Hausverwalter ignoriert Schreiben vom Rechtsanwalt der Eigentümerin
Dank Reparaturverschleppung und falscher Beauftragung von Leistungen durch den Hausverwalter unserer Eigentümeranlage habe ich einen Anwalt eingeschaltet, der in 1 umfangreichen Brief die Sachlage dem Hausverwalter geschildert und fehlende Unterlagen angefordert hat sowie zu einer außergewöhnlichen Eigentümerversammlung mit verschiedenen Tagungspunkten aufgefordert hat. Trotz Erinnerungsschreiben vom Anwalt ignoriert der Verwalter mein Begehren bzw. reagiert überhaupt nicht auf die Briefe des Anwaltes. Im Gegenteil, er agiert so, als wäre überhaupt nichts passiert. Briefe wurden per Einschreiben geschickt, erhalten hat er diese auch via Mail.
Bei dem eingetretenen Schaden handelt es sich um eine umfangreiche Leckage des Daches. Dachdecker haben mehrfach darauf hingewiesen, dass dringend das Dach repariert werden muss. Anstelle darüber zu informieren, hat der Verwalter nur über Wärmedämmung abstimmen lassen und einen Teil schon verlegt, welche im Laufe des Jahres mittlerweile völlig durchnässt und unbrauchbar geworden ist. Der Verwalter will jetzt auch den Rest der Anlage so verlegen lassen und informiert weiterhin nicht die Eigentümer über den großen Dachschaden. Durch einen Wasserschaden in meiner Wohnung habe ich einen Gutachter beauftragt, der im Zuge der Ermittlung die Schäden am Dach aufgezeigt hatte.
Leider ist mein Rechtsbeistand im Urlaub, daher stelle ich hier meine ersten Fragen:
Meine Frage: Darf ein Hausverwalter, der von allen Eigentümern - auch von mir, bezahlt wird, Briefe von einem Rechtsanwalt einfach ignorieren bzw. mein Begehren ignorieren? Reicht sowas schon aus für ein Gerichtsverfahren und Beantragung, dass die Anlage unter Zwangsverwaltung gestellt wird, um herauszufinden, wer in Regress genommen werden kann für die entstandenen Schäden an der neuen Wärmedämmung?
Wäre schön, wenn mir jemand hier auf die Fragen antworten kann, damit ich vielleicht ein ruhigeres Osterfest verbringen kann. Ansonsten hilft mir nur Baldrian... ;-)
Vielen Dank für die Antworten und die Bemühungen!!!
Goldpiranha
5 Antworten
Siehe auch:
"Der BGH bestätigte zwar, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Abberufung eines Verwalters betreiben kann. ABER!!!!"
Verzögerte Eintragungen in die Beschluss-Sammlung
Verzögerungen bei der Führung einer Beschluss-Sammlung sind kein Grund für die Abberufung eines Verwalters, wenn der Eigentümergemeinschaft kein Nachteil entsteht.
Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Februar 2012.
Ein Wohnungseigentümer kann die Abberufung eines Verwalters nicht immer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gemäß § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verlangen. Einer Eigentümergemeinschaft steht insoweit ein Ermessensspielraum zu.
Ein Verwalter war für fünf Jahre bestellt worden.
Später forderte ein Wohnungseigentümer die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auf, eine außerordentliche Eigentümerversammlung anzuberaumen, um den Verwalter vorzeitig abzuberufen.
Der Verwalter hatte Eintragungen in die Beschluss-Sammlung mit einer Verzögerung von sechs Wochen vorgenommen und darüber hinaus weder den Zeitpunkt noch den Urheber der Eintragungen angegeben.
Da die Gemeinschaft der Eigentümer sich weigerte den Verwalter abzuberufen, reichte der verärgerte Wohnungseigentümer Klage ein.
Ohne Erfolg!
Der BGH bestätigte zwar, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Abberufung eines Verwalters betreiben kann. Fordert allerdings ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit der Eigentümergemeinschaft die Abberufung des Verwalters per Gerichtsentscheid, reicht ein wichtiger Grund nicht immer aus.
Eine Eigentümergemeinschaft darf zwar massive Pflichtverletzungen nicht tolerieren. Die vom klagenden Wohnungseigentümer vorgetragenen Abberufungsgründe reichten aber nicht aus. Die Mängel der Beschluss-Sammlung hatten keine negativen Auswirkungen für die Eigentümergemeinschaft.
Aus diesem Grund waren die Mitglieder der Gemeinschaft hinsichtlich ihrer Entscheidung über die Abberufung in ihrer Entscheidung frei (BGH, Urteil v. 10.02.12, V ZR 105/11).
Wenn alle Eigentümer der gleichen Meinung sind, könnt ihr dem Verwalter fristlos kündigen und einen neuen Verwalter einsetzen.
Danach bleibt nur noch der Klageweg um die Regressforderung feststellen zu lassen.
Vielen Dank für diesen tollen Link!!! Und vielen Dank für die schnelle Antwort!!
Die Hauseigentümergemeinschaft besteht zu 80% aus senilen alten Leuten jenseits der 80 J. Die erfassen den Ernst der Lage nicht und sind teils über verschlungene Pfade mit dem Verwalter verbandelt.
Viele der Eigentümer wohnen ganz woanders und haben davon keine Ahnung, manche sind sehr alt und wollen auch nichts mehr wissen... bzw. sind bettlägerig und erfassen es nicht mehr so ganz...
Ja, dass darf der Verwalter.
Der Verwalter schuldet nur der Wohnungseigentümerversammlung Rechenschaft, nicht aber dem einzelnen Wohnungseigentümer, geschweige denn einem Anwalt. Dennoch besitzt du natürlich ein Einsichtsrecht in die Unterlagen der WEG.
Du bezahlst natürlich nicht den Verwalter, sondern das tut die Wohnungseigentümergemeinschaft, an welche du dein Hausgeld bezahlst.
Durch die Ignoranz deines Verwalters (ist übrigens kein sofortiger Abberufungsgrund), macht er sich ggf. Schadenersatzpflichtig. Insbesondere dann, wenn Schäden auftreten und er nicht pflichtgemäß handelt, also in deinem Fall zumindest Notmaßnahmen ergreift, bzw. zumindest eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einberuft. Diese Feststellung muss jedoch ein Gericht, oder zumindest die Wohnungseigentümerversammlung treffen. Andererseits hättest du natürlich auf der Wohnungseigentümerversammlung beim Thema Wärmedämmung auf die Schäden ebenfalls hinweisen können und müssen. Insofern stellt sich die Frage des Mitverschuldens.
Daher würde ich an deiner Stelle den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats auffordern zur Wohnungseigentümerversammlung einzuladen, weil der Verwalter sich pflichtwidrig weigert. Wenn ihr keinen Verwaltungsbeirat habt, oder sich der Vorsitzende ebenfalls weigert, mußt du dich vom Gericht bevollmächtigen lassen. Du wirst allerdings nur dann Erfolg damit haben, wenn du dem Gericht darlegen kannst, dass die Sache dringlich ist.
Ist dies nicht der Fall, bleibt noch die letzte Möglichkeit, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer eine Versammlung schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe dem Verwalter verlangt (gleiches gilt natürlich auch für die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung).
Also, ob und wann ein Verwalter (einen Hausverwalter kennt das WEG nicht) einzuladen hat, ergibt sich aus der Teilungserklärung bzw. den gesetzlichen Vorgaben. Alles eigentlich ganz einfach und solche Schreiben werden auch bei uns in die ET-Akte gelegt und gut ist. Für diesbezügliche Angelegenheiten gibt es die Versammlung und die wird es ja wegen der Abschlüsse in den nächsten Tagen auch geben. Und ob der Verwalter den Beschluß der Gemeinschaft für die Reparatur anders vergeben hat als wie beschlossen, kann ja leicht geprüft werden. Schaue einfach in die Beschlußsammlung und prüfe es. Merke: Der Verwalter ist Vertreter der Gemeinschaft und nicht für den einzelnen ET da.
Ihr legt Anschreiben von Anwälten einfach in die Akte und kümmert euch nicht? Berechtigte Anfragen ignoriert auch ihr? Ohlala...
Ja, denn die WEG ist rechtsfähig und die Anwälte haben diese anzuschreiben. Wir haben solche Gesetze nicht gemacht.
Das weiß ich schon. Nur die Beschlüsse werden nur oberflächlich dokumentiert, woraus man kaum erkennen kann, was das im Detail heißt. Das ist sehr komplex, das im Detail hier einzugeben, sprengt den Rahmen. Mittlerweile habe ich auch Akten darüber anlegen können. ;-)
Eine sehr kühne Behauptung. Also der Text und das Ergebnis wird doch wohl zu ersehen sein.
Lies Dir mal den § 24 WEG durch: http://dejure.org/gesetze/WEG/24.html
Wenn möglich 25 % der Eigentümer nach Köpfen/Wohnungen - nicht nach MEA! - mobilisieren und die Einberufung einer ETV vom Verwalter verlangen. Aufgrund einer evt. Dringlichkeit unter Umständen auch früher - als die 2-Wochenfrist. Als TOP evt. auch gleich die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund aufführen.
Sollte der Verwalter auf dieses Schreiben nicht antworten, dann sollte der Verwaltungsbeiratsvorsitzende die ETV einberufen und auch den Vorsitz führen. Ggf. sollte auch gleich ein Anwalt anwesend sein - der evt. auch den Vorsitz führt.
Ihr kommt wohl nur aus dem Dilema heraus, wenn Ihr gleichzeitig den jetztigen Verwalter los werdet - da Du/Ihr wohl keinen so rechtlichen Background habt, sollte wohl ein Anwalt das begleiten.
Als Vorbereitung, solltest Du schon mal 25% der Miteigentümer zu einer Unterschrift bewegen, da wohl abzusehen ist, das der Verwalter das Thema erst noch aussitzen will - kommt mir bekannt vor ...
Quatsch mit Sauce. Ein Verwalter wird bestellt und somit abberufen, wenn er denn Mist baut und dafür sind keinesfalls alle ET notwendig. Es reicht ein ET aus, so jedenfalls der BGH.