Zweifamilienhaus zu Einfamilienhaus ändern
Ich möchte gerne ein Zweifamilienhaus änden lassen. Das Haus hatte vor ca. 40 Jahren mal einen Mieter. Warum das damals dann nicht geändert wurde weis ich nicht. Es war schon damals nicht geplant einen Teil des Hauses wieder zu vermieten.
Im Haus wohnen zwei Paare. Das Haus besitzt eine Eingangstür und zwei Klingeln. In der unteren Etage wohnt eine Partei und in der oberen die andere. Beide Wohnungen grenzen an ein Treppenhaus mit Flur. Der Flur gehört zur unteren Wohnung, davon gehen 5 Türen ab. Oben am Treppenhaus gehen 4 Türen ab zu der oben Wohnung. Die einzelnen Wohnungen sind also nur mittels mehrerer Türen abzuschließen wobei bei der unteren Wohnung der Flur dann nicht zugänglich wäre (Da ist z. B. der Telefonanschluß) Beide Parteien sind eng verwand (Eltern-Kind mit Partner) Beide Wohnungen verfügen über einen separaten Stromzähler. Alle andeten Kosten (Wasser etc.) trägt nur eine Partei und kann nur schlecht erfasst werden (Höchtens über Personenanzahl und Quadratmeter. Diese Kosten werden auch nur über eine Rechnung erfasst.
Nun wollte ich wissen ob das Haus als Einfamilienhaus umgeschrieben werden kann da beide Parteien eng verwandt sind. Soviel ich weis geht das. Das ganze geschieht aus steuerlichen Gründen und würde sich nach 4 Jahren rechnen. Möchte mich schon jetzt für alle Antworten bedanken.
7 Antworten
Techn isch ist es natürlich möglich, aus dem ZFH ein EFH zu machen. Insbesondere, weil die Abgeschlossenheit der Wohnungen nicht gegeben ist.
Der steuerliche Aspekt ist mir nicht ganz klar, denn bei einem EFH ist keinerlei Abzug von Kosten möglich.
Wenn es um die Vermietungserlöse für die obere Wohnung gehen würde, dann müßten die auch noch dann angegeben werden, wenn es ein EFH ist, denn die tatsächlichen Verhältnisse (Mieteinnahmen), schlagen natürlich die Raumaufteilung.
Nur wgen der Grundsteuer , würde ich es vermutlich nciht machen, aber OK, als Rechenaufgabe schon interessant.
Notarkosten + Gerichtskosten entsprechen ca 4 Jahre des Ersparten, dann gehts in die eigene Tasche. Da die Beiträge weiter steigen werden und in absehbarer Zeit keine Vermietung geplant ist, würde es sich rechnen.
Sie wollen sparen...? Mit € 67.00 im Jahr...? Dämmen Sie die Hütte, neue Fenster rein, anständiges Heizsystem und grosse PV auf's Dach... So hab ich es gemacht (REH von 2 auf 3 Wohneinheiten). Dadurch spare ich im Jahr ca. € 3'200.00 (Wärme & Strom). Die NK sind pro WH von über € 200.00 auf unter € 100.00/Monat je WH gesunken (3 WH). Zusätzliche generiere ich Stromeinnahmen aus PV und BHKW von ca. € 3'000.00/Jahr. Die Mieter wurde um 2'800.00/Jahr (macht ca. 9'200.00/Jahr). Diverse steurliche und staatliche Zuwendungen sind hier noch nicht mal eingerechnet - machen aber deutlich mehr als € 400.00 im Jahr aus. Finanzierung war € 76'000.00 in 14 Jahren ist amortisiert. Danach ist der obere Betrag (= 9'200.00/Jahr) mein Gewinn. Unterdessen erhalten ich von der Bank immer wieder Informationen über ähnliche Gebäude.
Kleinvieh macht bekanntlich auch Mist. Habe zwar keine Mieteinnahmen wie Sie und so groß ist die Hütte auch nicht. Aber Isolierung und Fenster sind neu und seit einem Monat ist auch eine PV aufen Dach. Solar für Warmwasser kommt später, da muß ich erst sparen. Da wollte ich mal mit den 67 Euro anfangen ;-)
Ja, wenn das so ist kann ich nur gratulieren - Die PV ist das Beste was Sie machen konnten (Unternehmen gründen wg. MwSt mit Sonderabschreibung)... Viel Sonne und Grüsse
So, hab jetzt einfach beim Finzamt nachgefragt. Dort sagte man mir das das nicht ganz so einfach läuft wie bei wikipedia beschrieben. Ein Einfamilenhaus würde meist teurer bewertet als ein Zweifamilienhaus. Es könnte sein das es nur ganz wenige Euros teurer oder billiger werden würde, eine Zweifamilienhaus-Lösung meistens besser ist und ich die Eintragung besser so belassen kann.
Das Haus gehört nur einer Partei, die andere hat ein wohnrecht. Im Grundbuch ist es nicht geteilt, dort steht einfach nur Zweifamilienhaus. Beim Bauamt anmelden? Ich dachte bei Eintragungen ins Grundbuch brauch ich einen Notar. Ohne Eintragung ins Grundbuch bekommt die Gemeinde doch keine Mitteilung oder? Dann würde sich die Steuer doch nicht ändern.
Das geht ohne Probleme.
Normalerweise reicht eine kurze Mitteilung ans Bauamt. Problematisch ist die Sache nur, wenn es auch im Grundbuch in 2 Objekte geteilt ist. Dann muß das über einen Notar geändert werden.
Beim Bauamt anmelden? Ich dachte bei Eintragungen ins Grundbuch brauch ich einen Notar. Ohne Eintragung ins Grundbuch bekommt die Gemeinde doch keine Mitteilung oder? Dann würde sich die Steuer doch nicht ändern.
Die Grundsteuer wird bei Einfamilienhäusern anders bemessen. Eingetragen als Zweifamilienhaus kostet das Haus (Hebesätze steigen ja dauernt) im Jahr 67 Euro mehr als ein Einfamilienhaus. Kann man hier nachlesen: http://de.wikipedia.org/wiki/Grundsteuer