Hallo, Unser Rohbau steht, Traufe 2,00 m zu hoch im Bauantrag. Baufirma hat Fehler Übersehen laut Bebauungsplan nur 4,50m nun 5,80m. und jetzt?
Das Bauamt sagt, ich hätte jetzt ein großes Problem. Die Planung und das halbe Haus wurde von einem Bauunternehmen gebaut. Angeblich wurde vorher vom Bauunternehmen geklärt, das man laut Bebauungsplan die Traufe 2,00m höher bauen darf. Dies gilt aber nicht für unser Grundstück. Dies habe ich erfahren, weil ich zum Bauamt ging. Das Baufsichtsamt sagt jetzt zu mir, das ich ein großes Problem habe. Vorher war es ein Freistellungsverfahren und ist nicht aufgefallen. Den Architekten der es geplant hat habe ich noch nie gesehen und er meldet sich auch nicht auf meine Fragen, die Firma sehr bekannt,fängt an zu lügen, und möchte die vierte Rate. Droht mit Rechtsanwalt und weiteren Kosten. Bin ich jetzt als Bauherr an allem Schuld? Grundstück und Fertighaus haben wir gekauft, weil wir dachten es wäre alles ok. Wir hätten auch ein niedrigeres Haus gebaut. Gibt es keine Falschberatung. Oder das im Werkvertrag die Planung des Hauses übernommen wird. Bauwerkvertrag listet alle Details auf. Architekt hatt Entwässerungsplan gezeichnet, aber falsch. Bauleiter wusste bis Baubeginn nicht wo die Kanalanschlüsse usw. Sind. Dafür nimmt man doch als Laie ein Bauunternehmen, das so etwas nicht passiert. Mein Rechtsanwalt möchte das wir uns einigen. Dann ist das Geld weg und eventuell der Rohbau auch. Und ich mache mich strafbar wenn nicht nach Bebauungsplan gebaut wird. Die Firma hat jetzt so viel falsch gemacht und ich soll jetzt an allem Schuld sein? Hausfirma droht mit Vertragskündigung. BAU YTONG STEHT AUCH SCHON 3 MONATE OHNE DACH IM REGEN .
6 Antworten
Für das Bauvorhaben im Außenverhältnis ist stets der Bauherr verantwortlich.
Es ist stets seine eigene, wirtschaftliche Verantwortung, welcher Erfüllungsgehilfen er sich für die Realisierung dabei bedient.
Für die rechtlich sichere Umsetzung einer Bauabsicht, ist ein Bauantrag und eine bestätigte Baugenehmigung erforderlich.
Darin werden u.a. die geometrischen Verhältnisse des Baukörpers definiert.
Bei ggf. vorhandenen B-Plänen, sind diese bereits zweifelsfrei, unwiderruflich vordefiniert. Hier reicht dann eine Bauanzeige aus, jedoch nur, wenn sich das beabsichtigte BV im Rahmen der nach B-Plan vordefinierten Randbedingungen befindet. Für die Einhaltung ist alleinig der Bauherr verantwortlich, nicht der georderte, ggf. fachlich unfähige Erfüllungsgehilfe!
Wenn der Erfüllungsgehilfe versagt, ist dennoch der Bauherr im Außenverhältnis verantwortlich! Im Zweifelsfall kann er diesen privatrechtlich zwar nachträglich in die Haftung nehmen, was der Bauabsicht jedoch keinerlei Fortschritt bringt. Jeder Bauherr sollte doch wohl in der Lage sein, die geometrischen Abmaße des Baukörpers bei den vordefinierten Restriktionen eines vorhandenen B-Planes zu beurteilen.
Im vorliegenden Fall meine Empfehlung:
Sofortiger Baustopp und keinerlei Zahlungen mehr an den Erfüllungsgehilfen, bevor der ggf. Pleite geht!
NB: Ich bin lediglich Bauberater und -begleiter, kein RA für Baurecht!
Fortsetzung: Baufirma hatte den Vertrag gekündigt,, weil wir die 4 Rate nicht gezahlt haben. Hatten Mängel und alles angegeben wie es sein soll. Es hat sich zwischenzeitlich der Bebauungsplan geändert. Auch mein Grundstück ist dabei. Vorher Traufe 4,50 jetzt 5,50. Baupläne 6,50 angenommen. In den Bauunternehmen ist eine Berechung vom Architekten das eine Traufe von 6,50 eingehalten wird. Die verbandsgemeinde oder besser gesagt eine Sachbearbeiterin hätte es so entschieden. 4,50 sind erlaubt und es ist ein freistellungsverfahren.zuerst sagte die Bauaufsicht die Sachbearbeiterin kann nicht einfach was entscheiden und jetzt wurde Im Bauaufsichtsamt der Sachbearbeiter gewechselt und sagt mir jetzt, das der Bebauungsplan schwer zu lesen Sei und durch die neue Änderung des Bebauungsplans die Traufe nur noch dann mit 30 cm die zulässige Höhe überschreitet. Hat mir noch gedroht. Hatte das Gefühl die Sachbearbeiterin soll geschützt werden. Meinem Rechtsanwalt hat er auch nur Mist erzählt und eingeschüchtert. Bauherr usw. Ich habe die Akte kopiert. Jetzt wird es link. Im Text Bebauungsplan steht. Oberhalb der hangparallelen Straßen darf die Traufe um 2 m erhöht werden. Dann wären wir bei 6,50. Wir liegen aber nicht an einer hangparallelen Straße. Jetzt ist mir ein Schreiben von der Bauaufsicht aufgefallen. Ein Bild der Örtlichkeit soll gemacht werden, ob das Grundstück oberhalb der Erschliessungsanlagen liegt. Was soll das? Dann würden alle Grundstücke dazugehören. Wichtig für uns War, das die Bauaufsicht schreibt, das die Höhe der Traufe nicht eingehalten wird. Tut sie aber nicht. Man könne auch privatrechtlichen das klären. Übrigens ist er der einzige der so denkt. Die anderen Mitarbeiter waren anderer Meinung doch er entscheidet. Mit diesem verdrehten Satz. Nirgendwo steht Erschliessungsanlagen, sondern immer erschliessunfsstrasse. Wahrscheinlich müssen wir wegen dieser Entscheidung bezahlen, haben fast nichts mehr Alles Mangel in der Hand. Sagten auch, sie hätten die Höhe des robust nachgemessen. Stimmt auch nicht. Lasse es jetzt privat nachmessen. Jetzt habe ich gefragt, wenn ok, warum bekomme ich keine Erlaubnis. Bestandschutz, usw. Gibt es nicht. Bleibt es dann nicht illegal? Durch diese Entscheidung , sind wir Waffenlos geworden, müssen zahlen und entgangenen Gewinn usw. Obwohl wir alles richtig gemacht haben. Jetzt überlege ich noch was wir machen können.
Gruß
The worse case !
Bei einer Einigung schneidest du wahrscheinlich am Schlechtesten ab.
Kann es sein, das dein Rechtsanwalt mit dem Bauunternehmer verwand ist, oder spielen die zusammen Tennis? Er muss dir unbedingt erklären, welche Parteien Schuld daran haben, und in wie weit du auch eine Schuld haben solltest (denn sonst wäre eine gütliche Einigung Unsinn). Die Bauzeichnung wurde eigentlich vor Baubeginn vom Archtekten eingereicht und dann auch genehmigt. Wenn die zu hohe Traufhöhe nicht lt Zeichnung ist, dann hätte der Bauunternehmer auch auf deinen Wunschh hin nichts ändern dürfen. zumindest hätte er dich schriftlich darauf aufmerksam machen müssen.
Wenn du die Fakten richtig dargestellt hast, trifft dich kaum/keine Schuld. Allerdings den Stress nimmt dir keiner.
Den Rechtsanwalt würde ich sonstwohin schicken. Die Lage ist der Beschreibung nach ziemlich eindeutig: Der Generalunternehmer hat den Fehler gemacht und diesen zu verantworten.
Normalerweise stellt die Bauaufsicht den Bau bei solch gravierenden Verstößen ein. Das wäre in deinem Fall evtl. ein Vorteil, weil dann der Unternehmer nicht mehr bauen darf. Ansonsten würde ich raten mit der Bauaufsicht das weitere Vorgehen abzustimmen: Ist evtl. eine nachträgliche Genehmigung möglich oder was ist noch genehmigungsfähig. Wenn die Bauaufsicht kooperativ ist, kann man das auch ohne Rechtsanwalt und den Generalunternehmer würde ich auch erstmal außen vor lassen (stattessen wäre ein eigner Architekt evtl. hilfreich, der die Folgen der Planänderung beurteilen kann - und der Stundensatz ist ein Bruchteil von dem des Rechtsanwalts). Die Vorgaben gehen dann an den Generalunternehmer, der ein neues Baugesuch (evtl. mit Befreiuungsantrag) stellen muss. Hierfür sollte man ihm eine bestimmte Frist (z.B. 4 Wochen) setzen. Gleichzeitig sollte man ihn auffordern sein Bauwerk zu schützen.
Damit geht erstmal der Bau voran. Es stellt sich noch die Frage von Minderung und Schadensersatz. Die Minderung kann man recht einfach nach der reduzierten Wohnfläche (oder des Umbauten Raums - ich würde das für mich bessere wählen) berechnen. Ein Schaden ist. evtl. dadurch gegeben, dass das Haus nichtmehr wie gewünscht nutzbar ist - z.B. durch ein fehlendes Zimmer oder zu kleine Räume. Das sollte euer Rechtsanwalt eigentlich wissen und euch entsprechend beraten. Ein Schaden ist auch der Zeit- und Geldaufwand für diese Umplanung incl. des verzögerten Umzugs!
PS: Hätte die Baufirma nach Euren Plänen (d.h. der Architekt ist separat beauftragt) gebaut, so wäre sie keinesfalls in der Plicht die Zulässigkeit des Baus zu prüfen. Dann kämen hier in der Tat hohe Zusatzkosten auf Euch zu, die ihr von Eurem Architekten erstmal zurückfordern müsst.
1. Unbedingt Rechtsanwalt wechseln.
2. Auf garkeinen Fall weitere Zahlungen leisten
3. Der Architekt hat eine Haftpflichtversicherung für solche Planungsfehler
4. zurücklehnen und ruhig bleiben
Punkt 1 ist der wichtigste. Was gibt es da zu einigen??? Einen Vergleich??? in DEM Fall??? Niemals! Der Architekt soll seine Haftpflichtversicherung einschalten und den Schaden beheben. Fertig. Sonst garnix.
Das geht auf das Konto des Architekten ! Versteh nicht das du ihn noch nie gesehen hast 🤔
Zahl die Rate ja nicht !!!
Empfehl dir einen Gutachter zu Rate zu ziehen !