Meine Mieter klagen über Schimmel?

Ich war selbst Mieter und klagte vor über 10 Jahren über Schimmel in der Wohnung. Heute bin ich 10 Jahre schlauer und möchte gerne meine positiven Erfahrungen teilen.

Heute bin ich Hausbesitzer im ungedämmten, aber schimmelfreien Einfamilienhauses, welches ich als feuchte Bude, deklariert als Abrißobjekt -wertmindernd auf den Grundstückspreis wirkend- erworben habe.

Die Sanierung lief nach dem low-cost-Prinzip ab. Alles, was wirtschaftlich verträglich erhalten werden konnte, wurde vorerst erhalten. Dazu zählten insbesondere die alten Fenster, da ein Austausch aus finanzieller Sicht nicht möglich war. Es erfolge eine Aufarbeitung in Eigenleistung mit neuer Verglasung in Leinölkitt. Teilweise sind Einfachfenster im Haus heute noch vorhanden.

Auf eine anfänglich angedachte Wärmedämmung von Aussen mit Styropor verzichtete ich nach etwas Recherche im Internet (Stichwort: Konrad Fischer). Aus heutiger Sicht eine gute Entscheidung.

Meine "Wärmedämmung" hieß Trocknung der Baustoffe und Herstellung des ursprünglichen Dämmwertes der Mauern, denn bereits 4% Feuchte am Ziegelmauerwerk vermindern den Dämmwert bereits um 50%. Deshalb ist es nicht nur wichtig, trockene Wände zu haben, sondern knochentrockene Wände zu haben.

Den Zusammenhang zwischen Dämmwert und Mauerfeuchte hat J.S. Cammerer schon vor Jahrzehnten am Ziegelstein untersucht - seine Ergebnisse sind mit seinem Namen und der Bildersuche (da Diagramm) leicht zu googeln.

Mit der Schaffung knochentrockener Wände hat sich auch das Schimmelproblem erübrigt, da der Schimmel Feuchte zum Leben braucht.

Wie trocknet man die Wände?

Eine Wand zu befeuchten, funktioniert über verschiedene Wege, die Trocknung der Wand funktioniert nur auf einem einzigem Weg: über die direkt an der Wandoberfläche anliegende Luftschicht und nur über die. Nicht über die Luft, die 10cm weit weg ist und auch nicht über die Luft im Zimmer.

Profis frocknen Wände mit Mikrowellen, die das Wasser im Mauerwerk erwärmen und zum Verdunsten an der Oberfläche anregen oder über Wärmestrahlung, die die Verdunstung an der Oberfläche anregt. Eine einfache Methoder, aber unter Umständen nicht sehr effektiv ist die Trocknung durch Luftentfeuchter.

Um die Wandtrocknung zu verstehen, muss man sich etwas mit der (physikalischen) Eigenschaft der (feuchten) Luft auseinander setzen.

Luft nimmt Wasser in Form von Wasserdampf auf. Je wärmer die Luft ist, um so größer ist die Wasserdampfaufnahmefähigkeit der Luft. Die Luft kann im Normalfall bis zur Sättigung Wasser aufnehmen. Dieser Sättigungspunkt wird auch Taupunkt genannt und wird als 100% rel. Luftfeuchte beschrieben. Kühlt man gesättigte Luft ab, so scheidet an Oberflächen überschüssiges Wasser aus der Luft aus.

Das ist übrigens ein üblicher Weg, Wände feucht und schimmlig zu bekommen. Der Heizkörper produziert Warmluft, die zur Zimmerdecke steigt. Diese kühlt an der Aussenwand oben ab und sinkt dann neben dem Heizkörper nach unten auf den Boden. Beim Absinken und auskühlen an der Aussenwandoberfläche, steigt jedoch die relative Luftfeuchte an. Alles was über 80% relative Luftfeuchte im Wandoberflächenkontakt (!) liegt. bietet wunderbare Voraussetzungen für das Schimmelwachstum, es kann aber schon bei 70% rF beginnen.

Nun kann man als Vermieter dem Mieter auf ein gutes Lüftungsverhalten hinweisen. Damit mindert man die Gefahr des wandoberflächennahen Luftfeuchteanstiegs an der Aussenwand ab. Die Gefahr wird aber nicht völlig gebannt. Man ist als Vermieter immer noch auf die Mitarbeit und das Wohlwollen der Mieter angewiesen. Das möchte man doch nicht, oder?

Weitgehend mieterunabhängig funktioniert die Schimmelvermeidung in den Wohnräumen über die Verhinderung der Warmluftwalze, die durchs Zimmer wandert und fürn warmen Kopf und kalte Füße sorgt. Die Heizanlage muss den Räumen mehr Wärmestrahlung bieten und zwar viel mehr. Früher waren die Einzelöfen in den Altbauten dazu in der Lage. Da funktionierte das System "Altbau" auch noch. Die Wände waren trocken und die Fenster nahezu kondensatfrei.

Wärmestrahlung lässt die Luft kühl und erwärmt nur Oberflächen, woran sich die Luft nachfolgend erwärmt. Hier liegt nun das "Geheimnis" der Wandtrocknung und Trockenhaltung (und der Schimmelfreiheit). Die wandoberflächennahe kühlere Raumluft erwärmt sich an der durch die Wärmestrahlung etwas wärmeren Wandoberfläche. Da wo sich Luft erwärmt, sinkt die relative Luftfeuchte ab, die Luft bekommt ein größeres Wasserdampfaufnahmevermögen! Die Wandoberfläche kann nun Feuchtigkeit an die anliegende trockenere Luftschicht abgeben. Die Wand trocknet aus. Durch Wärmestrahlung!

Die trockenere Wand bekommt einen besseren Dämmwert - Heizkosten und zusätzliche Dämmungen werden eingespart. Die trockene Wand schimmelt nicht - Sanierungskosten werden eingespart. Die Wärmestrahlung sorgt für ruhende Luft im Raum, da die Temperaturverteilung gleichmässiger ist. Temperaturunterschiede sind der Motor von Luftbewegungen. Staub setzt sich in der ruhigeren Luft auf dem Boden ab - die (Atem-)Luft wird gesünder. Der Fußboden wird wärmer. Ihre Mieter werden es ihnen danken.

Mein Haus bekam heizwassergeführte Heizleisten zur Temperierung (Erwärmung). Diese Heizleisten legen einen Warmluftschleier von unten vor die Aussenwände und erwärmen diese von unten her sehr gut, so dass sich die Raumluft nicht mehr an der Aussenwand abkühlen kann. Die Wand trocknet, Schimmel hat keine Chance.

Die warme Wandoberfläche sendet nun ihrerseits ilde Wärmestrahlung in den Raum aus, die alle Oberflächen auf annähern ein Temperaturniveau hebt - auch die Fensterrahmen und die Laibungen der Fenster. Hier wird das Kondensat am Fensterglas stark vermindert, bzw. auch gänzlich verhindert. Durch vile Wärmestrahlung wird bei mir auch am Einfachfenster Kondensat verhindert.

Henning Großeschmidt, der sich viel mit der Temperierung mit einfachen unter Putz geführten Kupferrohren beschäftigt hat, empfielt auch zur Schimmelvermeidung das Heizrohr hinter der Scheuerleiste an allen Aussenwänden der Wohnung, das ganzjährig mit geringen Warmwassertemperturen (ca. 25-30°C) befeuert wird, um dem Wandsockel ausreichen Wärme zur Schimmelvermeidung zu bieten. Diese Maßnahme wäre völlig mieterunabhängig und schützt den Vermieter vor teuren Schimmelsanierungen.

Konrad Fischer empfiehlt die Entnahme von ca. 10cm Dichtgummi oben an jedem Fensterflügel der Wohnung um eine nutzerunabhängige Grundlüftung zur Feuchteabfuhr herzustellen. Eine Maßnahme, die ich selbst in meiner letzten schimmligen Altbauwohnung mit großem Erfolg ausprobierte. Die Heizkosten stiegen übrigens nicht an, weil die trockenere Luft der Wohnung zu trockeneren Wänden führten, die besser dämmten. Absolute Luftdichtigkeit in Altbauten ist in meinen Augen gesundheitsgefährdend für den Mieter durch Feuchtestau und mögliche Schimmelbildung. Durch feuchtere Wände werden keine Heizkosten durch die Luftdichtigkeit eingespart.

Mein Altbauhaus hat übrigens 30cm dickes zweischaliges Massivmauerwerk mit 6cm Luftschicht in der Mitte. Wegen dieser heiztechnisch schlechten Gegebenheit bekam das Mauerwerk teilweise zusätzlich eine "Innendämmung" aus 10cm Ytong. Mit den Putzschichten liegt nun die Gesamtstärke der Wand bei gut 45cm. Durch die Heizleisten ist die innere Wandoberfläche überall deutlich wärmer als 20°C.

Kalte innere Wandoberflächen sind also in der Regel nicht das Ergebnis schlechter Wärmedämmung, sondern das Ergebnis einer falschen Beheizung der Wohnräume.

Im übrigen sorgt auch die Nachtabsenkung der Heizanlage für kühlere Wände im Vergleich zur Raumluft und einer stärkeren Befeuchtung der Wand. Nachtabsenkung erhöht das Schimmelrisiko und führt zu keiner nennenswerten Energieeinsparung.

Wenn der Schimmel auf Grund von baulichen Mängeln enstanden ist dann bist du als Vermieter dafür zuständig das dieser beseitigt wird und auch der Schimmel entfernt wird. Ob dafür wirklich die Fenster getauscht werden müssen solltest du von jemanden klären lassen der Ahnung davon hat. Wenn das ganze auf Grund baulicher Mängel entstanden ist wäre auch eine Mietminderung gerechtfertigt da ja ein Mangel an der Wohnung vorliegt.

Der erste Schritt ist bei so was daher immer klären zu lassen was genau der Grund für den Schimmel ist. Je nachdem wer dafür verantwortlich ist sagt dann auch aus wer für die Kosten usw. verantwortlich ist.

Hallo,

mit Interesse habe ich hier gerade diesen Chat gelesen.

Ich bin mal von „der anderen Seite“, also Mieter. In meiner Wohnung sind Alufenster aus den 70er Jahren eingebaut. Bereits im ersten Winter lief das Wasser von der Fensterbank auf den Boden.....ich habe also eine Menge Handtücher dort liegen gehabt. Nach und nach wurden die Fugen und Wände schimmelig.

Meine Vermieterin, die ich hierüber informiert habe, war der Meinung, wir sollten die Türen beim Schlafen offen lassen, die Rahmen täglich abwischen und nochmals das Lüftungsverhalten überdenken. Sie hätte das nie gehabt.

Inzwischen kommt der nächste Winter und der Schimmel sprießt! Ich habe jetzt einen Fachmann zur Feuchtigkeitsmessung kommen lassen und dieser hat einen klassischen Baumangel nachgewiesen. Die Fenster sind nicht thermisch entkoppelt und das ist das Problem.

Dieser Fachmann kann auch das Lüftungsverhalten nachmessen. Von daher ist dann ganz klar, wo der Fehler liegt.

So ein Gutachten erhält man für unter 100 €....danach weiß man dann definitiv wer handeln muss.

Bin ein bisschen verwundert über Aussagen, es könne nicht an den Alufenstern liegen. Das ist ein bekanntes Problem....speziell wenn sie ein älteres Baujahr haben.

Es grüsst

Babette

Lass sie mal eine Zeitlang die Luftfeuchtigkeit messen und erkläre ihnen, wie sie diese ggf. nach unten bringen. Ein Tipp. TFA-Schimmelradar.

Das Gerät zeigt nicht nur die aktuelle Feuchtigkeit, sondern auch den Verlauf. Es zeigt ein Lachgesicht, wenn alles ok ist und ein trauriges, wenn es gefährlich wird. Schließlich warnt auch noch ein Tonsignal, wenn es viel zu feucht ist.

Du solltest der Ursache nachgehen. Notfalls einen Spezialisten als Rat hinzuziehen. Nur weil der Mieter sagt, die Fenster sind schuld, muß das nicht sein. Wir hatten auch Alu Fenster die über 40 Jahre alt waren und hatten kein Schimmel, daher wäre ich mit der Vermutung vorsichtig. 

Tatsache ist, daß der Ursache nachgegangen werden muß und das ist Aufgabe des Vermieters. Sollte sich herausstellen, daß die Ursache beim Mieter liegt, dann kannst Du die Unkosten auf den Mieter umlegen. Das würde ich denen schon im Voraus sagen, damit sie sich  mit weiteren Forderungen erst einmal zurück halten, denn sie können, wenn sich der Zustand nicht ändert auch die Miete kürzen.