Hauskauf - Dachgeschoss nicht als Wohnraum genehmigt - Ansprüche?
Hallo,
ich habe vor ein paar Wochen ein Haus gekauft. Jetzt wollte ich, da das Dach von außen nicht mehr in Ordnung war, ein neues Dach aufbringen und den Dachstuhl erneuern lassen. Wir wollten uns zusätzlich eine große Gaube genehmigen lassen. Beim Bauamt wurde uns allerdings mitgeteilt, dass im Dachgeschoss kein Wohnraum genehmigt wurde. Dieser könnte nur durch einen Antrag beim Amt und durch Zeichnungen von einem Architekt genehmigt werden.
Jetzt zu meinem eigentlichen Problem: Das Haus wurde über einen Makler vermitelt. In dem Expose wird angegeben, dass im Dachgeschoss "zwei wohnlich nutzbare Zimmer" vorhanden sind. Diese Zimmer waren ausgebaut, aber anscheinend nicht genehmigt. Desweiteren habe ich ein Haus mit 160 m2 gekauft, allerdings sind ja tatsächlich nur ca. 130 m2 (geschätzter Wert) als Wohnraum genehmigt.
Wie geht man am besten mit dieser Situation um? Kann ich Ansprüche geltend machen?
Vielen Dank im voraus
8 Antworten
habe ich ein Haus mit 160 m2 gekauft, allerdings sind ja tatsächlich nur ca. 130 m2 (geschätzter Wert) als Wohnraum genehmigt.
da könntest du gegen den verkäufer wegen täuschung vorgehen,allerdings musst du das dann durch gutachten belegen,schätzungen gelten nicht. ob sich das rechnet ??
auf grundlage des kaufvertrages.
Im Kaufvertrag steht ganz bestimmt nichts zur Wohnfläche. Üblicherweise verweist der Kaufvertrag auf die Planunterlagen respektive Flurnummern.
Letztlich kommt es auf den exakten Text im notariellen Kaufvertrag an. Was in einer Makleranzeige steht oder nicht, ist höchstens marginal von Interesse, und spätestens mit dem erfolgten Kaufvertrag rechtlich irrelevant. Wenn Du ein Objekt erwirbst, von dem schon im Angebotstext fantasievoll beschrieben wird, dass es sich um "wohnlich nutzbare" Räume im DG handelt, dann bist Du letztlich selbst schuld, wenn sich dies als unverbindliche Beispielsfloskel herausstellt. Und je nach Landesbauordnung sind Ausbauten im DG genehmigungspflichtig oder eben nicht. In Bayern sind sie es zum Beispiel seit der Neufassung der BayBO 1993 nicht mehr, jedoch muss der Bauherr selbst alle Anforderungen an Baubestimmungen und Brand-/Denkmalschutz erfüllen.
Beim Bauamt wurde uns allerdings mitgeteilt, dass im Dachgeschoss kein Wohnraum genehmigt wurde. Dieser könnte nur durch einen Antrag beim Amt und durch Zeichnungen von einem Architekt genehmigt werden.
Demzufolge befindet sich das Objekt in einem Bundesland, in dem Ausbauten im DG grundsätzlich genehmigungspflichtig sind. Dies bedeutet, Du kannst durchaus das DG ausbauen, nur eben erst nach Vorlage eines Bauantrages samt eines (respektive 4) Satzes Planunterlagen durch einen vorlageberechtigten Planer, Prüfung durch die Genehmigungsbehörde und erfolgter Baugenehmigung. Der Planer ist auch für die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen etc. planerisch verantwortlich.
Wie geht man am besten mit dieser Situation um?
Einen Architekten suchen, und den mit der Planung und Durchführung (Bauaufsicht!) beauftragen.
Kann ich Ansprüche geltend machen?
Das kann nur ein Anwalt nach Einsicht in alle relevanten Unterlagen prüfen respektive bewerten. M.E. nein, denn "wohnlich nutzbare Zimmer" liegen ja vor. Nur sind sie nie baurechtlich genehmigt worden. Das hätte der Erwerber vor Erwerb anhand der Genehmigungspläne ja leicht selbst prüfen können. Caveat emptor.
du kannst nichts machen
zwei wohnlich nutzbare Zimmer
steht doch da, da steht nicht Wohnraum, sondern nutzbare zimmer
mein Gott, bau das schwarz aus, ohne gaube und fertig
hast du ein haus mit 160qm Wohnraum oder wohn/Nutzfläche gekauft?
also es käme meines erachtens auf die genauen Formulierungen an, Anwalt drüberlesen lassen
mein Gott, bau das schwarz aus, ohne gaube und fertig
Nach Bauanfrage bei der zuständigen Genehmigungsbehörde? Ganz toller Tip. Das fällt auch garantiert keinem auf.
-> Anzeige, Rückbauanordnung.
Wenn man damit bereits selbst bei der zuständigen Planungsbehörde gewesen ist, und dort mitgeteilt bekam, dass schon der bestehende Zustand nicht genehmigt ist, brauchst Du es mit Schwarzbau gar nicht erst versuchen. Die Genehmigungsbehörde wird vom Eigentümer ohnehin mit Fristsetzung die entsprechende Genehmigungsplanung einfordern.
Beim Bauamt wurde uns allerdings mitgeteilt, dass im Dachgeschoss kein Wohnraum genehmigt wurde.
Das bedeutet doch nur, dass kein Antrag dafür vorlag, weil die Räume nicht vermietet werden sollten. Wer seinen eigenen Wohnraum innerhalb des Hauses vergrößern will, braucht keine Genehmigung (es sei denn, das wäre jetzt von Bundesland zu Bundesland verschieden).
allerdings sind ja tatsächlich nur ca. 130 m2 (geschätzter Wert) als Wohnraum genehmigt.
Genehmigt, ja. Aber mehr wurde doch auch nicht ausdrücklich verboten? Was für Ansprüche möchtest du also geltend machen?
Wer seinen eigenen Wohnraum innerhalb des Hauses vergrößern will, braucht keine Genehmigung (es sei denn, das wäre jetzt von Bundesland zu Bundesland verschieden).
Das war grundsätzlich immer genehmigungspflichtig, sofern es dabei um Außenveränderungen ging (was üblicherweise der Fall ist, sobald es um das DG geht). In Bayern ist allerdings der DG-Ausbau im Grundsatz nicht mehr genehmigungspflichtig.
innerhalb des Hauses - dabei gibt es keine Außenveränderungen, jedenfalls nicht nach meinem Verständnis.
Spätestens bei Einbau von Dachgauben schon. Oder Dachflächenfenstern.
Das wäre für mich nicht innerhalb, sondern am Haus ;o)
Kann ich Ansprüche geltend machen?
Woraus? Gegen wen?
Ein Exposé ist nun keine zugesicherter Eigenschaft, gekauft wurde, was im Notarvertrag vereinbart ist.
Der Makler haftet schon mal nicht für Angaben, die er vom Verkäufer übernommen hat.
Und dein Irrtum in der Sache, "zwei wohnlich nutzbare Zimmer" beschreiben eine entsprechend vorliegende Baugenehmigung oder gar Wohnraum, fällt dem Käufer zu.
G imager761
Auf welcher Grundlage? "Wohnlich nutzbar" != Wohnraum.