Wohnungsverkauf mit offenen Karten spielen?
Ich evtl. meine 4 Zimmerwohnung die bis Ende des Jahres noch vermietet ist verkaufen. Das Problem ist, das Haus muß in den nächsten Jahren saniert werden, 6 Balkone (Fertigbeton teile -diese sind zum teil undicht) dann eine Dachsanierung mit aktuell vorgeschriebener Wärmedämmung, dann der Hauseingang muß neu gemacht werden und die alte Ölheizung muß wegen hoher Lebensdauer ( ? Vorschrift ) bald ausgetauscht werden. Meine frage ist, muß / soll ich das im Expose erwähnen lassen? Wie hoch muß ich vom Verkaufspreis runter gehen???? Oder gar nichts erwähnen. Die Wohnung würde laut Marktwert für 300.000 € angeboten werden können.
5 Antworten
Ich nehme an, es handelt sich um eine ETW innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Du hast kaum Einfluss darauf, wann und zu welchen Kosten die Arbeiten jeweils gemacht werden. Entscheidend für Dich und evtl. Käufer ist folgendes:
1. Wie sieht die Rücklagensituation aus? Sind Sonderumlagen zu erwarten und in welcher Höhe?
2. Ergeben sich durch die Bauarbeiten (Balkone, Dach, Hauseingang) langwierige Unannehmlichkeiten für den Käufer?
Meine Meinung: Wenn die Finanzen der WEG einigermaßen in Ordnung sind, also nicht allzuviel aus Umlagen finanziert werden muss, dann ist das für einen Käufer kein gravierender Nachteil.
Wenn ein pot. Käufer selbst einziehen will und nicht monate- oder jahrelang in einer Baustelle leben will, wird er eher von einem Kauf Abstand nehmen. Wenn ein pot. Käufer aber vermieten will, kann ihm das ziemlich egal sein. Er wird einen Mieter finden in der Zeit, wo gerade nicht gebaut wird und nach Modernisierungen (Dach, Hauseingang) auch eine Mieterhöhung vornehmen können.
In das Expose muss das nicht unbedingt rein, aber man könnte es positiv darstellen. "Sie investieren jetzt in eine Immobilie, die aufgrund geplanter Sanierungen schon in wenig Jahren erheblich mehr wert sein wird."
Damit würde man ausdrücken, dass die Kosten einer Sanierung und der schlechte derzeitige Zustand bereits im Preis berücksichtigt sind.
Du musst Dein Kaufobjekt im Expose nicht schlechter machen, als es ist, aber Du darfst natürlich nicht tolle Balkone und eine gute Wärmedämmung erwähnen, wenn sich schon bei der Besichtigung herausstellt, dass die Brüstungen brüchig sind und wenn der aktuelle Energieausweis schlechte Werte zeigt.
Wenn das Expose nicht auf Dach, Balkon und Hauseingang eingeht und der Käufer nicht fragt, musst Du auch nicht auf die bevorstehenden Maßnahmen hinweisen. Erst recht nicht, wenn Du bisher davon ausgehen darfst, dass die Maßnahmen alle über Rücklagen finanziert werden.
Fragt ein Kaufinteressent aber nach, was in den nächsten Jahren geplant ist, musst Du wahrheitsgemäße Angaben machen. Solche Angaben sind normalerweise auch in Protokollen der Eigentümerversammlung nachzulesen. Wenn ein halbwegs vernünftiger Mensch sich für Deine Wohnung interessiert, wird er auch Einsicht in Protokolle nehmen wollen und auch wissen wollen, wie es um Rücklagen steht. Bekommt er den Eindruck, dass Du was verschweigen wolltest, werden die weiteren Verhandlungen zumindest sehr zäh.
Falls Dich der Kaufinteressent gefragt hat und Du hast falsche Angaben gemacht, er kauft die Wohnung und erfährt dann bald von den schon längst geplanten und für ihn teuren Maßnahmen, kann der Kauf rückabgewickelt werden und das wäre dann ziemlich teuer für Dich.
Fazit: Nichts im Expose schlechter machen, als es ist. Auch nichts beschönigen, wenn die Angaben dadurch falsch werden und bevorstehende Bauarbeiten nur auf Nachfrage erwähnen. Am besten fertigst Du nach Verkaufsgesprächen, bei denen Du dabei warst, immer Protokolle an.
Im übrigen wird es auch im Vertrag selbst Formulierungen geben, wo Du versicherst, dass Du alle wesentlichen, Dir bekannten Angaben gemacht und nichts verschleiert oder verschwiegen hast.
Mit 22000 € kommt man nicht besonders weit. Wieviel kommt bis zum Jahresende noch dazu?
Weit kommt man damit nicht: 6 Balkone a 5000 €? (Geschätzt) = 30000 €. Dachsanierung ebenfalls 30000 €? Hauseingang 10000€?
Die Wärmedämmung an der Fassade ist mit 9 cm nicht unbedingt schlecht. Es kommt noch darauf an, aus was die Außenwände bestehen. Sind es Betonplatten oder Ziegel oder andere Mauersteine? Aber da Du sowieso einen Energieausweis brauchst, ist das ziemlich unerheblich. Meine Erfahrung damit, die Ausweise, die nach dem Wärmeverbrauch gehen, kommen deutlich besser raus, als die aufgrund der Bausituation erstellten Bedarfsausweise.
Baumbeseitigung und Rückschneiden von Gebüsch ist eher ein wesentlicher Vorteil für ein Haus. Das würde ich als positives Argument im Verkaufsgespräch erwähnen.
Wenn sich allerdings ergibt, dass aufgrund der Maßnahmen der Preis für die Wohnung stark gedrückt werden soll, stellt sich natürlich die Frage, ob es nicht besser wäre, mit dem Verkauf zu warten, bis alle diese Maßnahmen durchgeführt sind.
Da Du nicht selbst drin wohnst, wieso musst Du verkaufen, weil Du Dich verkleinern musst? Das verstehe ich nicht.
Danke für die Hilfe,es müsste Bimsziegel sein.Das Haus ist Baujahr 74 , habe eben noch mal nachgeschaut,meine Eltern haben mit mir dadrin früher gewohnt,aber ich hänge nicht an der Wohnung. Das Uralte Flachdach wurde vor Jahren mal geflickt. Das Dach ist gut 180 Quadratmeter. Ich muss sagen,bei den Sanierungen kommt doch jeder an seinen finanziellen Grenzen. Es gehen jedes Jahr genau 5000€ an Rücklagen auf das Konto. ---Nicht grad viel . Energiepass habe ich nicht für das Haus.
Bimsziegel mit 9cm Isolierung auf der Außenwand ist nicht schlecht. Ziegelsteine aus den 60er/70er-Jahren, oft mit einer Wandstärke von nur 30 cm, mit Heizkörpernischen in den Mauern, Rollladenkästen über den Fenstern und ohne zusätzliche Fassadendämmung wären dagegen eine Katastrophe.
Ob 5000 € viel sind oder nicht, liegt eher daran, wieviel tatsächlich gebraucht wird. Auch ein Haus aus den 70ern braucht nicht viel, wenn es solide gebaut wurde, ein ordentliches Dach (Steildach) hat und ansonsten immer gepflegt wurde.
Rechnet man mit einer neuen Heizung alle 20 Jahre für jeweils rund 15000 € und der Balkonsanierung, die jetzt ansteht, dann wären trotz des ein oder anderen Fassadenanstrichs, der zwischendurch auch zu erfolgen hatte, 5000 € pro Jahr sicher ausreichend. In den 42 Jahren wären das immerhin schon 210000 €, was mal rund 400000 DM waren. Damit hätte man das Haus in der Zwischenzeit komplett neu bauen können.
Ein Flachdach in der Größe ist jedoch immer ein Problem. Diese Dächer speziell aus den frühen 70ern waren nie wirklich dauerhaft dicht. Häufig musste schon nach wenigen Jahren saniert werden und immer wieder kommen Schäden. So ein Dach endgültig in ein Steildach umwandeln, wäre wohl das beste, was man für alle machen kann. Dazu würde es schon reichen, einen nur leicht geneigten Dachstuhl drauf zusetzen und Blech als Deckung drauf zu tun. Solche lang wirkenden und wirklich soliden Sanierungen habe ich schon öfter beobachten können.
Du hast keinen Energieausweis? Dann vergiss das mit dem Verkauf!
Ohne Angaben aus dem Energieausweis schon in der Verkaufsanzeige läufst Du professionellen Abmahnern direkt in die Hände und Du bist verpflichtet einen Ausweis bereits bei der Besichtigung auszuhändigen oder gut sichtbar auszulegen.
Einen Energieausweis kannst Du ggf. über die Heizungsabrechnungsfirma bekommen. Frag dort mal nach.
Danke für die Hilfe,es müsste Bimsziegel sein.Das Haus ist Baujahr 74 , habe eben noch mal nachgeschaut,meine Eltern haben mit mir dadrin früher gewohnt,aber ich hänge nicht an der Wohnung. Das Uralte Flachdach wurde vor Jahren mal geflickt. Das Dach ist gut 180 Quadratmeter. Ich muss sagen,bei den Sanierungen kommt doch jeder an seinen finanziellen Grenzen. Es gehen jedes Jahr genau 5000€ an Rücklagen auf das Konto. ---Nicht grad viel . Energiepass habe ich nicht für das Haus.
....und da willst Du 300.000 € damit auf dem Markt erzielen ?
Weißt Du eigentlich was allein so ein Dach kostet ? Altbau mit Sanierungsstau never ever würde ich die Hütte kaufen !!!
Energiepass sollte Eure Verwaltung schon ewig erstellt haben !!!
Verwaltung wechseln.Tätig werden ! Du vernichtest echt Geld !
Werde Mitglied bei Haus und Grund .(Eigentümerverein)
Nein genau nicht was kostet es Deiner Meinung nach?Ich schätze 50.tausend? Da die Mehrheit der dessintereierten Eigentümer mit der Verwaltung "zufrieden" ist ,entscheidet das die Mehrheit, da habe ich null Chancen.Die Verwaltung hat auch schon mal eine Rechnung von einem anderen Gebäude bei uns abgerechnet ---dies aber nach knapp einem Jahr wieder zurückgebucht.Auch DA haben die anderen nicht viel dazu gesagt. Ich mag mich auch nicht mehr drüber auf regen, ---soll der Nachfolger von mir das machen.
früher wurde ein Balkon der kein Dach drüber hat mal teilsaniert das war knapp 10.000€ ohne Witz. Und ja die Heizkörper stehen in den Nischen was ich in dem Haus gehasst habe , waren die lauten Panzerrolladen,wenn die einer hochzieht dann ist das halbe Haus wach. Ich selber würde da NIE wieder einziehen.
Ich merke Du bist entschlossen ......
Tja, schwer zu sagen (je nach ausführender Firma) aber ich schätze mal pro Balkon 3000 € = 18000 € (sind ja nicht alle undicht (?) ) also vielleicht ca 5000 € dafür einplanen (klar geht auch teurer)
dazu vielleicht 15.000 € für neue Heizungsanlage
Hauseingang 5000 € (geht auch teurer)
Das teuerste wird wohl das Dach werden schätze mal 50 - 75.000 €
zusammen ca. 75.000 € -100.000 €
pro Anteil sind das also ca 20.000 € - 25.000 € vielleicht wirklich 30.000€ über den Daumen.(ohne Gewähr).
Die würde ich im Falle des Verkaufs vorher abziehen mit dem Hinweis auf dem Markt ist die Wohnung XY wert
auf Grund des bekannten Reparaturstaus reduziere ich auf XY
so wie ich es sehe Wert 210.000 €
Das sollte fair sein und der Käufer kann später nicht ankommen und sagen "er hätte es nicht gewusst..." aber sprich die Sache doch mal unverbindlich mit einem Makler durch - musst ihn ja nicht beauftragen .
Das Dach wird bestimmt so teuer wie Du sagst, müssen ja die Steine runter weil ich vermute so eine Dachdeckerstunde und das Gerüst kostet bestimmt ein Vermögen. Die Heizanlage wird noch mehr kostet ich weiß von groß 20.000€ die Balkone werden alle um die 10.000€ mind. kosten,diese sind dämlicherweise alle mit Fliesen versehen.Und die Entwässrungen wie die Geländer sind mit straken Rost versehen. Das Stahlgeländer hat schon Löcher.
Wenn man schon so viel Geld für das Dach ausgeben muss, sollte man entweder was Vernünftiges machen (s. o.) oder das Haus wirklich abreissen.
20000 € für eine komplett neue Heizung bei der Hausgröße durchaus realistisch. Ebenso die Kosten für die Balkonsanierung, wie Du sie beschreibst.
Auch hier wäre zu überlegen, ob man die alten Balkone wirklich sanieren soll oder nicht besser neue aus Stahl davor setzen und dafür das alte Betongelumpe abreissen.
Ob Du unter diesen Umständen wirklich einen Käufer finden kannst? Am ehesten noch jemand aus dem Haus, der sich erweitern will.
Übrigens hatten wir vor einigen Jahren einen ähnlichen Fall. Dach war zwar ein Steildach. Dafür gab es aber eine riesige Tiefgarage, in die an allen Ecken und Enden Wasser eindrang. Die Fenster mussten erneuert werden und die Fassade wurde gedämmt und somit auch neu gemacht. Auch die Heizungsanlage musste erneuert und vor allem dem neuen Dämmzustand angepasst werden. Kostete alles zusammen ein irrsinniges Geld. Danach
konnten wir aber einen sehr guten Preis für die Wohnung erzielen, weil die gesamte Anlage einen Top-Zustand aufwies.
Vielleicht ist es doch besser, eher darauf zu schauen, dass das Haus wirklich gut saniert wird und dann so lange zu warten, bis wenigstens die wesentlichen Arbeiten (Dach, Balkone, Heizung) erneuert bzw. saniert sind.
Das Problem ist,das 2 Balkone wirklich schlimm aussehen und beide immer tropfen -auch wenn es im Sommer 3 Wochen nicht regnet (Aussage von Mieter) --was ich auch glaube.Das Hauptproblem ist also, das man diese zwei nicht immer weiter aufschieben sollte.UND dazu halt das wenig Geld Plus ein Eigentümer der wahrscheinlich nicht mitbezahlen hat haben. Man kann den Mann ja nicht auf die Strasse setzen. Der kann das niemals bezahlen.Die WEG müsste wegen dem noch einen Kredit annehmen.
.....die Balkone werden alle um die 10.000€ mind. kosten,
Das glaube ich nicht, denn es gibt recht einfache Sanierungen. z.B. In dem man die Fliesen abreißt und dafür entweder einen Anstrich mit einem Spezial-anstrich (Kunststoff auf Glasfaser aufbringt) oder mit einer Art Dachpappe belegt abdeckt/klebt und lose Steinplatten aufständert .kommt halt drauf an ob der Beton also die Fertigteile noch in Ordnung sind .
Meine Güte, dass kann doch nicht 10.000 € kosten ! Max 5.000 und nicht jeder Balkon wird gleich kaputt sein. da er ja immer von einem anderen (dem dadrüber) überdacht wird.
Halt nur eine meine Meinung..
Die Balkone haben eine größe von 11 Quadratmeter ,das Stahlgeländer muß auch mit erneuert werden.Das kostet leider viel.Zum Balkon gehört auch die Balkondecke und die Stellung eines Gerüst. ! Ob die Bausubstanz noch o.k, ist kann ich nicht beurteilen, 2 Balkone verlieren seit Jahren Kalk und die Fliesen sind seit Jahren kaputt, ich denke mal durch die Risse dringt doch die Nässe schneller durch den Balkonboden??
Alles Spekulation.
Es gibt eigentlich nur die Möglichkeit einen sich anzusehen (am besten mit der Firma die die Balkone in Ordnung bringen sollen) und ihn dann abzuräumen. Am schlechtesten ist naturgemäß der oberste also ansehen abräumen, Risse schließen, Bodenbelag - wie schon gesagt erneuern, und gut ist Geländer an den löchrigen Stellen schweißen neu mit guter Grundierung streichen und dann end-lackieren lassen klar, so eine Firma will austauschen und eine klevere Verwaltung hält noch zusätzlich die Hand auf .....
Mit gutem Willen und ein wenig Kleverniss muss das alles nicht so teuer werden Problem ist halt nur, dass eine Eigentümer Gemeinschaft handeln und entscheiden muss .Je länger gewartet wird, um so teurer sind am Ende die dann wirklich notwendigen Sanierungen.
die obersten Balkone sind ohne Dach und schon mal gemacht worden( der Boden) bei einem fängt es wieder an feucht zu werden.
die obersten Balkone sind ohne Dach und schon mal gemacht worden( der Boden) bei einem fängt es wieder an feucht zu werden. Die Geländer kann man nicht mehr retten,die sind and er Stelle wo die an dem Betonwänden festgemacht sind bis zu 5 cm angerostet und bilden so blasen.
Danke für die Auszeichnung.
Gerne,wenn DU schon so viel schreibst, ist es selbstverständlich !!
Gravierende Mängel (darunter auch Baufälligkeit die unmittelbar bevorsteht) müssen immer angegeben werden. Das würdest du dir bei einem Kauf auch erwarten, darüber informiert zu werden. ich weiß nciht ob es zwanghaft im Expose erwähnt werden muss, aber auf jeden Fall müssen die Besichtiger/potenziellen Käufer in Kenntnis gesetzt werden; zumindest über das Wesentliche. kleine Schönheitsveränderungen außen vor, aber Balkone, Wärmedämmung ist da schon wesentlich. Du könntest entweder die Mängel beheben und den Preis entsprechend höher ansetzen; oder die Mägel erwähnen und mit dem Preis herunter gehen. diese Optionen wären denkbar. Es zu verschweigen könnte später als Täuschung angeprangert werden
also 2 Balkone tropfen immer wie mein Mieter mir sagte,da sind die Fliesen zersprungen und die Balkone sind außen an den Betonwänden schon weiß ( Farbe ist blau gewesen) also man sieht das die Feuchtigkeit außen die Wände hochzieht.Entwässerungen sind auch teilweise durchgegammelt.DIe Geländer sind zum teil mit Rostansätzen und winzigen Löchern versehen. Ich würde sagen, man sieht es bei der Besichtigung schon, das bald was getan werden müsste.
kommt darauf an wie hoch die Rücklagen sind und wieviel der neue Eigentümer nachschießen darf, weil es möglicherweise bei diesen vielen Baustellen nicht reicht .. mal ganz abgesehen von den Dauerbaustellen, die zu erwarten sind ...
Interessenten werden sich vor dem Kaufg schlau machen und dann notfalls wieder abspringen, wenn das volle Ausmaß klar ist .. also besser gleich erwähnen ...
300.000,00 Euro dürfte daher bei diesen Mängeln nicht der zutreffende marktpreis sein .. sondern eher deutlich weniger ...
Rücklagen sind vorhanden, davon kann man aber max einen Balkon finanzieren. Es sind grob 22.000€ vorhanden.Einer in unserer Eigentümer Gemeinschaft ist nicht grad °reich° sonst hätten wir damals bei einer Rücklagen Erhöhung zugestimmt.
... und für so eine lapidare Frage werden Hundert oder mehr Seiten benötigt und dann solche Bewertung? Na denn.
Dann bekommt das Expose sicherlich auch einen Umfang von 100 Seiten, oder?
Die Wohnung würde laut Marktwert für 300.000 € angeboten werden können.
Aber nur modernisiert nicht wenn so viel zu machen ist.
Ein Gutachten kostet 1000 - 3000 €.
Das würde ich investieren und wenn man noch ein paar Euros in eine kleine Renovierung vorher reinstecken würde, steigert das den Wert
ich habe jemanden gefragt der früher Gutachter war.Der Wert der Wohnung ist so hoch was ich haben wollte, aber aufgrund der vielen Sanierungen die dort gemacht werden müssen, werde ich die Wohnung für 230.000€ anbieten müssen. Sicher ist sicher.
Aber was etwas wert ist und was man letztendlich bekommt kann auch noch ein großer Unterschied sein.
Angebot und Nachfrage spielen da auch eine Rolle.
Mein Nachbar meinte das Haus wo ich vermiete, wäre ein Wirtschaftlicher Totalschaden.
Danke für die Ausführliche Antwort!!!!Danke !! Naja wir haben rund 22.000€ auf den Rücklagenkonto,wir haben damals wegen einem Eigentümer die Rücklagen nicht erhöht,da er sagen wir mal nicht viel Geld hat. Ich habe mal gehört das man nach 1 Jahre nicht mehr vom Kauf zurücktreten kann.
Mir ist nich eingefallen das in den nächsten Jahren 2 Bäume gefällt werden müssen und ein Radikalschnitt im Vorgarten vorgesehen ist, dazu müssen Gehwegplatten gehoben werden die schon 3 cm eingesunken sind... vermutlich wäre bei dem Gebäude die Abrissbirne sinnvoller ! Naja ich muß die Wohnung verkaufen weil ich mich verkleinern will/muß.. Die Wärmedämmung ist grad mal rund 9 cm und seit Anfang an aufdem Gebäude ,es wurde nur ein Kratzputz draufgeschmiert.