Nachforderung Stadtwerke Wasserverbrauch für Vorjahre
Hallo, ich habe noch einmal ne Frage. Ich hatte bei den Stadtwerken den sehr hohen Wasserverbrauch reklamiert, 2013 doppelt so viel wie 2012, Abrechnungszeitraum 01.12.2012- 31.11.2013. Antwort der Stadtwerke liegt schriftlich vor:
In den Vorjahren wurde der Wasserverbrauch geschätzt, da der Hausverwalter keine Ablesewerte an die Stadtwerke gemeldet hat. ( Zähler befand sich im abgeschlossenen Keller eines anderen Mieters ) Ende Januar 2013 wurde der Zähler ausgetauscht, da die Eichfrist abgelaufen war. Bei Austausch des Zählers stellten die Stadtwerke fest, dass die Schätzwerte für die Vorjahre zu niedrig waren und der Verbrauch höher.
Darf der Vermieter das nun auf die Mieter umlegen? Oder haftet der Hausverwalter dafür, weil er nicht abgelesen hat. Die Mieter haben für die Vorjahre ja ordentliche Abrechnungen, wenn auch aufgrund von Schätzwerten, bekommen und bezahlt.
Die Abrechnung der Stadtwerke ist formal korrekt, da die Werte alt und neu ja stimmen, da im Januar 2013 das erste Mal abgelesen wurde.
Dezember 2012 alt 1555 / neu 1716 Januar 2013 alt 1716 / neu 1881
Danke für eure Hilfe.
5 Antworten
ja das ist eine aktuelle Neuberechnung der tatsächlich angefallenen Werte und ist daher abrechenbar
Darf der Vermieter das nun auf die Mieter umlegen?
Er darf: Auch nachträglich in Rechnung gestellte umlagefähige Lieferantenforderungen über zurückliegende Abrechnungszeiträume sind nachzuberechnen, sofern die innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, § 195 BGB, beginnend mit Ende des Forderungsjahres, entstanden.
Die Verjährungsfrist von 3 Jahren ist gesetzlich festgelegt und sowohl für den Vermieter als auch den Mieter bindend.
Vereinbarungen über die Betriebskosten, § 556 BGB, bestimmt in Abs. 3 Satz 3 BGB hier ausdrücklich: "(...) ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."
Es mag dahingestellt sein, dass der VM Zutritt zu dem Zähler in den Räumen des M n. § 809 BGB Besichtungsrecht hätte vorschüssig kostenpflichtig durch Gerichtsbeschluss herbeiführen können. Der Nachberechnungsanspruch besteht IMHO davon unabhängig gleichwohl dem Grunde und offenbar auch der Höhe nach hingegen unzweifelhaft.
G imager761
Für den Abrechnungszeitraum 1.11.12 - 30.11.13 ist für den Vermieter der Zug seit dem 1.12.14 abgefahren. Sprich er kann für diesen Zeitraum nichts mehr von den Mietern nachfordern.
Die Mieter allerdings können noch binnen 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Einspruch einlegen.
Dem Mieter gegenüber haftet allein der Vermieter.
Dieser Meinung vermag ich mit nicht anzuschliessen. Vielmehr gilt auch über Forderungen im Mietrecht eine regelmäßige Verjährung von 3 Jahren gem. §§ 195, 556 Abs. 3 Satz 3 BGB:-)
kann er schon, wenn er die Abrechnung vor dem 1.12. zugestellt hatte, was in diesem Fall ja so sein wird, sonst hätte er nicht schon die Antwort auf den schriftlichen Widerspruch der Stadtwerke vorliegen
Abrechnungen müssen innerhalb 1 Jahr (oder Kalenderjahr) nach Abrechnungszeitraum vorliegen. Fristen von 1 bis 3 Monate später sind u. U. möglich, wenn der Vermieter keine Schuld an der Verzögerung hat. Mehr geht nicht. Danach kann auch nichts mehr geändert oder nachverlangt werden.
Da Du aber den hohen Verbrauch von 2013 gegenüber 2012 reklamiert hattest, und dieser als gerechtfertigt nachgewiesen wurde, durfte diese Erhöhung auf die Mieter umgelegt werden. Das ist korrekt. Es wurde ja offenbar auch nur der korrekte Verbrauch für 2013 berechnet...
und seit 2012 sind mehr als 3 Jahre vergangen???? Zumal es sich um die Begründung wegen eines Widerspruchs auf die Abrechnung 2013 handelt, und da wäre das Jahr am 31. 11. 2014 rum gewesen (heute ist grade mal der 4.12.) -oder seh ich da was ganz falsch?
bzw. BIS Januar 13, und dann im korrekten Zeitrahmen nachgefordert.
Schätzwerte werden ja immer zu einem bestimmten Zeitpunkt korrekt ermittelt durch Ablesung und dann innerhalb eines Jahres nachgefordert.
Schau mal ins BGB. Da steht irgendwo etwas von Verjährung der Betriebkostennachforderungen. Ich glaube, irgendwo in den 400/ 500-er Paragraphen.
Sie müssen spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes geltend gemacht werden, meine ich.
Tatsächlich hindert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten.
Das stimmt, aber auch dafür gibt es Verjährungsfristen.
Ja, 3 Jahre "mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste."
Dieser Meinung vermag ich mit nicht anzuschliessen. Vielmehr gilt auch über Forderungen im Mietrecht eine regelmäßige Verjährung von 3 Jahren gem. § 195 BGB :-)