Zwangsversteigerung? Vorteile? Nachteile? Eure Erfahrungen!

Hallo und Guten Abend,

der Erwerb eines Objektes in der Zwangsversteigerung kann durchaus ein richtiges Schnäppchen sein.

Es ist ausgeschlossen an dieser Stelle auch nur ansatzweise alle Probleme im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie in einer Zwangsversteigerung aufzuzeigen.

Beispielhaft sei erwähnt, dass neben den Problemen hinsichtlich einer evtl. erforderlichen Räumung der Eigentümer oder Kündigung der Mieter Risiken hinsichtlich der Substanz des Objekts. Der Erwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung. Beispiel: Du hast das Haus besichtigen können und alles für gut befunden, vielleicht weil Du einen wirklichen Fachmann dabei hattest. Das ist keine Gewähr dafür, dass das Objekt sich am Tag des Zuschlags auch noch in diesem Zustand befindet. Ich habe schon ausgebaute Armaturen, abgebaute Heizkörper, abtransportierte Heizkessel, zerschlagene Granitplatten in der Küche und ähnliches erlebt. Das bedeutet jetzt nicht, dass es so sein muss, kommt aber eben vor. Insofern ist es mitunter hilfreich, den Noch-Eigentümer kennen zu lernen und mit ihm über eine evtl. Räumung des Objektes zu sprechen. Dabei kann man sich oft einen ganz guten Eindruck von ihm verschaffen.

Weitere Probleme ergeben sich daraus, dass bei einer Besichtigung u.U. Mängel nicht erkannt werden, weil Wände neu gestrichen oder tapeziert sind. Kein Eigentümer wird jemanden ins Haus lassen, um die Mängel aufzuzeigen, dies würde ja dazu führen, dass die Gebote niedriger ausfallen, weil der Erwerber dem Gebot bereits ins Geheim die Instandsetzungskosten dazurechnet.

Häufig erkennt man auch bei einer Besichtigung Altlasten, so z.B. ob astbesthaltige oder andere Schadstoff haltige Baustoffe im Gebäude verarbeitet wurden. Dies kann man u.U. auch in Erfahrung bringen, wenn heraus gefunden werden kann, wann etwa welche Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden.

Sehr problematisch kann es auch werden hinsichtlich der Räumung oder Kündigung, je nachdem ob der Eigentümer das Objekt bewohnt oder Mieter vielleicht Kündigungsschutz genießen. Im Regelfall kann der Eigentümer, wenn nicht besondere Härten vorliegen, problemlos geräumt werden. In Einzelfällen wiederum kann dies über 12 Monate dauern.

Die Aussage hinsichtlich des Wertgutachtens ist falsch. Für jedes in der Zwangsversteigerung angebotene Objekt ist der Verkehrswert zu ermitteln. Diese Ermittlung ist unumgänglich für das Verfahren. Um den Verkehrswert festzusetzen, wird im Auftrag des Gerichts regelmäßig ein vereidigter Sachverständiger mit der Erstellung des Gutachtens beauftragt. Es kommt vor, dass der Eigentümer dem Sachverständigen den Zugang zum Objekt selbst verwehrt. In einem solchen Fall wird der Sachverständige das Gutachten auf Grund der Unterlagen beim Bauamt, der äußerlichen in Augenscheinnahme erstellen und erhebliche Abzüge für ein eventuelles Risiko vornehmen. Damit wird der Wert des Objektes oft erheblich heruntergestuft. Schlecht für den Noch-Eigentümer und die Bank, gut für die Bieter. Eine Bank, der ein Wertgutachten vorgelegt wird – und dies gibt es eben immer – kann daraufhin eine Kreditentscheidung treffen.

Was ich leider nicht verstehe, warum hier regelmäßig an der falschen Stelle gespart wird. Eine umfängliche Einzelberatung bei einem Anwalt, der zumindest schwerpunktmäßig in der Zwangsversteigerung sowohl für Gläubiger, Schuldner wie auch Bieter tätig ist, kann durch seine Erfahrungen auf die einzelnen Risiken und Vorteile aufmerksam machen, wobei er nicht selbst Baumängel aufklären kann und auch nicht verhindern kann, wenn der Alt-Eigentümer Amok läuft.

Es kann ein schnaebchen sein muss, es aber nicht. Vor allen solltest Du darauf achten, dass der Besitzer schon ausgezogen ist, denn meist erwirbt man zwar das Eigentum bei der Versteigerung, aber nicht gleichzeitig das Wohnrecht, so kommt es sehr oft vor, dass der alte Besitzer noch per Raumungsklage herausgeklagt werden muss trotz Zuschlag bei der Versteigerung. Auch ist die Frage ob es guenstig zum 5 / 10 od. 7 / 10 Wert weggeht, od. ob es sehr viel Interesnten gibt, welche bei der Versteigerung den Preis in dei Hoehe treiben.

Vergiß die ganzen Ratschläge, die Du im Internet oder den klassichen Büchern findest, von wegen, Schnäppchen. Meine letzten Erfahrungen zeigen, dass die Bieter erheblich über dem Verkehrswert bieten, dennoch die bestrangige Gläubigerin (idR Bank) die Einstellung bewilligt mit anderen Worten, kein Zuschlag. Oft habe ich die Erfahrung gemacht, dass die Rechtspfleger nicht neutral sind, sie werben regelrecht für die Objekte mit teilweise umstrittenen Aussagen und die Banken haben nicht wirkliches Interesse, Zuschlag zu erteilen, gerade wenn die Wohnung vermietet ist (Miete statt mieckriger Zins?). Alles in allem hat sich die Immobilienblase bis in die Zwangsversteigerungssäle geschafft. Nur Zeit- und Geldverschwendung und Banken ziehen ihr Ding hier wieder durch. Auf der einen Seite sitzen die Kapitalisten (=Bankgläubiger) und ihre Gehilfen (REchtspfleger, sorry so ist es, wenn ihr Werbung macht a la art: "unter verkehrswert brauchen Sie nichts zu bieten, seien sie realistisch" Manipulation?). Der Schuldner kann noch lange warten...

Eine Zwangsversteigerung stellt immer ein gewisses Risiko da. Selbst erlebt habe ich schon einen Alteigentümer der sich am Versteigerungstag mit einem Gartenschlauch auf dem Dachboden gesetzt und alles geflutet hat (wirtschaftlicher Totalschaden). Oft versuchen Banken auch "giftige" Immobilien loszuwerden, damit sie für den freien Verkauf nicht haften müssen (Stichwort Schwarzbauten oder baurechtliche Ungereimtheiten). Da ist es einfach schöner ein Gutachten mit Haftungsausschluss erstellen zu lassen und das so völlig überbewertete Haus ohne Risiko für teures Geld los zu werden. Das durch die Folgekosten dem Ersteigerer der Bankrott drohen kann, interessiert werder die Banken noch den Gutachter. Meine Erfahrung ist immer zuerst einmal beim Bauamt nachzufragen, ob zu dieser Immobilie etwas bekannt ist, bzw welche Auflagen zu erfüllen sind.

Früher beim Gebrauchtwagenverkauf hat es mal geheißen: wie besehen und probegefahren, danach war jegliche Haftung ausgeschlossen.

In der heutigen Zeit muss man schon alleine wegen dem Energieverbrauch beim Hauskauf schon deutlich besser vorbereitet sein. Die Frage dabei ist aber immer, was habe ich, was will ich und was kann ich.

Am besten ist natürlich ein entsprechendes (neutrales) Gutachten über den Wert und ev. Mängel eines solchen Hauses. Wie alt ist z.B. die Heizung, wie ist die Isolierung, gibt es irgendwelche Schäden usw.

Ist eine Besichtigung vor Versteigerungsbeginn noch möglich, wenn ja, unbedingt einen Bekannten mitnehmen, der davon etwas versteht.

Ein Hauskauf (Versteigerung) ist ja nicht jeden Tag!