Ist ein Pfandtausch bei einem Hausverkauf möglich?
MF-Haus, finanziert über 2 LV´s und BSV. BSV beendet, eine LV wurde von einem Versicherer eine LV wurde von eine Bank über Grundschuld abgesichert. Die LV der Bank wurde vor 2Jahren fällig, aber nicht abgelöst, sondern es wurde ein neuer Darlehensvertrag abgeschlossen, der volleingezahlte Rentenvertrag wude als Sicherheit abgetreten.Nun soll das Haus verkauft werden. Die Versicherung hat einem Pfandtausch zugestimmt, aber die nicht mehr wirtschaftlich verbundene Bank sperrt sich. Reicht die Abtretung der volleingezahlten RV als Sicherheit nicht aus, zählt nur eine Grundschuld? Der Bank kann auch alternativ eine Grundschuld an einem lastenfreien Haus eingeräumt werden. Kann sie es ablehnen bzw. mit welchen Kosten ist zu rechnen.
3 Antworten
Hallo ruthfranziska,
bei einer Immobilienfinanzierung, inbegriffen ist hierbei auch der Pfandtausch (o. Objekttausch genannt), ist die Absicherung in Form einer Grundbucheintragung üblich und wird daher auch von vielen Banken gefordert. Die abgetretene Rentenversicherung stellt somit keine alleinige Sicherheit für die Bank dar.
Ob die Bank, Dein lastenfreies Haus als Sicherheit akzeptiert, hängt stark von dem Marktwert und der einzutragenden Finanzierungssumme ab. Banken verlangen bei einem Pfandtausch, dass die neue Immobilie mindestens gleichwertig, lieber sogar höherwertig, ist.
Im Endeffekt ist die Bank nicht dazu verpflichtet, einen Objekttausch vorzunehmen und steht damit in ihrer Entscheidung frei, einen Schritt auf Dich zuzugehen.
Bzgl. den zu erwartenden Kosten, möchte ich Dir noch mit auf den Weg geben, dass in der Regel eine einmalige Gebühr für den Objekttausch in Rechnung gestellt wird. Die Höhe ist von Bank zu Bank abhängig. Bitte beachte auch, dass für die Absicherung auf der neue Immobilie zusätzliche Kosten für Notar und Eintragung anfallen.
Ich hoffe, dass Dir die Antwort weiter hilft und wünsche Dir alles Gute!
Meryem
Interhyp AG
Dein Text ist sehr verwirrend.
Handelt es sich tatsächlich um ein Mehrfamilienhaus, oder nur um ein Ein- oder Zweifamilienhaus ?
Was versteht man unter dem Text - eine LV wurde fällig. Sollte das Ablaufdatum erreicht sein, wird die Ablauf-Summe an die Bank ausbezahlt, wenn sie abgetreten war.
der volleingezahlte Rentenvertrag wude als Sicherheit abgetreten
Auch diesen Text sollte man erklären.
Handelt es sich hier um eine Rentenversicherung mit einer Einmalzahlung ?
Außerdem wann wurde dieser Vertrag abgeschlossen und wann endet er ?
Reicht die Abtretung der volleingezahlten RV als Sicherheit nicht aus, zählt nur eine Grundschuld?
Bei einer Rentenversicherung wird nur der derzeitige Rückkaufswert als Sicherheit anerkannt. Außerdem sollte man bedenken, dass dieser Vertrag bei Auszahlung auch steuerpflichtig ist, wenn er nach 2004 abgeschlossen wurde.
Der Bank kann auch alternativ eine Grundschuld an einem lastenfreien Haus eingeräumt werden.
wobei hier zuerst zu prüfen ist, ob der Wert des Objektes ausreicht um die Darlehensschuld zu decken.
Sinnvollerweise solltest Du ein Gespräch mit dem Darlehensgeber suchen, und ihm alle erforderlichen Unterlagen über deine Einkünfte, Vermögen, Schulden und mtl. Belastungen vorlegen.
Gruß Apolon
Ruth Franziska:
Du hast nicht erläutert, aus welchem Grund die Bank sich gegen den Pfandobjektaustausch sperrt. Liegt es am Wert des Objekts oder an deiner Bonität?
Fest steht jedoch, dass du dem Käufer gegenüber zur Lastenfreiheit verpflichtet bist. Anlässlich der Veräußerung bist du berechtigt, das Grundpfandrechtsdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz auch vor Ablauf der Bindefrist zu kündigen. Allerdings ist die Bank auch berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu fordern.
Versuche es mit folgendem Argument der Bank gegenüber: "Wenn Sie aus mir unerfindlichen Gründen dem Pfandobjektaustausch nicht zustimmen, besteht auch keine Berechtigung, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu fordern.