmerkmale wie Elektroanlagen, Heizung und Erneuerung des Daches. Mit Erneuerung der Elektroanlagen meint er eine neue Installation mit LED-Licht auf allen Fluren, welche auch intakt sein sollen im Brandfall über ein Notstromaggregat und auf Bewegungsmelder reagieren. Des weiteren meint er eine neu installierte Wechselsprechanlage (ohne Kamera) in den Wohnungen mit der Feuerwehrdurchsagen möglich sind. Die Vorherige war dazu nicht fähig. Im Bad ist ein neuer Heizkörper eingebaut worden der mit Warmwasser beheizt wird im Bedarfsfall. Damit wurde das angeblich veraltete Warmluftsystem abgelöst. Dieses System funktionierte und heizte das Bad aber sehr gut, ohne das man morgens in der Früh vorher ins Bad gehen musste um den Warmwasserheizkörper aufzudrehen. Das mit Dachpappe beklebte Dach wurde wieder mit einer Schicht Dachpappe beklebt und mit Alublechverkleidungen versehen. Ein Neuer Fahrstuhl in einem extra dafür errichteten Anbau aus Beton sorgt für ebenerdigen Zugang, welcher im Brandfall mit dem gleichen Notstromaggregat versorgt wird. In die Flure wurden Brandschutztüren eingebaut. Die Flure wurden nach allen Baumaßnahmen renoviert. Die Klingelpanelen wurden erneuert. Concierges wurden eingestellt im neu errichteten Empfangsbereich. Ich weise darauf hin, das der neue Fahrstuhl nebst Fahrstuhlschacht, nicht aus Mitteln des Vermieters bezahlt wurde oder nur zu einem geringeren Teil und das Brandschutzauflagen erfüllt wurden. Müssen wir als Mieter diese Brandschutzauflagen bezahlen?
4 Antworten
Man kann hier nicht den ganzen Mietspiegel lesen, aber ich gehe mal davon aus, dass die Baualtersklasse 1 ein Neubau ist und dann geht wohl nach Doppel-Jahrzehnten zurück in eine frühe Bauzeit:
2 = 1990 - 2010, 3 = 1970 - 1990, 4 = 1950 - 1970, 5 = vor 1950 so oder ähnlich.
Dann gehe ich jetzt einfach mal davon aus, dass das Hochhaus zu DDR-Zeiten anfangs der 80er Jahre gebaut wurde. Das wäre dann Klasse 3. Um das Haus jetzt in der richtigen Stufe der Miethöhen (Obergrenzen) einzuordnen, kommt es nun gar nicht so sehr darauf an, ob die in dem Schreiben genannten Maßnahmen, die wohl vor kurzem durchgeführt worden sind, nun zu einer Erhöhung führen, sondern auf den Zustand des Hochhauses ganz allgemein.
Beispiel Elektroanlagen:
Seit der Bauzeit gibt es noch die alten Drehsicherungen, die teilweise zu schwach sind, es gibt viel zu wenige Steckdosen in den Zimmern, die Anschlüsse in der Küche reichen nicht aus, um alle modernen Geräte zu betreiben, ohne dass die Sicherungen raus fliegen und es gibt keinen FI-Schalter, über den alle Leitungen abgesichert sind. So Sachen, wie Lichtschalter, die funktionieren und Lampen zum Leuchten bringen, zählen eher nicht dazu. Diese waren auch vor Jahrzehnten schon Standard. Sachen, wie Klingel- und Wechselsprechanlagen, ob mit oder ohne Feuerwehrdurchsagen, zählen natürlich auch dazu, wenn sie den Standard von der Bauzeit nun deutlich übertreffen.
Es wäre also im Punkt Elektroanlagen zu prüfen, ob außer den im Schreiben genannten Punkten die elektrische Anlage immer noch auf dem Stand der Bauzeit ist oder ob hier im Lauf der Zeit schon etwas erheblich verbessert wurde, sodass man sagen könnte, im Vergleich zu einem Neubau fehlt nichts oder nur wenig.
Beispiel Dacherneuerung: Das einfach Aufschweißen einer weiteren Schicht Schweißbahn (Dachpappe) ist keine Erneuerung. Die Alublechverkleidungen, wenn vorher nicht waren, sind aber ein Merkmal einer Erneuerung. Die Frage ist auch hier: Ist der Zustand des Daches, wie man es vor 40 bis 50 Jahren baute oder ist er so, wie man auch ein neues Flachdach bauen würde. (Dichtigkeit, Haltbarkeit, Wärmedämmung)
Mit Hochhäusern kenne ich mich nicht so aus, aber wenn es jetzt Standard in Neubauten ist , dass Fahrstühle und Flurbeleuchtung mit einem Notstromaggregat betrieben werden können und dass die Flurbeleuchtung mit Bewegungsmeldern funktioniert, so wurde hier eindeutig modernisiert und nicht nur saniert. Auch wenn damit viellleicht nur Brandschutzauflagen erfüllt wurden.
Concierges, die es vorher nicht gab und auch der damit einhergehende neue Empfangsbereich, weisen auf ein besonderes Ausstattungsmerkmal hin, was wenig mit Modernisierung an sich zu tun hat.
Wer das alles bezahlt hat, spielt dabei keine Rolle. Und natürlich müssen Mieter am Ende den höheren Standard bezahlen. Wer sonst? Entweder die jetzigen Mieter durch höhere Mieten oder aber neue Mieter, die von vornherein mehr Miete akzeptieren müßten.
Grundsätzlich kann man nun anfangen, die Modernisierung die gefordert ist, zu bestreiten. Man könnte jetzt einfach mal das Mieterhöhungsverlangen ablehnen. In dem Fall müsste Euch der Vermieter auf Zahlung der geforderten Miete verklagen und könnte, falls das Gericht zum Ergebnis kommt, dass das Verlangen nicht korrekt ist, noch fehlende Informationen nachreichen.
Gut möglich, dass in diesem Fall ein Gutachter beauftragt wird, der in aufwändigster Arbeit heraus finden wird, in welche Kategorie des Mietspiegels das Haus hinsichtlich Alter, Modernisierung und besondere Ausstattung oder auch fehlende Ausstattung einzusortieren ist. Gerichte machen da nicht lange rum. Dieses Gutachten muss auch bezahlt werden. Deshalb würde das Gericht auch fragen, ob man sich evtl. ohne Einschaltung eines Gutachters einigen kann, um zumindest diese Kosten zu sparen.
Wird tatsächlich ein Gutachter beauftragt, ist das Ergebnis offen und am Ende kann es eine böse Überraschung entweder für den Vermieter geben, der das aber leichter wegstecken wird, oder aber für Dich.
Eine solche Vorgehensweise würde ich Dir nur anraten, wenn Du eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen hast, die solche Streitigkeiten auch abdeckt.
Wenn Du unsicher bist und eher nicht zustimmen willst, dann lass es drauf ankommen. Oder aber versuch mit dem Vermieter zu verhandeln nach dem Motto, ein bisschen mehr ist drin, aber nicht soviel. Andernfalls würdest Du sowieso ablehnen. Ist er bereit, die Sache ggf. auch vor Gericht durch zu ziehen, solltest Du aber eine Rechtsschutzversicherung haben, denn sonst brauchst Du nicht anzufangen. Das Risiko extrem hoher Kosten wäre zu hoch.
Vielen Dank für Deine weitere Antwort. Die Sache ist bereits beim Gericht wie ich schon beschrieb. Die Prozesskosten liegen bei etwa 450€. Da der Streitwert zu gering, ist eine Berufung nach § 511 ZPO in der Regel nicht möglich. Das ist ungerecht und zeigt wer hier in diesem Deutschland das Sagen hat. Ein Vermieter darf in diesem Fall ungestraft lügen und betrügen. Er wird noch gedeckt durch den § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Eine Rechtsschutzversicherung haben wir leider nicht.
Solche Ungerechtigkeiten habe ich in anderen Fällen auch schon erlebt. Das hat aber nichts mit der Rolle als Vermieter zu tun. Gibt es schon eine Entscheidung oder Tendenz?
Es gibt noch keine Entscheidung. Vielen Dank für Deine Antwort.
Danke für die Auszeichnung.
So ein Schreiben krieg ich alle paar Jahre.
Letztes Jahr, dieses Jahr.....so lange der Preis pro m² unter dem Höchstsatz liegt, darf er das
Jedes Jahr eine Mieterhöhung?
ne nicht jedes Jahr. Aber wir hatten vor 2 Jahren ne Moderisierung und dann kommt meist 2 Jahre hintereinander ne Erhöhung......liegt halt immer noch deutlich unter der Höchstgrenze
Da kannst Du noch von Glück reden und zufrieden sein mit der Miete.
Ich zahle 10 € pro Quadratmeter ich habe auch neue Fenster bekommen pro Wohnung 5800 € und der Vermieter verlangt 58 € mehr von mir, außerdem hat er gleich bei der Gelegenheit die Miete erhöht jetzt habe ich monatlich 115 € mehr zu bezahlen, das ist sehr bitter aber es lässt sich leider nicht ändern, der Vermieter ist leider im Recht.
Ja, darf er, bei dem Preis frage ich: Wo ist das Problem??
Ein sehr geringes Einkommen ist das 1.Problem Herr Wikinger was sonst? Und das modernisiert wird, nicht weil es dringend notwendig ist, sondern weil Profit gemacht werden soll. Gesetzt den Fall es hört Niemand in der Nacht einen Rauchwarnmelder in einer Wohnung weil es brennt, sei es wegen Tiefschlaf oder leerer Batterie oder nicht identifizierbar oder ortbar, dann sind die von der Bundesregierung geforderten Brandschutzmaßnahmen für die Katz und man stirbt an den Rauchgasen. Denn keiner kann garantieren das alle Rauchwarnmelder in den Wohnungen, die nicht direkt mit der Feuerwehr verbunden sind, auch die Mieter nachts wecken können und die Mieter entkommen können und vor allem andere warnen.
Da gebe ich Dir vollkommen Recht.
Alles unnötig jahrelang hat man keinen Rauchmelder gebraucht, jeden Tag erfinden die irgendetwas Neues und bezahlen müssen wir.
Wer braucht einen Rauchmelder, der geht ja manchmal sogar an wenn man irgendetwas in der Pfanne brät.
Das ist Deutschland pingelig und genau und alles auf den Geldbeutel der Burger.
Ich bin zu 100% für Rauchwarnmelder nicht das mich jemand falsch versteht. Die in den Wohnungen installiert wurden werden aber nur einmal pro Jahr durch Fachpersonal überprüft. Ältere Mieter werden mit Sicherheit nicht ihre Melder regelmäßig überprüfen z.B. jeden Monat, weil man sie nur durch Entfernen der Batterie ausschalten kann, denn der Warnton nervt sehr. Die Rauchwarnmelder die außerhalb der Wohnungen angebracht wurden funktionieren bei fast jedem Zigarettenqualm und es rückt eine Armada von Feuerwehren an und verschreckt viele Mieter und kostet nur unnötig Geld. Und in eine Küche gehört kein Rauchwarnmelder.
Ich habe auch keinen Rauchmelder in der Küche, das habe ich nicht geschrieben.
Ich habe geschrieben wenn man in der Küche etwas brät, der Rauchmelder ist im Flur trotzdem finde ich das unnötig.
Die Rauchmelder kann man selber ausschalten, auch ohne entfernen der Batterien.
Wenn der mal angeht einem Besenstiel nehmen und genau in der Mitte ein paar mal da drunter klopfen, dann geht der automatisch aus, das funktioniert wunderbar.
Gehtb es eigenlich um Mieterhöhungsrecht oder um Grundsatzfragen zu Rauchmelderm? // Der Qm Preis ist weit unter der Richtlinie des Sozialhilfe Satzes!! Vermieter Kaufen Immibilien um Gewinne zu machen, immer, das ist rechtens
Sorry ich habe falsch geantwortet das war gar nicht für Dich kann ja passieren trotzdem danke fürs Info.
Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Das Hochhaus ist Baujahr 1967. Der Vermieter klagte bereits auf Zustimmung zu der von ihm begehrten Einstufung der Wohnung nach 2 A. Konnte aber nicht auf unser Verlangen dazu vortragen weil die Ausstattungsmerkmale nach 2 A nicht erbracht wurden. Also ein Betrugsversuch. Formuliert nunmehr sein Begehren um, in die Einstufung 2 B (das ist eine Stufe geringer) und fordert den Höchstbetrag von 5,80 €/m² in der Stufe 2 B. Er führt die 3 Ausstattungsmerkmale Erneuerung Dach, Heizung und Elektroanlagen sowie die Anderen von mir genannten Punkte an für seine Begründung. Ich bin mir immer noch nicht sicher ob das gerechtfertigt ist weil er bereits versucht hatte zu betrügen. Was das Dach betrifft weiß ich natürlich keine Einzelheiten. Für das Dach wurde aber eine Neue Dämmschicht von ihm angegeben.