Erbschaftssteuer bei Selbstnutzung und teilweiser Vermietung?
Hallo zusammen,
hoffentlich kann mir hier jemand mit dem folgenden Problem helfen, da ich mich im Steuerrecht nur sehr schlecht auskenne:
Meine Mutter, mein Bruder und ich haben zusammen ein Haus geerbt, das jedoch für nur drei Bewohner zu groß ist. Aus emotionalen Gründen wollen wir das Haus nicht verkaufen. Eine gänzliche Vermietung kommt aus finanziellen Gründen auch nicht in Frage, da wir nicht in der Lage wären, die volle Erbschaftssteuer zu zahlen. Da bei Selbstnutzung ja Freibeträge anfallen, bewohnen wir das Haus derzeit selbst, um keine Erbschaftssteuer zahlen zu müssen.
Nun ist es uns aber unangenehm, so viel Wohnfläche unvermietet zu lassen, gerade in Zeiten von knapper werdendem Wohnraum (außerdem könnten Mieteinnahmen uns helfen, Nebenkosten etc. auszugleichen).
Meine Frage ist also, ob die volle Erbschaftssteuer auch dann anfällt, wenn man eine geerbte Immobilie mit einer Erbengemeinschaft zum größten Teil selbst bewohnt, einen Teil der Räumlichkeiten jedoch offiziell vermietet (wir sprechen hier von ca. 10-15% der Wohnfläche, die gewerblich vermietet wird), z.B. an eine:n Student:in o.Ä.
Für jede Einschätzung und jeden Hinweis wäre ich sehr dankbar, da ich aus den Gesetzestexten nur schwer schlau werde.
Vielen Dank im Voraus und liebe Grüße!
6 Antworten
Ich vermute, dass das Haus durch Erbfolge nach dem verstorbenen Ehemann und Vater auf die angegebenen drei Personen anteilig übergegangen ist, und zwar zu 1/2 auf die Ehefrau /Ihre Mutter und auf Sie und den Bruder je 1/4. Wenn es sich so verhält, können Sie davon ausgehen, dass Ihre Mutter als Ehefrau einen Erbschaftssteuerfreibetrag von 500.000 Euro hat und Sie und Ihr Bruder von je 400.000 Euro. Unabhängig von der zusätzlichen gänzlichen Freistellung von Familienheimen von der Erbschaftssteuer bei Weiterbewohnung durch Ehepartner und/oder Kinder (diese bis zu 200 m2 Wiohnfläche), könnte das geerbte Haus also einen Wert von 1.300.000 Euro haben, ohne dass überhaupt ErbSteuer anfällt. Da ich davon ausgehe, dass das Haus einen wesentlich geringeren Wert hat, könnten die Erben, wenn es z.B. 800.000 Euro wert wäre, noch 500.000 Euro an anderem Erbvermögen hinzu erwerben, ohne dass ErbSteuer anfiele. Sie und ihre Mutter und Bruder brauchten somit die "Familienheim-Steuerbefreiung" mit der 10-jährigen Wohnpflicht gar nicht in Anspruch zu nehmen und brauchten sich überdies keine Gedanken darüber zu machen, ob und an wen Sie Teile des Hauses vermieten wollen . Das hätte dann mit der ErbSteuer gar nichts zu tun, sondern könnte von Ihnen allein nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten und nach dem eigenen Wohnbedarf entschieden werden..
Steuerrecht ist jetzt auch nicht mein Gebiet, aber ich denke du verwechselst hier einiges.
Erbschaftssteuer wird fällig bei Erbeintritt, die Freibeträge sind bereits genannt, auf den Zeitpunkt wird auch der Nachlasswert abgestellt. Hier fließt die zu diesem Zeitpunkt vermietete Immobilie anders ein, wie die Selbstgenutzte, so zumindest meine Meinung.
Wenn ihr die Immobilie vermietet, habt ihr Einahmen, welche anzugeben sind. Hier kann es eine steuerliche Überlegung wert sein, wer die Miete vereinnahmt. Handeln könnt ihr als Erbengemeinschaft nur gemeinsam.
Die Eigennutzung der Immobilie wird dann wieder interessant, wenn ihr die Immobilie verkaufen wollt. Inwieweit die Vermietung auch eine Rolle spielt,, wenn einer aus der Erbengemeinschaft raus will: weiß ich nicht.
Ist denn die Erbschaftssteuer, die zu zahlen ist, so hoch? Ehepartner, Kinder und auch Enkel haben doch einen ziemlich hohen Freibetrag jeder einzelne! Wie das ist, wenn Erben dritten Grades ein Haus selbst bewohnen, bzw. auch teilweise vermieten, kann Euch ein Notar erklären. Auch die Rechtsabteilung beim Finanzamt gibt bezüglich Steuern Auskunft.
Sinnfrei auf den FS einzugehen, wenn zwar die 3 Erben 'benannt' werden, nicht aber der Nachlass- bzw. Immobilien-WERT👎!
Mir wäre es neu, dass die Absicht ein Haus zu vermieten gegenüber der Selbstnutzung überhaupt etwas mit Erbschaftssteuer zu tun hat. Vielleicht weiß ich auch zu wenig. In jedem Fall, wie schelm1 schon geschrieben hat, muss es schon ein sehr großes Haus in besonders bevorzugter Lage sein, wenn Ihr, also jeder Erbe für sich, überhaupt Erbschaftssteuer zu zahlen hätte.
Wenn es möglich ist, teilt eine Einliegerwohnung ab. Also möglichst so, dass Euer künftiger Mieter oder Mieterin eine vollständige, abgeschlossene Wohnung hat. Möglichst mit eigenem Bad/WC und zumindest einer Kochnische. Wenn der Zugang dann auch noch direkt von draussen oder zumindest vom Treppenhaus aus möglich ist, umso besser.
Ihr vermietet dann z. B. 15 % des Hauses und könnt künftig auch 15 % aller allgemeinen Kosten, die z. B. für Renovierung, Reparaturen, Grundsteuern, Versicherungen etc. von der Steuer absetzen, sodass auch kaum Einkommenssteuer auf die Miete anfallen wird.
Das lohnt sich auf jeden Fall, vor allem, wenn man knapp bei Kasse ist.