Sollte man die Instandhaltungsrücklage beim Wohnungs-Kauf im Kaufvertrag herausrechnen oder nicht (Steuer / Grundsteuer)?
hallo,
kurze frage (ob ich richitg rechne).
sollte man beim kauf einer immobilie die instandhaltungsrücklage separat ausweisen oder nicht. bei eigennutzung ist das klar um die grunderwerbssteuer zu sparen.
beim vermieten allerdings wird genauso 6% grundsteuer beim kauf so gespart. aber man hat dadurch ja über die jahre weniger abschreibungen...
beispiel 1000 € instandhaltungsrücklage. bei annahme von 20% (grund und boden) und 80% (immobilie) kann man also 800 € abschreiben. mit 2 % AFA wären das jedes jahr 16 euro. angenommen man hat ein steuerstaz von 40% wären das pro jahr 6,40 € weniger steuern zu bezahlen. auf 10 jahre wären das dann 64 € steuern gespart und nahc 50 jahren 320 €. gegenüber der sonst am anfang gesparten 60 € für die grunderwerbssteuer (bei 6%).
rechne ich so richtig? oder übersehe ich was. und was sollte man dann am besten machen? die sofortigen 60 euro mitnehmen oder lieber auf 50 jahre abschreiben?
danke.
2 Antworten
Die Instandhaltungsrücklage kann nicht abgeschrieben werden.
Die Hausverwaltung erstellt für jedes Jahr und für jede Wohnung eine Abrechnung, in der die Verwendung des Hausgeldes und der Rücklage erläutert wird.
Nur die verwendeten Beträge können steuerlich geltend gemacht werden.
Sie verstehen die richtigen Antworten scheinbar nicht!?!
doch. das problem liegt daran, das sie die frage nicht verstanden haben.
Die Instandhaltungsrücklage hat im Kaufvertag nicht zu suchen, für die Kaufpreisfindung ist sie von untergeordneter Bedeutung! Es handelt sich bei dem in der Abrechnung evtl. informatorisch ausgewiesenen Wert um einen Hinweis über den Anteil am Gesamthandsvermögen, auf das der einzelne Eigentümer keinen Zugriff hat.
Nicht ganz richtig. Die Instandhaltungsrücklage kann anhand der Miteigentumsanteile dem einzelnen Eigentümer zugerechnet werden. Er kann zwar nicht allein über diesen Anteil verfügen, dennoch wird er mit mit dem Kauf seinem Anteil entsprechend Eigentümer. Die Instandhaltungsrücklage ist aber Geldvermögen und nicht Grundvermögen. Sie unterliegt damit nicht der Grunderwerbsteuer. Wenn man dies dem Finanzamt gegenüber nicht erklärt, wird der gesamte Kaufpreis der Besteuerug zugrunde gelegt. Legt man gegen den Grunderwerbsteuerbescheid Einspruch ein und gibt den Anteil an der Instandhaltungsrücklage an, vermindert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer entsprechend.
Irgendein nachvollziehbares Fallbeispiel?
da braucht man keine fallbeispiele. das ist nun mal so :-)
deswegen ja meine frage, ob man sie halt explizit angibt und sozusagen vom kaufpreis abzieht um so weniger grunderwerbssteuer zu zahlen. oder halt nicht explizit ausweist um so mehr über die jahre abzuschreiben. und das ist meine frage...?
Mit der Höhe der Grunderwerbsteuer hat das nichts zu tun!
bitte direkt aufhören unwahrheiten zu verbreiten :-)
das verwirrt am ende noch andere lese, die die falschaussagen dann glaubt bzw. verunsichert werden.
es hat sehr wohl mit der grunderwerbssteuer zu tun. 100%ig!!!
also bitte nicht verwirren lassen. ist schon immer so gewesen und wird wahrscheinlich auch weiterhin immer so sein, dass wenn man die instandhaltungskosten "heraus rechnet" darauf keine grundsteuern zu zahlen hat. gleiches gilt bei inventar, wie z.b. küche usw. was nicht direkt mit der wohnung verbunden ist. sogar markisen usw. kann man raus rechnen. mache gehen soweit und rechnen sogar das heizöl raus um darauf keine grunderwerbssteuer zu bezahlen.
alles ganz legitim und legal und gehört so!
man kann so also ganz einfach grunderwerbssteuer senken. meine frage ist aber nicht ob das geht oder nicht. weil das eindeutig ist, das dies funktioniert und ist schon millionenfach gemacht worden. meine frage ist, was lukrativer ist bei einer vermieten wohnung, die man abschreiben kann.
(wie gesagt bei eigennutzung ist es klar das man die raus rechnet um grunderwerbssteuer zu sparen - es geht um die vermietung.)
Man zahlt die Grunderwerbsteuer für den beurkundeten Grundstückpreis; selbstverständlich können Sie Kaffeetassen etc. und Heizöl da gesondert darstellen -die Darstellung sollte aber einer evtl.Prüfung standhalten; den Anteil am Gesamthandsvermögen, den im Übrigen zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses stichtagbezogen noch niemand exakt kennt, nicht!
versteh ich nicht. wieso sollte ich nicht den preis oder das vermögen am kauftag kennen!?! natürlich kenn ich den.
beispiel. wohnung kostet insgesamt 200.000 euro. (also kenne ich den kaufpreis des kompletten vermögen)
nun wird im kaufvertrag vermerkt, dass von den 2000.000 euro für inventar usw. 10.000 euro sind. und 5.000 euro instandhaltungsrücklage.
nun muss man nur auf 185.00 euro grunderwerbssteuer zahlen. also bei 6% sind das nur 11.100 euro und nicht 12.000 euro, wenn maneides nicht angegeben hätte.
aber wie gesagt will ich darüber eigentlich nicht sprechen, da dies klar ist und nun mal gesetzlich festgelegt. das ist nun mal fakt.
ich wiederhole mich auch noch mal meine frage ist: sollte ich lieber im kaufvertrag im obigen beispiel. nur das inventar "abziehen", also auf 190.000 euro grunderwerbssteuer zahlen. da ich damit den 5000 euro höheren kaufpreis (bemessungsgrunlage für die grunderwerbssteuer) über die jahre abschreiben kann. nun hab ich ja oben schon gerechnet. und meine frage ist, habe ich richtig gerechnet?
oben bei 200.000 euro ist ne "0" zu viel sorry.
Irgendein nachvollziehbares Fallbeispiel?
Habe es so verstanden:
Kauf ETW für bspw. 100.000 €.
Schreibt man nun in den Vertrag explizit rein, dass davon 1.000 € auf die Rücklage entfallen, wird die GESt eben nicht von 100T sondern von nur noch 99T berechnet.
Führt einerseits zu einer sofortigen Ersparnis an Grunderwerbsteuer, verringert aber andererseits auch die AfA-Bemessungsgrundlage.
Welcher finanzielle Aspekt wiegt höher (evtl. muß auch noch die Verzinsung der 60 € über 50 Jahre berücksichtigt werden?) ... ;-)
Die Höhe der Instandhaltungsdrücklage wird stichtagbezogen erst nach dem Abschluß eines Kaufvertrags durch Beschluß der Gemeinschaft über die Gesamtabrechnung des Verwalters genehmigt und damit festgestellt! Für den Kaufpreis ist das im Hinblick auf die Berechnung der Grunderwerbsteuer irrelevant!
NickgF - genau. du hast meine frage verstanden.
genau das ist meine frage - endlich ;-)
jetzt brauch ich noch ne antwort oder meinung was besser ist.
abzinsen könnte ich auch selber. wenn den meine denkweise richitg ist. wenn ich also richtig rechne wäre es aber wohl bei langer haltungsdauer besser die instandhaltungskosten nicht expliziet aufzuführen.
bzw. anschließende frage, könnte das FA auch später sagen, obwohl im kaufvertrag die instandhaltungsrücklage nicht ausgewiesen wurde, darf diese nicht zum ansatz gebracht werden. weil so würde ich sie ja auch ganz genau genommen zwei mal "benutzen" ein mal über die AFA und dann noch mal wenn ich die rücklage einsetzte. ob da je ein finanzbeamter drauf kommt, sei mal dahingestellt.
"Instandhaltungsrücklage ist aber Geldvermögen und nicht Grundvermögen. Sie unterliegt damit nicht der Grunderwerbsteuer."
@lesterb42
so ist es!
bitte schelm1, dringend aufhören unwahrheiten zu verbreiten. ;-) es gibt den spruch: "wenn man keine ahnung hat, einfach mal...."
ist nicht böse gemeint, finde es nur selbst immer schade, dass in internetforen so viel halbwissen und falsche information gestreut werden.
also an alle: egal was schelm1 noch sagt, und auch durchs mehrmalige wiederholen wird falsches nicht richtig. die instandhaltungsrücklagen die in einem kaufvertrag aufgeführt werden haben zu 100% einfluss auf die grunderwerbssteuer. ganz sicher, 10000%. sie wirken komplett grunderwerbssteuer mindernd und es muss kein euro euf diese rücklagen grunderwersbsteuer gezahlt werden. nie, nein, niemals. gar nicht. jede wette.
das ist schon seit gedenken so. zu mindestens die letzte 10-20 jahre. mag sein dass es vor 50 jahren eine andere gesetzliche regel gab. aber das gesetzt dazu ist eindeutig. wer mit mir wetten will, ich gehe jede summe mit, wäre leicht verdientes geld ;-)
aber im prinzip hilft auch google. schelm1, gib doch deine falschaussage einfach in googel ein. das wurde da schon tausendfach besprochen. da siehst du das du unrecht hast. die frage ist eindeutig, fakt und steuergesetz. da braucht man nicht dran rütteln.
also: AUFGEFÜHRTE INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGEN SIND GRUNDERWERBSSTEUERFREI!!!!!!!!!!
gut das du das auch noch mal bestätigst. so hat ein eventueller leser wenigstens von "wissenden" 3 leuten die richtige aussage.
es gibt leider immer wieder leute die im internet einfach was falsches behaupten und davon ahnung zu haben. aber vielleicht geht schelm1 ja noch ein licht auf und er stellt seine falsche aussage noch richtig.
"ohne" davon ahnung zu haben, meinte ich natürlich ;-)
nur sind wir jetzt wegen einer person die was falsches gesagt hat, ganz weg von meiner eigentlichen frage. vielleicht will ja dazu noch jemand was sagen?
leider auch komplett an meiner frage vorbei geantwortet.
bitte noch mal genau lesen. es geht hier nicht um die monatliche instandhaltung, die ich als eigentümer jeden monat zu entrichten habe (da is ihre antwort richtig und zutreffend) sondern um eine kauf einer bestehenden immobilie, in der bereits instandhaltungsrücklagen enthalten sind.
wird die im kaufreis nicht ausgewiesen, muss ich auch auf den kompletten betrag (abzüglich grund) grunderwerbssteuern zahlen und kann sie im "prinzip" auch abschreiben, da ich ja den kompletten kaufpreis der erworbeen immobilie über 50 jahre abschrieben kann.
richtig ist auch, dass dann eigentlich erst bei auflösung (einsetzten) der rücklagen (zusätzlich) der entnommene betrag abgesetzt werden kann.
mir geht es aber um die "rechnung" beim kauf. also in kurz noch mal:
entweder raus rechnen und direkt 6% grunderwerbssteuer sparen oder drin lassen und somit einen höheren kaufpreis haben, denn man dann über die jahre abschreiben kann. was ist besser?