Mietminderung bei Legionellenbefall. Gute oder schlechte Idee?
Ich lebe mit meiner Partnerin in einer Mietwohnung in einem Mehrparteienhaus. Der Eigentümer (nur dieser Wohnung) ist eine uns nicht näher bekannte Privatperson.
Seit einigen Wochen wurde im Gebäude (und einigen weiteren anderen) ein Duschverbot verhängt, da eine Trinkwasserprobe eine sehr hohe Legionellenkonzentration aufwies (kann tödliche Lungenentzündung verursachen). Laut Schreiben der Hausverwaltung sei sogar ein Verzehr des Wassers als bedenklich einzustufen. Man solle also Wasser vorher abkochen. Der Zustand wird sicher noch einige Wochen anhalten, bevor das Duschverbot aufgehoben werden kann.
Aufgrund von Gesprächen mit Freunden und Recherche im Web haben wir uns dazu entschieden, die Miete rückwirkend bis zur Beseitigung der Mängel um 30% zu mindern. Diversen Aussagen zufolge sei dieser Minderungswert auch noch sehr freundlich, man hätte womöglich auch höher mindern können. Ganz genau wissen tut es allerdings niemand, da es keine verbindlichen Richtwerte und Gerichtsbeschlüsse bei Legionellen im Trinkwasser gibt.
Allerdings bekommen wir auch immer mal wieder (zuletzt vom Hausmeister) zu hören, dass die Mietminderung sicher keine gute Idee war und das (bisher unauffällig bis gute) Verhältnis zwischen uns Mietern und dem Eigentümer höchstwahrscheinlich negativ beeinflussen wird. Als Argument wird angeführt, dass der Eigentümer ja nichts für den Umstand kann. Das ist natürlich richtig. Er kann nichts dafür, dass die Konstruktion der Wasserversorgung im Haus Legionellen verursacht hat. Wieso sollte er also mit einer Mietminderung "bestraft" werden?
Ich bin halt momentan in einem Zwiespalt. Einerseits sollte man in einer Wohnung, die man nicht in vollem Umfang nutzen kann, nicht die volle Miete zahlen müssen, andererseits trifft eine Mietminderung hier einfach die falsche, nämlich unschuldige Person. Wir kompensieren unsere eingeschränkte Wohnqualität durch eine geminderte Miete und der letztendlich darunter leidende ist der Eigentümer, der nichts dafür kann. Mir ist klar, dass die beste Auskunft natürlich nur ein Anwalt geben kann, aber bevor dieser ins Spiel kommt, muss die Situation erst eskalieren, was ich natürlich verhindern möchte.
An der Mietminderung geht jetzt leider kein Weg mehr vorbei, das entsprechende Schreiben ist bereits versandt worden, aber vielleicht kann mir hier jemand helfen, mein Gewissen zu beruhigen. War die Mietminderung nun richtig und sinnvoll oder vielleicht doch etwas, was man unter den genannten Umständen (Eigentümer ist Privatperson) doch besser hätte unterlassen sollen, um den Frieden zu wahren?
Vielen Dank für eure Antworten. :-)
10 Antworten
Der Vermieter muss geeignete Maßnahmen treffen, die einen Legionellenbefall verhindern. Das heißt, die Wassertemperatur im Wasseraufbereiter muss so hoch sein, dass Legionellen abgetötet werden (m.W. sind das 60 °C). Wird Befall festgestellt (bei Strafandrohung ist der V. verpflichtet, jährlich eine Prüfung durch ein zertifiziertes Labor vornehmen zu lassen), muss der V. diesen schnellstens beseitigen (lassen). Die Wohnung ist nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch befindlichen Zustand. Genau dafür ist aber der V. verantwortlich Für die Zeit eines Befalles bis zur Beseitigung sind Mieter berechtigt die Miete zu mindern. Es gibt da bereits ein Urteil: AG Dresden, Urteil vom11.11.13 Az. 148 C 5353/13). Dort wurden 25% (der Bruttomiete) für rechtens anerkannt,
Für die Zeit eines Befalles bis zur Beseitigung sind Mieter berechtigt die Miete zu mindern. Es gibt da bereits ein Urteil: AG Dresden, Urteil vom11.11.13 Az. 148 C 5353/13). Dort wurden 25% (der Bruttomiete) für rechtens anerkannt,
Du solltest erwähnen:
Es ist ein Einzelurteil eines kleines Gerichts. Ein anderes Gericht kann eine höhere oder niedrigere Mietminderung festlegen und daher sollte man vom Fachmann die Mietminderung festlegen lassen.
Massnahmen gegen Legionellenbefall sind vorbeugend durchzuführen. Hat die HV diese Kontrollen veranlasst und der Befall wurde aufgrund dieser Kontrolle festgestellt, kann der Verwaltung zunächst nichts am Zeug geflickt werden. Die Desinfizierung musste daher sofort eingeleitet werden und geht zu Lasten der Eigentümer. Die Mietminderung ist berechtigt, weil die Mietsache einen Mangel aufweist.
Du schreibst hier von einer rückwirkenden Mietminderung. Ob das möglich ist wage ich ich zu bezweifeln. Erst ab dem Tag, an dem der HV der Befall und damit auch dir bekannt wird, kannst du die Minderung in Gang setzen. Die Minderung bezieht sich dann auf die Gesamtmiete und ist taggenau zu berechnen, denn mit Freigabe der Trinkwasser und Warmwasserleitungen entfällt die Minderung.
Danke für die Antwort. Ich war etwas ungenau. Mit "rückwirkend" meinte ich natürlich rückwirkend zum Tag der Bekanntgabe, nicht darüber hinaus. :-)
Ehrlich gesagt weiss ich nicht genau, wer wann welche Kontrollen veranlasst hat. Wir bekamen einfach einen Brief von der HV mit dem Wortlaut:
"Überschreitung der Grenzwerte im Rahmen der Legionellenprüfung. [...] aus gegebenem Anlass möchte die Verwaltung Sie darüber informieren, dass im Rahmen der Legionellenprüfung [...] die Beprobungsergebnisse den gesetzlich zugelassenen Höchstwert überschreiten."
Der Eigentümer bekam übrigens denselben Brief. Vielleicht eine Routineuntersuchung veranlasst durch die HV im Rahmen der Trinkwasserverordnung?
Es wurden übrigens über 20.000 KBE (koloniebildende Einheiten pro 100 ml) gemessen. 100 KBE deuten bereits auf Mängel im System hin, ab 10.000 KBE wird für gewöhnlich ein Duschverbot verhängt.
Danke und Gruß!
ich denke, die Mietminderung ist gerechtfertigt. Auch wegen Baulaerm in der nachbarschaft gibt es Mietminderung (Einzelfall bedingt) und das ist mit deiner Situation vergleichbar, weil auch bei Baulaerm der Vermieter nichts dafuer kann. Die Wohnung ist ein einfach weniger Wert wegen der Einschraenkung.
Alles Gute an euch, bleibt gesund!
Nun lass mal den Baulärm stecken, das ist keines falls mit Legionellenbefall vergleichbar.
Dusche, Badewanne und sonstige Wschgelegenheiten sind bei Legionellenbefall unbenutzbar. Da erscheinen 30% Mietminderung schon ziemlich gering, wahrscheinlich duerften hier auch 50% oder noch mehr durchgehen.
Eine zu hohe Mietminderung ist ein Kündigungsgrund? Ich hatte es so in Erinnerung, dass der Vermieter gegen die Mietminderung klagen kann, wenn er mit dieser nicht einverstanden ist. Von sofortiger Kündigung habe ich noch nichts gehört. :-O
Ja das kann passieren.
Ich weiss, am besten kann das ein Anwalt beantworten, aber mir scheint 30% eigentlich nicht zu hoch. Oder doch?
Ein Mieterbund reicht auch.
So vorgehen:
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Man muss den Vermieter über die Mängel in Kenntnis setzen.(Per Einwurfeinschreiben)
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Setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel.Bei nicht schwerwiegenden Mängeln 2-4 Wochen. Bei Schwerwiegenden kürzer.
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Die Frist muss datumsmäßig bestimmt oder bestimmbar sein. Also nicht schreiben „umgehend“ oder „sofort“, sondern „bis zum [Datum in drei Wochen].
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Kündigen Sie dem Vermieter an,dass Sie bei fruchtlosem Ablauf der Frist eine Ersatzvornahme(Selbstbeauftragung) vornehmen werden und die Kosten ab übernnächsten Monat mit der fälligen Mietzahlung aufrechnen werden. Ist der Vermieter nicht erreichbar oder nicht rechtzeitig erreichbar, etwa, wenn er gerade in Urlaub ist und be- oder entsteht ein Mangel, dessen Behebung zur Abwendung einer Gefahr für den Mieter oder die Mietsache nicht aufgeschoben werden kann, kann der Mieter ebenfalls entsprechende Maßnahmen veranlassen und vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen.
www.anwalt-im-netz.de/mietrecht/mangel-der-mietsache.html
Anstatt der Ersatzvornahme kann die Miete angemessen gemindert werden. (Aber nur für Mängel, die bei Einzug noch nicht vorhanden waren)
Die Höhe einer Minderung sollte ein Anwalt oder Mieterbund festlegen.
:-)
Für die Zeit des Mangels (ein solcher ist das, sogar ein erheblicher) darf der Mieter angemessen die Miete mindern (s. meine Antwort).
Habe ich geschrieben.
Eine Kündigung wegen Minderung ist rechtlich nicht zulässig. Nur in Einzelfällen wo tatsächlich übertrieben wird.
Das auch, danke dass Du meine Antwort bestätigst.
Zunächst müsste der Mieter abgemahnt werden, bevor gekündigt wird oder auf Zahlung geklagt werden. Dann entscheidet ein Richter. Der könnte u. U, eine noch höhere Minderung festlegen.
Endlich eine Ergänzung. :-)
In diesem Fall funktioniert das tatsächlich aber so objektiv nicht. Woher sollte der Mieter wissen, das Legionellenbefall besteht? Der Vermieter muss die jährliche Prüfung veranlassen und bezahlen und er muss die Mieter davon informieren dass Befall vorliegt und wann nicht mehr. Er weiß also Besc heid. Für die Zeit des Mangels (ein solcher ist das, sogar ein erheblicher) darf der Mieter angemessen die Miete mindern (s. meine Antwort). Eine Kündigung wegen Minderung ist rechtlich nicht zulässig. Nur in Einzelfällen wo tatsächlich übertrieben wird. Zunächst müsste der Mieter abgemahnt werden, bevor gekündigt wird oder auf Zahlung geklagt werden. Dann entscheidet ein Richter. Der könnte u. U, eine noch höhere Minderung festlegen.