Gibt es wirklich einen Wertverlust bei Wohnungen?
Jetzt mal angenommen ich kaufe eine Wohnung für 180 tsd. Die ist doch in 20 Jahren auch noch 180 tsd wert. Eher mehr. Oder? Klar ist sie in 20 Jahren etwas renovierungsbedürftig, aber sollte man nicht Minimum seinen Kaufpreis wieder rausbekommen?
14 Antworten
Ja, wobei man hier den Sachwert betrachtet, und nicht die Lage, welche in allen Fällen das wichtigste Kriterium ist.
Den Sachwertverlust, also die Abnutzung der Immobilie kannst du (solange es sich um ein nicht selbstgenutztes Renditeobjekt handelt) von der Steuer abschreiben. Eine Wohnung in Mecklenburg-Vorpommern wird es also sehr schwer haben, irgendwie an Rendite zu kommen.
Ein Gegenbeispiel: Nach dem Schluss des Kreditfonds für Immobilien durch die Deutsche Bank im Jahre 2005 gab es im Deutschland eine Immobiliekrise. Zu dieser Zeit konnte man 30-50m² Wohnungen in Frankfurt am Main teilweise für 80000€ oder weniger kaufen. Auch wenn diese heute renovierungsbedürftig wären, wäre sie zumindest das 2.5-fache wert. Natürlich muss die Grundsubstanz des Bauwerkes in gutem Zustand sein
Aktuell sind die Preise für Immobilien in guten Lagen jedoch sehr hoch, weshalb man eher selten an gute Deals (>6% Mietrendite) kommt.
Und noch etwas: Bei Immobilien als Kapitalanlagen kannst du alle Instandhaltungskosten absetzen.
Viel Erfolg!
Björn Hoffmann
Das hängt auch sehr viel von der Lage ab.
Wenn die Wohnung zb total in einer schönen, grünen Gegend liegt und optimale Verkehrsanbindungen hat ist sie natürlich auch was Wert.
Aber dann wird in der Zeit eine Müllverbrennungsanlage auf der anderen Straßenseite gebaut die stinkt und bei der rund um die Uhr LKW an und abfahren. Das senkt den Wert natürlich nach unten.
Das mit dem Wertverlust ist ja eher theoretisch.
Wenn theoretisch der Preis der Wohnungen 20 Jahre lang gleich bleibt, könnte die Wohnung dann auch noch EUR 180.000 wert sein. Das Problem ist, dass in 20 Jahren vielleicht das Bad erneuert werden muss, die Fenster und der Fußboden auch, was dich EUR 20.000-30.000 kostet. Daher ist die Wohnung theoretisch nur noch EUR 150.000 wert, weil ein Käufer ja erst alles reparieren muss.
Wie gesagt, theoretisch. In der richtigen Lage ist die Wohnung sogar wesentlich mehr wert. Und es ist auch nicht realistisch, anzunehmen, dass die Preise gleich bleiben. Es gibt ja auch noch die Inflation.
Andererseits gibt es in 20 Jahren vielleicht neue Entwicklungen. Sagen wir, du hast eine Wohnung, an der 40 Jahre lang nichts gemacht worden ist. Dann hat die noch keine Schallschutzfenster. Heutzutage erwarten die Mieter das aber, vor allem dann, wenn die Wohnung irgendwo liegt, wo es laut ist (Flughafen, Bahnlinie, Schnellstraße). Wenn du eine 40 Jahre alte Wohnung also auf den Stand einer neu gebauten Wohnung bringen willst, musst du die Fenster austauschen lassen. (Ganz abgesehen davon sind die nach 40 Jahren wohl eh nicht mehr so gut in Schuss.)
Das Problem ist, dass in 20 Jahren vielleicht das Bad erneuert werden muss, die Fenster und der Fußboden auch, was dich EUR 20.000-30.000 kostet.
Wenn du die Fenster mit Panzerglas und Goldumrandung machen lässt zzgl. Luxusbad und Marmorfußboden.
Ansonsten wird das ganze keine 10.000,- € kosten.
Bei einer ETW gibt es im Sondereigentum eigentlich nichts, was nicht mit einer oder zwei Jahresmiete wieder reingewirtschaftet ist.
Teuer sind Dach- oder Heizungserneuerung, diese sind jedoch im Gemeinschaftseigentum, ergo fallen unter die Instandhaltungsrücklage.
Beispiel, dank dem Kohl und seinen Abschreibungen wurde gekauft für 5.000 DM/m² in Massen.
Miete wurde erziehlt so rd. 4 DM/m² im topsanierten Denkmal.
Im Rahmnen der logischen Zwangsversteigerungen wurde erlöst so rd. 1000 DM/500 EUR/m².
Heute sind möglich 1.000 EUR/m² und fast alle haben ein Geschäft gemacht.
Es gibt weder eine automagische Wertsteigerung noch einen automagischen Werterhalt bei Immobilien.
Was eine Wohnung, die du heute kaufst, in 20 Jahren wert sein wird, entscheidet einzig und allein der Markt. Angebot und Nachfrage, you know.
Ob eine aufstrebende Kleinstadt in ihrem Streben erfolgreich ist oder nicht, weiß heute niemand. Selbst wenn sie es ist, weist sie eventuell haufenweise Neubaugebiete aus, was für Bestandsimmobilien nicht unbedingt förderlich ist.
Um die Sache spannender zu machen, spielt auch die Politik noch mit rein. Immobilien sind heute (u.a.) deshalb sackteuer, weil die Zinsen auf Minimalniveau sind. Es gibt aber keine Garantie dafür, dass das so bleibt. Lass die Bauzinsen wieder auf sechs Prozent steigen, und der ganze Boom ist Geschichte.
Grundsätzlich ist eine Wohnung ein Konstrukt aus Baumaterialien und Installationen, die einem Verschleiß unterliegen. Wenn du kein Geld reinsteckst, ist eine heute niegelnagelneue Wohnung in 20 Jahren heruntergekommen und nicht mehr wirtschaftlich verwertbar.
Die Bodenbeläge sind hinüber, die Heizung ist nicht mehr zeitgemäß, die Fenster womöglich auch nicht, und der ganze Stil der Ausstattung ist völlig aus der Mode.
Ja, man könnnte das durchaus als Wertverlust bezeichnen.