Mieteinnahme versteuern, wenn vermietete Wohnung noch abgezahlt (Kredit) wird?
Hallo zusammen,
müssen die Mieteinnahmen einer noch abzuzahlenden Wohnung versteuert werden? Eigentlich dürfte es ja nicht sein, denn man hat ja im Prinzip keine Einnahmen (wenn Miete = Kreditabzahlung), da diese an die Bank gehen.
Würde der Kredit 400 Euro im Monat ausmachen, die Miete aber 480 Euro, müsste man dann die 80 Euro versteuern? Rentiert sich das überhaupt, die Miete dann um ein paar hundert Euro höher anzusetzen?
Danke schon mal im voraus.
10 Antworten
Es wird eine Einnahmen-Überschuß-Rechnungen gemacht! Einnahmen: Nettokaltmiete, Ausgaben: alle Kosten, 2 % Abschreibung, Schuldzinsen
Unterm Strich Minus = Verluste aus Vermietung und Verpachtung = Steuerrückzahlung
Plus = Gewinn = Steuerpflichtig (aber nur der Überschuß)
In letzter Zeit schreibst Du nur noch Käse... sorry, siehe ruhig mal meine Ausführung in meinem Post an....
Es gibt eine Anlage V Auf der Vorderseite werden die Einnahmen a) Kaltmiete und b) Umlage und c Garage etc. eingetragen
Auf der Rückseite kommen dann die Ausgaben Abschreibung, Schuldzinsen Geb der Stadt Müll Versicherunegn usw
Wenn die Kosten höher sind als die Einnahmen(in den 1. Jahren ist das so) ist dann ein Verlust mit anderen positiven Einkünfte zu verrechnen
Die Mieteinahmen müssen versteuert werden, egal ob die Wohnung noch abbezahlt wird oder nicht.
Von den Einnahmen dürfen Reihe von Kosten abgezogen werden und der Überschuß muss dann versteuert, die Unterdeckung (Verlust) kann dann mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Wenn der Kredit mtl. 400 € ausmacht, dann kann aus diesem Betrag nur ein Anteil in Höhe der angefallenen Kapitalkosten (z.B. Zinsen) geltend gemacht werden, denn Tilgungsbeträge sind keine Kosten, nur Vermögensumschichtung und damit nicht abzugsfähig.
Ob es sich rentiert, wenn Du die Miete um ein paar Euro höher ansetzt ist genauso einfach zu beantworten, wie, ob es sich rentiert, wenn Du Dein monatliches Gehalt höher ansetzt.
Wenn Du Deine Einnahmen nur deswegen höher ansetzt, um damit anzugeben, z.B. bei der Steuererklärung, dann freut sich das Finanzamt und wir sollen doch jetzt gerade an Weihnachten auch anderen mal ein bisschen Freude bringen.
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Also, wäre ich schon dafür, ein bisschen mehr anzugeben !
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Wenn Du Dir die Anlage V ansiehst, dann findest Du den Bereich für die Einnahmen und den Bereich für die abzugsfähigen Kosten, darunter selbstverständlich auch die AfA.
Degressiv gelten schon andere Prozentzahlen, jedoch wissen wir ja nicht, ob es sich um einen Neubau handelt.
es spielt keine Rolle, wie hoch die Mieteinnahmen sind oder wie hoch der Kredit ist. Generell fällt eine vermietete Immobilie unter den steuerlichen Begriff: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Selbst wenn die Wohnung mal ein paar Monate leer steht, fällt sie darunter. Du kannst auch nicht einfach nur die Mieteinnahmen mit der Kreditbelastung "verrechnen"... denn dann würde keiner mehr ein Immobilienobjekt zum Vermieten kaufen oder bauen. Es werden gegenüber gestellt bei der STeuererklärung:
- sämtliche Einnahmen eines Jahres (Miete, Nebenkosten vom Mieter)
- Ausgaben die in Zusammenhang mit der Wohnung stehen: VErwaltergebühren, Kreditbelastung, öffentliche Abgaben, AfA (Abschreibung für Abnutzung, ein sehr wichtiger Posten!!!) usw... -
Und dann wird eben ermittelt, ob man Einnahmen oder Ausgaben hatte, also steuerlich Gewinn oder Verlust erzielte....
ich selbst habe VuV, um den Steuersatz zu reduzieren, liege also mit meinen Immobilien bewusst im VERLUSTBEREICH...
Auch diese Antwort ist irgendwo falsch abgeschrieben.
Seit wann kann man denn die Kreditbelastung steuerlich geltend machen ?
Das Steuerrecht sieht hierfür nur den Ansatz von Kreditkosten vor und eine Darlehensrückzahlung kostet zwar Geld, kann aber immer noch nicht bei der steuerlichen Einnahmenüberschussrechnung bei der Gewinn- oder Verlustermittlung berücksichtigt werden.
Welche Schlafmütze gibt hier also einen DH ?
Mit Kreditbelastung meinte ich die Zinsen... natürlich nicht die Darlehnstilgung als solches. Du hast insoweit recht mit deinem Vorwurf.
Man kann bei VuV die Zinsen fürs Darlehen berücksichtigen, ebenso Disagio.... jedoch nicht die Tilgung als solches. im übrigen war die Antwort nicht abgeschrieben :-)
Die AfA haben Sie vergessen! In der Anlage V u.V erscheint Beides neben den direkt im Jahr der Veranlagung abzugsfähigen übrigen Ausgaben und den Einnahmen.
nein, die Afa habe ich oben erwähnt, sogar mit dem Hinweis: "ein sehr wichtiger Posten!!!"
Sorry erst off topic: MIRIWO: Einnahmen-Überschussrechnung ist § 4 (3) EStG für Gewinnermittlungen
Nach § 2 (2) Nr 2 EStG sind bei Einkünfen aus Überschusseinkunftsarten (Vermietung § 21 = Überschusseinkunftsart= der ÜBERSCHUSS der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 8-9a EStG) zu ermitteln)
Und im übrigen sind die AfA-Sätze bestimmt nicht immer 2%. Sofern Du mir nicht glaubst § 7 (4) und § 7 (5) EStG sind sehr lang.
TOPIC: Vorderseite Anlage V: Einnahmen Nebenkostenvorauszahlungen eintragen
Rückseite: AfA (ohne Grund u Boden Anteil!!!!!) Schuldzinsen (NICHT Darlehensrate) sonstige Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie (Gas, Strom , Wasser, Müll, Versicherung, Reparaturen, Verwaltung, Grundsteuer und und und)
Das Ergebnis ist keine Cash flow Betrachtung. (+ 80 EUR mtl...)
Wenn Du komplett keine Ahnung hast, solltest Du Dir kompetente Hilfe holen.....
LoHi (nicht immer gut) o Steuerberater
DH.
Beste Antwort hier.
DH Jeanmarie; Soweit alles korrekt. Allerdings vermisse ich die Abschreibung, je nachdem ob Altbau, Neubau, Denkmalschutz, Sozialgeförderte Wohnungen, degressiv gelten hier andere Prozentzahlen. http://www.focus.de/finanzen/steuern/vermietung-bescheidene-vorteileaid250855.html