Mietkauf: Welches Risiko besteht für den Verkäufer?
Hallo allerseits! Folgendes: Wir verkaufen zurzeit ein Haus (ein Hotel) und haben einen Interessenten, der es für einen guten Preis nehmen wollte. Allerdings bekam er bei den Banken die Finanzierung nicht durch, weshalb er uns jetzt einen Mietkauf zu (für uns) recht guten Konditionen angeboten hat. Er möchte aus dem Haus eine Einrichtung für Betreutes Wohnen machen. Meine Frage: Welche Risiken haben wir als Verkäufer bei einem Mietkauf? Was passiert zum Beispiel, wenn er stirbt oder in die Insolvenz gerät? Dann würden wir das Haus zurückerhalten, logisch. Doch was ist, wenn er uns eine "Bruchbude" hinterlässt? Gibt's Versicherungen, die in diesem Falle "einspringen" und uns den entstandenen Schaden bzw. den Mietausfall erstatten? Vielen Dank! Peter
9 Antworten
Hallo Flabes23,
der Verkäufer übernimmt bei einem Mietkauf die Funktion der Bank, also auch alle Risiken, z.B. wenn sich die wirtschaftliche Situation des Käufers verschlechtert. Welche konkreten Auswirkungen sich für Euch ergeben, hängt sehr stark davon ab, welche Vertragsbedingungen für den Mietkauffestgelegt werden. Es gibt unterschiedliche Mietkauf-Modelle.
Bitte beachtet, dass es auch bei einem Mietkauf eine notarielle Beurkundung bedarf, da es sich um eine Veräußerungs- und Erwerbspflicht handelt. Lasst Euch am besten einen Beratungstermin bei einem Anwalt oder Notar geben, damit ihr besprechen könnt, welche Rahmenbedingungengängig sind und ob sie zu Euren Vorstellungen passen.
Als Baufinanzierungsexperten haben wir die Erfahrung gemacht, dass sehr viele Banken einen Mietkauf ablehnen, da die Eigentumsverhältnisse oftmals nicht eindeutig geklärt sind. Auch bei Verbesserung der Bonität wird es für den Mieter/Käufer kaum möglich sein im Nachhinein eine Finanzierung für die Immobilie zu erhalten. Weiterhin möchte ich Dich darüber informieren, dass Verbraucherschützer Mietkaufmodelle ablehnen, weil sie anders als bei Bankenkeiner staatlichen Kontrolle unterliegen.
Ich hoffe, ich konnte Dir Deine Frage größtenteils beantworten und wünsche Dir alles Gute!
Meryem,
Interhyp AG
Hallo Flabes23,
generell ist erst einmal davon auszugehen, dass Du als Noch-Eigentümer für alle Eventualitäten haftest. Bei einem Mietkauf zahlt der Mieter eine Miete, die als Anzahlung für einen späteren Kauf des Mietobjektes dienen soll. Eigentümer seid Ihr bis zu einem tatsächlichen Verkauf der Immobilie und tragt bis dahin auch üblicher Weise das Vermieterrisiko (z. B. keine Mietzahlung bzw. Anzahlung, Sachbeschädigung, Mietnormaden etc.).
Genauere Auskunft kann Dir nur ein Anwalt oder Notar geben. Lasst Euch hierzu am besten ausführlich beraten, um alle Risiken zu kennen!
Viele Grüße,
Meryem
Interhyp AG
JA das geht!
Doch leider nur für eine bestimmte Zeit.
Suche nach:
Mietausfall-Versicherung und/oder Mietnomaden-Versicherung
Das würde ich nicht machen. Er hat jetzt schon kein Geld zum Kauf.
Entweder du vermietest nur, bis er Geld zum Kauf hat oder du suchst dir einen anderen Käufer. Zweiteres wäre ohne "Bleibende Schäden" für dich.
Versicherung gibt es dafür keine.
Das Wagnis Mietkauf läßt sich nicht versichern! Zahlt der Mieter irgendwann mal nicht und Sie erhalten einen Bauruine zurück, können Sie versuchen Schadenersatz zu fordern. Weshalb um alles in der Welt befassen Sie sich mit riskantem Mietkauf, wenn der Mieter offenkundig keinen Kredit für die Bezahlung des Kaufpreises bei der Bank erhält, die das Beurteilen von Risiken versteht?
Hallo Peter,
wenn er schon keinen Kredit bei der Bank für den Kauf bekommen hat, solltet ihr euch auf einen Mietkauf gerade bei einem Hotel nicht einlassen.
Die große Gefahr ist, dass er das Hotel herunterwirtschaftet, Insolvenz wird und ihr dann eure Bauruine wieder neu aufbauen könnt.
Die von dir gewünschte Versicherung gibt es nicht, denn eine Versicherung möchte ihr Kapital nicht verschleudern.
Ein Rat: Finger weg - es finden sich sicherlich noch andere Käufer.
Gruß Apolon
"Dann würden wir das Haus zurückerhalten". Das ist sehr unsicher ob du dann überhaupt etwas für das Haus bekommst. Wenn das Haus in seinem Eigentum ist kannst du dich in der Reihe der Gläubiger hinten (hinter seiner Bank) anstellen. Entweder sofort verkaufen und bezahlen oder vermieten/verpachten. Wenn die Bank das nicht finanziert solltes du es auch nicht machen. Du bist geblendet von den recht guten Konditionen.
Das verstehe ich nicht. Falls er tatsächlich insolvent gehen würde, würde das Haus (für das wir dann ja nach wie vor als Besitzer eingetragen sind) doch wieder komplett in unseren Besitz zurückgehen? Er wird erst dann als Besitzer eingetragen, wenn er uns komplett abbezahlt hat.
Wenn er nicht als Besitzer eingetragen ist bekommt er doch keinen Kredit für den Umbau. Ob du deinen Eigentumsanteil irgendwie vertraglich sichern kannst solltes du einen Anwalt fragen. Das Projekt scheitert auf jeden Fall wenn nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist. Frage dich doch mal warum Mietkauf bei Immobilien so selten gemacht wird?
Danke für die ausführliche Antwort. Der Knackpunkt für uns ist: Gibt es für uns irgendeine Möglichkeit, uns abzusichern, wenn er die Miete nicht mehr zahlen kann und uns quasi eine Ruine hinterlässt? So wie ich das verstanden habe, bleibt dieses Risiko bestehen (im Gegensatz zum Todes- oder Krankheitsfall des Käufers, für den es ja offenbar Risikoversicherungen gibt).