Wer zahlt defekten Wärmetauscher in Eigentumswohnung?
Hallo,
Seit mehr Monaten gibt es bei uns von Zeit zu Zeit einen Warmwasserausfall. Durch einen Techniker wurde festgestellt dass der Wärmetauscher (Neubau - erst 4 Jahre alt), der bei mir in der Wohnung situiert ist, einen Warmwasserausfall von allen Wohnungen verursacht. Der Ausfall der Pumpen im Technikraum kommt dadurch zu Stande, weil das Wasser von der Kaltwasserleitung (ca.3,5bar) über den defekten Wärmetauscher in die Heizungsleitung (ca.1,5bar) drückt und dadurch den Druck in der Heizungsleitung ansteigen lässt bis das Sicherheitsventil auslöst, den Druck ablässt und die Pumpen abdreht.
Die Anlage funktioniert somit nur wenn in allen Wohnungen die Wärmetauscher funktionstüchtig sind.
Meine Frage nun: Wer muss für diesen Schaden aufkommen? Der Wohnungseigentümer (ich) oder die Allgemeinheit (alle Wohnungseigentümer)?
Danke vorab!
6 Antworten
So wie Du es beschreibst, ist es eine geschlossene Anlage (System) durch das komplette Haus.
Als Metapher: Ich würde es analog einer Warmwasser-Steigleitung sehen. Wenn in dieser ein Loch wäre (z.B. durch Materialfehler) und im Schacht Deiner Wohnung, dann wäre es auch Gemeinschaftseigentum und damit die Kosten nach §5 Ziff. 2 WEG von allen zu tragen.
Da das Haus aber erst 4 Jahre her ist, würde ich als erstes dem Hersteller (Bauträger, Sanitärfirma) als Inverkehrbringer der "Anlage" eine Mangelanzeige mit Frist zur Behebung senden. Das läuft aber dann auch am Besten über die ETG bzw. den Verwalter. Achtung: Beim Verwalter ist das im Standardvertrag aber i.d.R. eine Zusatzleistung. Da es sich offenbar um einen Notfall handelt, könnte das im Umlaufverfahren durch die Eigentümer kurzfristig beschlossen werden.
Achtung: kein juristische Beratung. ;-) da kommen sicher noch ein paar Profis hier.
Ich hatte das für unsere ETG ein paar Mal recherchiert. Die GM-Verfolgung ist keine "Grundleistung" eines Verwalters sondern ist gesondert zu vereinbaren und auch ggfs. gesondert zu vergüten. Das gilt selbst dann, wenn dies Reparaturen im Zuge der Instandhaltung/Instandsetzung betrifft (z.B. Risse im Treppenhaus oder Pumpenaustausch der Heizungsanlage).
Das Umlaufverfahren bezog sich auf die ggfs. Nachbeauftragung der HV.
Wir übergeben pro Jahr mind. ein Objekt an eine HV. Da es bei "größeren" Projekten leider nahezu immer noch Mängel zum Zeitpunkt der Übergabe an die Eigentümer (WEG) und der HV gibt, hatte ich noch nie gelesen, dass sich die von uns (als Bauträger) ausgewählte HV diesen Aufwand explizit bezahlen lässt. Da es ja absehbar und eher regelmäßig ist, dass solche Dinge (Schäden, Mängel, Reparaturen usw.) aufkommen und geregelt bzw. überwacht werden müssen, wurde dies bisher in allen Verträgen der HV in der Vergütung (pauschal) von Anfang an mit berücksichtigt. Zudem sind wir in der Familie auch mehrfache Immobilienbesitzer und haben dadurch auch mit einigen anderen HV zu tun. Auch da konnte ich in den Jahresabrechnung bisher noch nie einen "Sonderposten" für "erhöhten" Aufwand erkennen. Es könnte natürlich sein, dass es auch da regionale Unterschiede gibt.
- Reine Baumängel aus der VOB-Abnahme sind ja kein Thema des Gewährleistungsmanagements (!) und darüber geht ja die Frage.
- Wenn - wie durchaus üblich - die erste HV über den Veräußerer/Bauträger kommt, wundert mich das auch nicht, dass keine separate Vergütung verlangt wird. Die HV bekommt ja einen Auftrag ;-)
- Wenn aber die HV wechselt, hatte ich wiederum noch keinen Fall, dass die neue HV ohne separate Vergütung die GM-Verfolgung erledigt hat. Ich habe solche Wechsel schon ein paar Mal betreut und die HVs verwiesen immer darauf, dass der Aufwand nicht abschätzbar ist und somit auch nicht pauschalierbar (was m.E. auch nachvollziehbar ist).
- Mit Verweis auf den DDIV auszugsweise: "Zusätzliche Leistungen wie etwa die Durchführung außerordentlicher Eigentümerversammlungen oder die Betreuung großer Sanierungsmaßnahmen stellen Leistungen dar, die in der Regel gesondert honoriert werden." und dann noch der Branchenbarometer Seite 34 (https://ddiv.de/download/anrs5o9bkcmt7g6g69uf10kg6f7/2018_6-DDIV-Branchenbarometer.pdf)
- Bin Bauprojektmanager und übergebe auch hin und wieder ein "paar" WEs an Investoren ;-)
- Dein Hinweis auf lokale Unterschiede kann aber durchaus sein. Auch hier aber siehe den Link oben.
Das ist Sache des Vermieters außer im Mietvertrag steht das die Mieter in solchen Angelegenheiten einen Teil zahlen müssen.
Welcher Vermieter ? Was für ein Mietvertrag ?
Eigentumswohnung!
Nimm den in die pflicht der das eingebaut hat den das fällt unter gewärleistung und das war und ist pfusch wasser und heizung dürfen sich nicht berühren also auch kein Anstieg in der Heizungsleitungen!
Die gewärleistung nach deme Einbauen einer Anlage gilt 10 jahre und die müst ihr als Eigentümergemeinschaft in anspruch nehmen fals es diese firma überhaupt noch gibt!
Wieso 10 Jahre Gewährleistungspflicht ?
Da in jeder Wohnung so ein Wärmetauscher eingebaut ist, wäre wohl jeder Eigentümer für den in seiner Wohnung installierten Wärmetausche zuständig. Ansonsten mal mit der Eigentümerversammlung mal klären, ob das mit der allgemeine Umlage geregelt werden kann.
Generell kann man sagen, dass alles was gemeinsam genutzt wird auch gemeinsam verwaltet wird. und alles was nur zu einer Wohnung, auch nur von dem jeweiligen Eigentümer verantwortet werden muss.
Die Frage ist: wie ist die abwicklung der Heizungsanlage geregelt?
fair wäre eine Übernahme der eigentümergemeinschaft, aber das ist von Haus zu Haus unterschiedlich
Nein, ist (fast) alles korrekt so. Die Hausverwaltung muss eine Mängelanzeige an den Bauträger senden, das ist deren Pflicht und keine "extra" Aufgabe, zumindest kenne ich keine HV die dies anders handhabt. Das ist sogar wichtig um die Gewährleistungsfrist nicht zu "versäumen". Ein Umlaufverfahren ist nicht notwendig. Da wir Bauträger dies im Normalfall auch erstmal ablehnen bzw. in Frage stellen, geht es (zumeist) weiter an einen Rechtsanwalt. Der Ablauf ist so, da der Bauträger widerum Ansprüche an die damals ausführende Firma hat und den Kelch weiterreicht.