Was ist alles für die Grundbuchlöschung notwendig?
Wir haben uns vor einem Jahr ein Haus gekauft. Haben eine Lebensgemeinschaft ohne Kinder. Das Haus wurde im Namen von beiden gekauft und zu 90 % fremdfinanziert. Beide haben zu 50 % gleich Eigenkapital eingebracht und auch der Kredit wurde von beiden gemeinsam unterschrieben aufgenommen. Im Grundbuch sind somit beide eingetragen.Die Freundin wir nun ausziehen und der Mann soll im Haus bleiben und den Kredit zu 100 % übernhemen (wird bonitätsmäßig kein Problem sein.Was ist alles für die Grundbuchlöschung notwendig (neuer Kaufvertrag etc. ?) ? Mit welchen Kosten ist zu rechnen ?dankelgberni
4 Antworten
Immobilienerwerb und Übertragung vom Immobilienanteilen muss stets durch einen Notar beurkundet werden. Der sorgt dafür, dass alles nach dem Willen der Vertragsparteien und nach den gesetzlichen Regeln abläuft.
Wenn die Lebensgemeinschaft keine Ehe ist, ist die Eigentumsübertragung Grunderwerbsteuerpflichtig. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis für die übernommene Hälfte (einschliesslich des übernommenen Kreditanteils). Die Bank kann den alten Kreditvertrag mit dem neuen Alleineigentümer fortführen, muss es aber nicht. Da zur Zeit die Zinsen sehr niedrig sind, könnte es sogar vorteilhaft sein, den alten Kreditvertrag anlässlich des Eigentumsübergangs zu beenden und ggf. einen neuen Vertrag abschliessen. Hier lohnt es sich, auf das "Kleingedruckte" im Darlehensvertrag zu achten.
Wenn das Haus z.B. 200.000,-€ wert ist, fallen für den halben Anteil 3500€ Grunderwerbsteuer an und für die Beurkundung einschliesslich Grundbuchkosten ca. 1000€. Die genauen Kosten für Notar und Grundbuch richten sich nach den einschlägigen Gebührenordnungen und sind von den Details der Beurkundung abhängig.
Soll nur die Grundschuld gelöscht werden? Das ist kein Muss sondern nur eine Sicherheit für die Bank. Die Grundschuld kann auch drinne bleiben, ohne dass es noch einen Darlehensvertrag gibt.
Soll die Freundin als Eigentümerin aus dem Grundbuch? Dann müsst Ihr Euch über eine Eigentumsübertragung einig sein (Kauf/Schenkung).
Sie hat dann keine "Eigentums"rechte mehr, wenn sie nicht mehr im Grundbuch steht.
Die Grundschuld ist zu Gunsten der Bank eingetragen und nicht zu ihren Gunsten. Unabängig davon kann sie ihren Anteil am Grundstück abtreten und trotzdem im Darlehensvertrag als Darlehensnehmerin bleiben.
Hauptsache ist, dass das Darlehen von irgendjemanden bedient wird - und wenn es von Dir allein bezahlt wird. Ansonsten kommt das Verwertungsrecht zum Tragen und Du musst die Veräußerung Deines (alleinigen) Eigentums dulden.
Bei einer** 90 % tige**n Finanzierung stellt sich zunächst die Frage, ob die Freundin von der Bank ÜBERHAUPT als Schuldnerin FREI gegeben wird.
Sooo einfach ist das ja nicht. Es sollte ein Gespräch mit der Bank geführt werden und ERST DANN überlegt werden, was es denn kostet.
Ich BEFÜRCHTE, wenn das eigene Einkommen nicht gerade überdurchschnittlich ist, das die Bank sich da quer stellen wird.
Frage ist doch auch, was die Freundin an Abfindung für den 50 % tigen Teil haben möchte. Das werden Sie, wenn kein weiteres Eigenkapital vorhanden ist, auch noch finanzieren müssen.
Also, ZUNÄCHST mal mit der Bank reden, dann mit dem/einem Notar.
von der freistellung geh ich aus. ich habe 4k netto verfügbares einkommen im monat und muss eine rate von 1,5k pm zurückzahlen. ausserdem sehr gute kontakte zur bank. die EK Abfindung wurde mit 20k schon im Zuge des Hauskaufes geklärt. Auch das ist kein Problem. Ich möchte lediglich vermeiden, dass durch die Grundbuchlöschung bzw. durch ihren Auszug unnötige tausende Euro Kosten anfallen. Oder kann ich sie im Grundbuch stehen lassen und sie stellt eine Eigentumverzichtserklärung oder ähnliches aus ?
Ja das geht, aber bitte NOTARIELL. Dann kann Sie im Grundbuch bleiben. Das wird aber wohl teurer , mindestens gleich teuer. Also würdeich eine Löschung IMMER vorziehen. Wer weiss was die Zukunft mal bringen wird.
Sie werden die Übertragung des 1/2-anteils auf den Partner als Schenkung versteuern müssen. Bei einer kaufweisen Übertragung wird Grundwerwerbsteuer mit mindestens 3,5 % vom Übertragungswert fällig. Um allen Unwägbarkeiten aus dem Wege zu gehen, sollten Sie ein stichtagbezogenes Gutachten auf den Anschaffung- und auf den Übertragungs- oder Veräußerungstermin anstreben. Kosten ca. € 1.800. Die Notar und Gerichtskosten dürften sich auf ca. € 1.500 belaufen. Die Bank stimmt wenn überhaupt der Mithaftentlassung nur in der Weise zu, dass der alte Kredit abgelöst werden muß; dabei fällt Vorfälligkeitsentschädigung an, die in Ihrem Falle bei rel. hoher Finanzierung bis zu € 20.000 betragen kann. Mit dem verbeleibenden Hauseigentümer kann die Bank danach einen neuen Darlehensvertrag abschließen, wenn ihr das gefällt!
im prinzip will ich ihren 50 % anteil vom haus übernhemen und den kredit auch übernehmen. sie will ja schliesslich nach dem auszug keinerlei verpflichtungen mahr diesbezüglich haben. wir brauchen hier tipps für eine praktikable lösung. ob ihr anteil gelöscht wird ist mir eigentlich auch egal, solange sie keine eigentumsrechte am haus hat.....